摘要：房屋租賃關(guān)系作為生活中的一種重要的財(cái)產(chǎn)關(guān)系，目前學(xué)界有債權(quán)說、物權(quán)說等多種不同的觀點(diǎn)，對(duì)于房屋租賃權(quán)的定性，有助于我們進(jìn)一步認(rèn)識(shí)房屋租賃權(quán)的性質(zhì)，從而對(duì)其進(jìn)行法律規(guī)制和有效保護(hù)，還推動(dòng)我國房屋租賃法律制度的建立和完善。 

 

關(guān)鍵詞：房屋租賃權(quán)；買賣不破租賃；物權(quán)優(yōu)先性 

 

一、房屋租賃權(quán)的定性 

 

關(guān)于租賃權(quán)的概念有學(xué)者認(rèn)為，認(rèn)為租賃權(quán)是基于租賃契約產(chǎn)生的由承租人所享有的各種權(quán)利，包括租賃契約成立后、租賃物交付前和租賃物交付后所產(chǎn)生的權(quán)利。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為租賃權(quán)僅指承租人對(duì)交付后的租賃物所享有的權(quán)利，如“承租人之權(quán)利，為使用收益權(quán)，包括為使用收益必要之占有之權(quán)利，此等權(quán)利總稱為租賃權(quán)。”可以看出，租賃契約生效后，租賃物交付前承租人所享有的權(quán)利能否包括在租賃權(quán)的內(nèi)容中，是有爭議的。筆者認(rèn)為，房屋租賃權(quán)是指承租人在房屋交付后對(duì)房屋所享有的占有、使用、收益等的權(quán)利。房屋交付前、后產(chǎn)生了不同的法律關(guān)系。 

 

民法理論上，所有權(quán)屬于物權(quán)，租賃權(quán)屬于債權(quán)，基于“物權(quán)優(yōu)于債權(quán)”，早期羅馬法實(shí)行的是“買賣擊破租賃”原則。但此原則全然不顧完全處于被動(dòng)的承租人的利益，致使租賃關(guān)系極不穩(wěn)定，并從而導(dǎo)致社會(huì)糾紛，嚴(yán)格意義上的“買賣不破租賃”，其表述應(yīng)當(dāng)是“不動(dòng)產(chǎn)租賃物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移不破租賃”，或者“不動(dòng)產(chǎn)租賃物所有權(quán)的變動(dòng)不得對(duì)抗租賃物債權(quán)”。由此可以看出，“買賣不破租賃”是債權(quán)的一個(gè)特例，此時(shí)附著在標(biāo)的上的租賃權(quán)已被賦予了一定的物權(quán)性質(zhì)。現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)的復(fù)雜也使得物權(quán)與債權(quán)的區(qū)別界限越來越難以劃定。故“買賣不破租賃”原則并不違背“物權(quán)優(yōu)于債權(quán)”的原則，作為一個(gè)特例，在市場經(jīng)濟(jì)下更有其重要意義和法律價(jià)值。 

 

二、房屋租賃權(quán)性質(zhì)返璞歸真 

 

如果房屋租賃權(quán)是物權(quán)的一種，則我們應(yīng)然能分出處其具有的物權(quán)性質(zhì)以及所屬物權(quán)之種類。縱觀物權(quán)法定原則下的各國物權(quán)種類，房屋租賃權(quán)的性質(zhì)應(yīng)有新的考慮。

 

（一）物權(quán)性 

 

1、物權(quán)“掠影” 

 

關(guān)于物權(quán)的概念，自德國立法首次出現(xiàn) “物權(quán)”表述至今，主要有三種學(xué)說，即 “對(duì)物關(guān)系說”， “對(duì)人關(guān)系說”和 “折衷說”。現(xiàn)代民法多采 “折衷說”，我國立法和學(xué)界多將物權(quán)定義為：物權(quán)權(quán)利人直接支配特定的物并排他性地享受其權(quán)利。物權(quán)既是對(duì)人關(guān)系，也是對(duì)物關(guān)系，物權(quán)是二者的結(jié)合。 

 

傳統(tǒng)物權(quán)理論認(rèn)為，物權(quán)與債權(quán)相比較，具有鮮明的個(gè)性。一是物權(quán)的支配性。所謂支配性，是指物權(quán)人客觀上能夠?qū)嶋H占有、管領(lǐng)標(biāo)的物。所有權(quán)人是其所有物的支配者，其他任何人不得予以非法干預(yù)，否則即構(gòu)成侵權(quán)，這也是物權(quán)的絕對(duì)性、對(duì)世性的表現(xiàn)。相反，債權(quán)人基于其債權(quán)，雖然可以請(qǐng)求債務(wù)人為或不為一定行為，但他不能直接支配債務(wù)人的所有物，這也就是說債權(quán)人不享有對(duì)物的支配力。二是物權(quán)的排他性。物權(quán)的排他性是指物權(quán)人禁止非物權(quán)人隨意干涉其物權(quán)的權(quán)利。物權(quán)的排他性還表明，一物之上不能設(shè)立兩個(gè)以上性質(zhì)相互沖突的物權(quán)。如果允許 “一物一權(quán)”的原則被破壞，則因所有權(quán)的復(fù)數(shù)性所產(chǎn)生的利益沖突，必將損害物權(quán)的排他性。債權(quán)作為請(qǐng)求權(quán)，不能對(duì)抗第三人，亦即無排他力。三是物權(quán)的永久性。物權(quán)的永久性表明，只要物能持續(xù)存在，物權(quán)人的權(quán)利就能持續(xù)存在。物與權(quán)利同為一體，二者共命運(yùn)，物在權(quán)在，物滅權(quán)失。債權(quán)并非如此，債權(quán)基礎(chǔ)一旦消失，債權(quán)也隨同消滅，根本不問物存在與否，這是債權(quán)暫時(shí)性的理論依據(jù)。可見，物權(quán)與債權(quán)的界限是非常清晰的，雙方之間不會(huì)有模糊的狀態(tài)，非此即彼的現(xiàn)象不可能客觀存在。 

 

以此權(quán)威觀點(diǎn)考察租賃權(quán)，不難發(fā)現(xiàn)，租賃權(quán)具有物權(quán)基本概念所定義的內(nèi)涵。租賃權(quán)體現(xiàn)對(duì)物關(guān)系。租賃權(quán)人得直接支配其依法取得占有之租賃物，無論該占有為何種類。租賃權(quán)人可以占有、使用、收益，以及特定條件下的轉(zhuǎn)租權(quán)，即受限的處分權(quán)益。因此，對(duì)于租賃物，租賃權(quán)人是享有或多或少的、一定范圍的支配權(quán)的。 

 

2、租賃權(quán)及其物權(quán)性質(zhì) 

 

所謂物權(quán)的性質(zhì)，并不必然能涵蓋所有物權(quán)種類的特征，而物權(quán)性質(zhì)在權(quán)威教材中有詳細(xì)解讀，故為了行為簡練，只討論與租賃權(quán)特征相同或相近的性質(zhì)，進(jìn)而確定租賃權(quán)性質(zhì)事項(xiàng)，進(jìn)而作為將其歸入物權(quán)或債權(quán)的依據(jù)。首先，租賃權(quán)是租賃權(quán)人直接支配特定物的權(quán)利。租賃權(quán)人對(duì)租賃物可以直接進(jìn)行占有、使用、收益和依法行使特殊處分權(quán)利。租賃權(quán)人對(duì)房屋的使用，對(duì)房屋的轉(zhuǎn)租即是體現(xiàn)。其次，租賃權(quán)是權(quán)利人直接支配特定物而享有其權(quán)益的權(quán)利。支配租賃物的目的在于享有物所帶來之收益，在于通過支配而獲得物之利益，租賃權(quán)當(dāng)然是為了謀求權(quán)益而設(shè)定的基于他人之物的權(quán)利。再次，租賃權(quán)是的對(duì)抗效力類似于地役權(quán)或者其他用益物權(quán)之對(duì)抗效力，此點(diǎn)將詳述于下文。總言之，租賃權(quán)具有物權(quán)所特有的諸多性質(zhì)，因此，將其歸入物權(quán)有其合理性和可行性。 

 

（二）用益物權(quán)性 

 

1、用益物權(quán)本質(zhì)屬性 

 

用益物權(quán)是指對(duì)用他人所有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，在一定范圍內(nèi)加以占有、使用和收益的權(quán)利（《物權(quán)法》第117條）。益物權(quán)區(qū)別于其他種類物權(quán)之根本特性在于：⑴用益物權(quán)是定限物權(quán)。用益物權(quán)人所享有的權(quán)利是受到限制的權(quán)利，是有其特定內(nèi)涵的權(quán)利，這是其區(qū)別于所有權(quán)的地方，一定限度內(nèi)的權(quán)利決定了其在物權(quán)種類中的特定性。⑵用益物權(quán)是以使用和收益為目的的定限物權(quán)。用益物權(quán)不同于擔(dān)保物權(quán)，雖同為定限物權(quán)，但目的不同，后者在于擔(dān)保主債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，目的在于擔(dān)保，體現(xiàn)出物之交換價(jià)值，而前者則是對(duì)物之使用價(jià)值的開發(fā)。⑶用益物權(quán)原則上是就他人所有的物設(shè)定的物權(quán)即他物權(quán)性。⑷用益物權(quán)的享有以對(duì)權(quán)利標(biāo)的物的占有為前提。⑸用益物權(quán)以不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的物。 

 

2、房屋租賃權(quán)之用益物權(quán)性 

 

房屋租賃權(quán)符合用益物權(quán)的基本特征，符合用益物權(quán)的基本目的，房屋租賃權(quán)是用益物權(quán)的一種合乎法理。房屋租賃權(quán)是當(dāng)事人雙方約定而設(shè)立的一種定限物權(quán)；是以使用或收益或二者兼有為目的的；是建立在他人所有之不動(dòng)產(chǎn)之上的權(quán)利；使用、收益必須合法占有租賃物方可進(jìn)行，無論是為己使用，抑或是為己收益而為他人使用。因此，房屋租賃權(quán)符合用益物權(quán)的特征，在本質(zhì)上，應(yīng)是用益物權(quán)之一種。 

 

用益權(quán)屬于他物權(quán)，是一種以物的使用價(jià)值或利用價(jià)值為中心的物權(quán)，雖不完全具備所有權(quán)（或曰自物權(quán)）的一切特征，但亦享有占有、使用、收益及為一定處分的權(quán)能。租賃權(quán)是否擁有上述各項(xiàng)權(quán)能呢？回答是肯定的。承租人與出租人訂立契約的目的，乃是希望通過支付對(duì)價(jià)取得以上諸項(xiàng)權(quán)能，這是租賃合同能夠成立的主觀要件。假如承租人因此不可以得到用益權(quán)，要求承租人在支付對(duì)價(jià)后保留一個(gè)空殼合同，顯然是非理性的。所以，租賃權(quán)的性質(zhì)只能是物權(quán)，而不是債權(quán)，更不是什么債權(quán)物權(quán)化。 

 

承租人沒有物的所有權(quán)，但又需要使用它；而出租人雖享有物之所有權(quán)，一時(shí)之間還無法加以利用。出租人與承租人的合作在互有需求的基礎(chǔ)上得以達(dá)成，這樣承租人簽訂契約的目的就獲得了滿足。民法解釋學(xué)理論要求，在不能準(zhǔn)確判明合同用語的含義時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同的目的來解釋合同。所以，合同之目的是判斷合同條款效力的重要基礎(chǔ)。筆者以為，在界定租賃權(quán)的屬性時(shí)，考察租賃合同的目的，并進(jìn)而確認(rèn)租賃權(quán)的性質(zhì)，是大有裨益的。租賃合同以何為目的？稍有社會(huì)生活經(jīng)驗(yàn)的人一眼就能發(fā)現(xiàn)，租賃合同的目的，對(duì)出租人而言，只能是收取租金；對(duì)承租人來講，肯定是物之利用。租賃合同的目的就是租賃權(quán)的目的，因此，就租賃合同的目的而言，租賃權(quán)是完全可以歸入物權(quán)體系之中的。 

 

 

 

參考文獻(xiàn)： 

 

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梁慧星 陳華彬：《物權(quán)法》[M].北京：法律出版社，2007年第四版。

 

張世海:《對(duì)“買賣不破租賃”及租賃權(quán)性質(zhì)之思考》[C].載《中國物權(quán)法的理論探索》，武漢大學(xué)出版社，2004 年第一版。