【內容摘要】：業主委員會是同一個物業管理區域內的業主（房屋所有權人），在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業主大會，經業主大會選舉產生并經房地產行政部門登記，在物業管理活動中代表和維護全體業主合法權益的組織，它是業主大會的執行機構。在我國，業主委員會是否可以作為訴訟主體近幾年來一直是很值得商榷的問題。就業主委員會訴訟主體資格問題予以研究和探析，不僅具有一定的理論價值，對實務界也有相當的現實指導意義。

 

【關鍵詞】業主委員會    訴訟主體資格    訴訟擔當

 

業主委員會是隨著我國城鎮住宅區集中建設的發展而出現的新事物，隨著我國城鎮住房制度改革的不斷深化，房屋的所有權結構也發生了重大變化，物業產權主體呈現多元化，業主委員會這一新生事物應運而生。業主委員會簡稱“業委會”，又稱“物業管理委員會”，是同一個物業管理區域內的業主（房屋所有權人），在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業主大會，經業主大會選舉產生并經房地產行政部門登記，在物業管理活動中代表和維護全體業主合法權益的組織，它是業主大會的執行機構，2003年9月1日施行的國務院《物業管理條例》第一次把“業主委員會”在行政法規這樣高層次的規范性法律文件中予以規定，從而在立法層面上正式創立了業主委員會制度。在我國，業主委員會是否可以作為訴訟主體近幾年來一直是很值得商榷的問題。
   

縱觀北京市、上海市、廣東省等房地產業發展較早、物業管理較為成熟的地方的相關規定，幾乎都沒有明確界定業主委員會的訴訟主體資格。《物業管理條例》雖然對業主委員會的成立、地位及職責等均作了較為詳盡的規定，但對其法律性質、訴訟主體資格等同樣也未能給出一個明確的答案。就業主委員會訴訟主體資格問題予以研究和探析，不僅具有一定的理論價值，對實務界也有相當的現實指導意義。

 

一、業主委員會訴訟主體資格的幾種理論觀點

關于業主委員會是否具有獨立的民事主體資格，理論界和實務界一直存在著爭議。歸納起來，主要有三種不同觀點： 

 

1、業主委員會屬法人組織

深圳市在原來的《深圳特區住宅區物業管理條例》第16條中，明確規定業主委員會“經市政府社團登記部門依法核準登記后，取得社團法人資格” ，但在后來的《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》中卻刪除了此項規定。對于業主委員會的性質，由于其不能從事經營性活動，只以物業區域管理的公益性活動為目的，所以認為它是具有法人資格的，一般也認同其應是社會團體法人。此種觀點認為，業主委員會如作為社會團體法人，則應完全獨立于各個業主，享有擬制的人格，能夠獨立地行使民事權利，承擔民事責任。也就是說，業主委員會能有自己完全獨立的意志，不僅僅是對各業主意志的簡單反映，并可根據自己的獨立意志獨立行事。同時，業主委員會行為和決策的后果應由自己承擔，其效果不能直接歸于各個業主。

 

2、業主委員會屬享有獨立訴訟主體資格的非法人組織

 

在此種觀點中，一般也并不認同業主委員會是社會團體的一種。因為，雖然各地的物業管理法規都規定了業主委員會必須進行必要的登記，有穩定的組織性，但是這種登記一般是由房地產行政主管部門作出，即此登記為行政登記而非民事登記。 而且，根據社會團體登記管理的法律規定，在同一行政區域內，不得重復成立相同或相似的社會團體。而一般說來，一個物業管理區域就應設立一個業主委員會，一個大中型城市可以劃分出許多的物業管理區域，從而存在著少則幾百家、多則數千家的業主委員會。這樣，如將業主委員會視為一種社會團體，將使得同一個行政區域內充斥著名稱相類似的許多業主委員會的社會團體。因此，將業主委員會視為有法人資格的社會團體，或者沒有法人資格的社會團體，都不太合適。從另一個角度講，業主委員會是經過特定的法定程序成立的，具有合法的地位，有一定的組織機構和運營財產，應該屬于《民事訴訟法》第49條規定中所稱的：“其他組織”的一種。他雖然不具有法人資格，但作為一個合法組織，并非各個業主的一種簡單聚合，有一定的組織性和穩定性，并且長期固定存在，就應可以行使民事權利，承擔民事責任，在民事糾紛、爭議中應享有獨立的訴訟權利，有獨立的訴訟主體資格。當然，由于此觀點認為業主委員會不是法人，沒有獨立的擬制人格，其行為的后果、責任應當由全體業主共同承擔。

3、業主委員會屬既非法人也無獨立訴訟主體資格的一般組織

此觀點認為，業主委員會既不是法人，也不是獨立的非法人組織，而僅僅是特定的民事主體 ——業主團體的代表機構。業主委員會既不從事經營活動，業主也不繳納款項給業主委員會運作，所以，業主委員會并沒有自己獨立的財產，不享有《民事訴訟法》中“其他組織”的獨立訴訟主體資格，更不能成為法人。當在實踐中涉及糾紛訴訟事務時，應由全體業主授權業主委員會，再由其作為全體業主的被委托人參加民事訴訟活動。也就是說，在民事訴訟中，訴訟權利本身并不歸于業主委員會，其必須得到業主的明確授權，作為被委托人或形式上的當事人參加到訴訟中，行使訴訟的權利，其訴訟活動的結果也直接歸于全體業主。業主委員會成立的目的，只是為了能夠代表全體業主對內進行日常的管理事務和對外實施相關的具體行為。因此，業主委員會本身根本不具有獨立的民事主體資格，也不能以自己的名義從事民事活動。

 

二、業主委員會訴訟主體資格的相關法律規定和實踐做法

首先，就業主委員會與業主之間的糾紛，業主委員會具有訴訟主體資格，這已被有關法律所確認。我國《物權法》第七十八條第二款規定：“業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷”。

 

其次,就業主委員會代表業主參與訴訟的訴訟主體資格而言，業主委員會雖非小區建筑物的區分所有權人，但對共有物業有管理處分權，其訴權之來源是法律的規定和業主的授權。2003年9月，最高人民法院對安徽省高級人民法院《關于金湖新村業主委員會是否具備民事訴訟主體資格的請示報告》作出的（2002）民立他字第46號函中明確指出“根據《中華人民共和國民事訴訟法》第49條和最高人民法院《關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>若干問題的意見》第40條的規定，金湖新村業主委員會符合‘其他組織’條件，對房地產開發單位未向業主委員會移交住宅區規劃圖等資料、未提供配套公用設施、公用設施專項費、公共部位維護費及物業管理用房、商業用房的，可以自己名義提起訴訟。”該批復第一次以司法解釋的形式對業主委員會的訴訟主體資格給出了一個明確的規定。
2005年，安徽省高級人民法院再次就春雨花園業主委員會是否具有民事訴訟主體資格問題請示最高人民法院，最高人民法院以（2005）民立他字第8號函答復：“根據《物業管理條例》規定，業主委員會是業主大會的執行機構，根據業主大會的授權對外代表業主進行民事活動，所產生的法律后果由全體業主承擔。業主委員會與他人發生民事爭議的，可以作為被告參加訴訟。” 2006年10月1日正式實施的《浙江省物業管理條例》中，首次在全國各省市地方性法規中就進一步提高業主委員會的地位作出相關規定，“業主委員會在物業管理活動中為維護物業管理區域內業主共同權益的需要，經業主大會決定，可以以自己的名義依法提起訴訟。” 從整體上看，我國審判實踐中對業主委員會的訴訟主體資格問題經歷了一個從一般性否認到逐步有條件認可的發展過程。

 

2002年7月1日，上海市高級人民法院就業主、業主委員會在訴訟中的地位問題公布了審理意見：凡涉及全體業主公共利益的事項，業主委員會有權作為原告提起民事訴訟，但應先召開業主（代表）大會，由大會以多數表決的方式對訴訟與否作出決定；業主委員會拖延行使權利或不行使權利的，經物業管理區域內50％以上的業主決議決定，也可以先派訴訟代表人，對涉及業主公共利益事項提起訴訟。

 

2003年11月12日，南京市鼓樓區人民法院對星漢城市花園業主委員會起訴要求開發商將地下車庫移交給業主委員會管理，并由全體業主享有該地下停車庫權益一案作出一審判決，認為業主委員會具備訴訟主體資格，并支持其訴訟請求。

 

2003年12月北京市高級人民法院頒布了《關于審理物業管理糾紛案件的意見（試行）》，該意見中規定業主委員會在以下四種情形中作為原告提起訴訟：（1）物業管理企業違反合同約定損害業主公共權益的；（2）業主大會決定提前解除物業服務合同，物業管理企業拒絕退出的；（3）物業服務合同終止時，物業管理企業拒絕將物業管理用房和《物業管理條例》第29條第1款規定的資料移交給業主委員會的；（4）其他損害全體業主公共權益的情形。

 

2004年11月2日，重慶市高級人民法院頒布了《關于確認業主委員會在物業管理糾紛案件中的訴訟主體資格的指導意見》，按照該《意見》的規定，業主委員會成為訴訟主體應當限定于因物業管理糾紛而產生的民事訴訟，且應當是依法成立的業主委員會。業主委員會可以以自己的名義，在物業管理活動中，為維護業主的公共利益行使訴訟權，訴訟風險及訴訟后果由業主委員會及全體業主共同承擔。《意見》還規定，業主委員會如遇到以下情形也可能成為被告：因拒絕或拖延與業主大會聘請的物管企業簽訂物業服務合同；因履行服務合同不符合約定；因其他涉及業主共同利益的事項而發生的物管糾紛。其中，如果判定的是業主委員會必須依法履行職責的，由業主委員會承擔；涉及財產支付責任時，則由全體業主共同承擔。業主委員會在提起訴訟或作為被告參加訴訟時，須召開業主大會或業主代表大會，涉及提起訴訟的，還要向法院提交表決同意的書面材料。

2004年12月，廣東省高級人民法院審判委員會第160次會議通過了《關于業主委員會是否具備民事訴訟主體資格問題的批復》，該批復的主要意見為：經房地產行政主管部門備案登記的業主委員會，對房地產開發單位未向業主委員會移交住宅區規劃圖等資料，未提供配套公用設施、公用設施專項費、公共部位維護費及物業管理用房、商業用房引起的糾紛，以及全體業主與物業管理公司之間因住宅小區物業管理引起的糾紛，可以自己的名義提起訴訟。

可見，對于業主委員會是否可以參與訴訟這一問題，實踐中基本上已無爭議。但各地對于業主委員會是以什么性質的主體參與訴訟普遍采取回避的態度。

 

三、賦予業主委員會訴訟主體資格的必要性和可行性分析

 

毫無疑問，賦予業主委員會代表小區全體業主參與訴訟的權利是非常必要的：（1）業主委員會作為訴訟主體，更為便利，更具操作性。業主委員會作為訴訟主體資格，啟動訴訟程序的條件相對簡單。業主是相對分散、獨立的，在訴訟中無法以統一的名稱參加訴訟，而無論將業主列為共同原告還是列為共同被告，都不符合訴訟經濟及訴訟效益原則。而業主委員會是經小區全體業主選舉產生的，經房地產行政主管部門備案，有自己的名稱，由法律規定或由業主大會授權業主委員會就小區內共同事務以自己的名義代表全體業主參與訴訟有利于解決業主單一訴訟或者共同訴訟上的諸多不便,減少訟累，節約訴訟資源。（2）無救濟則無權利，有權利就要有救濟，從《物業管理條例》第十五條的規定來看，業主委員會是業主大會的執行機構，有權代表業主和業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同，實際上這隱含了肯定業主委員會具備簽訂合同等所必需的主體資格。 既然《物業管理條例》以行政法規的形式確定了業主委員會的職責，就應為其履行職責提供充分的司法救濟，否則對其行使職責無疑是非常不利的，《物業管理條例》的立法目的也將無法實現。

 

四、業主委員會訴訟主體資格的理論依據及其行使方式

 

當業主的權利受到侵害，業主委員會欲維護業主的合法權益，作為原告行使起訴權時，業主委員會應當按照《物業管理條例》的規定召開業主大會或業主代表大會，并通過委托業主委員會起訴的決議、備案，此時業主委員會取得了代表業主起訴的權利，可直接以業主委員會的名義向法院起訴。在民事訴訟中，業主委員會參與訴訟必須得到業主的明確授權，作為受托人參加到訴訟中，行使訴訟的權利，其訴訟活動的結果也直接歸于全體業主。從此點來看，似乎與訴訟代理相似。但由于實踐中列業主委員會為當事人，這又不同于訴訟代理而與訴訟信托或者訴訟擔當相似，因此，有學者認為，業主委員會訴訟行為的效力及于全體業主其理論依據是訴訟擔當。賦予業主委員會代表全體業主參與訴訟的權利，實際上是賦予業主委員會訴訟擔當人的地位。所謂訴訟擔當，是指法律明確規定第三人（非系爭實體法律關系主體）為他人而以自己名義作為訴訟當事人提起訴訟和進行訴訟的制度。訴訟擔當是對傳統當事人適格理論的突破，傳統的當事人適格理論認為，訴權主體必須擁有實體法權源，實體權益主體和訴權權益主體是統一的，兩者不能分離，而訴訟擔當則將兩者分開，在法律規定的情形下，即使不是實體權利主體也可以基于訴的利益對他人的實體權利行使訴權。“由于業主委員會系代表實體權利義務主體（業主）的利益，是執行業主大會的決議參加訴訟的，故屬于職務上的當事人，其訴訟行為當受業主和業主大會的監督。” 有學者認為，業主委員會行使訴訟擔當行為的權限來源于其管理職責。根據《物業管理條例》第十五條規定，可以把業主委員會的訴訟擔當行為限定在以下范圍：（1）業主在選聘、辭退物業服務企業過程中與物業服務企業發生的糾紛。（2）業主與物業服務企業就是否有違反合同的情況產生的爭議。（3）物業管理用房、相關資料及其他公共用品移交過程中產生的糾紛。（4）業主認為就業主委員會的履職行為侵犯其法定權益引起的糾紛。（5）其他為維護全體業主公共利益或為履行全體業主共同約定的職責而引發的糾紛。 

 

筆者認為，業主委員會作為當事人參與訴訟必須注意以下幾個方面：

 

首先，業主委員會要成為法律意義上的團體，它的存在須得到全體業主的承認，必須是依法成立的。在發生訴訟時，人民法院應審查業主委員會的成立是否經過合法的程序。業主委員會的成立應在房地產行政主管部門指導下由業主大會選舉產生，并經房地產行政主管部門備案。不符合此條件的業主委員會不能以自己的名義代表全體業主參與訴訟。

 

其次，其訴訟的行為必須經業主大會授權，在其權限范圍內，方可就公共之利益提起訴訟。業主委員會參加訴訟是為了全體業主的利益，在訴訟中處于訴訟擔當人的地位，業主委員會的訴訟行為對全體業主發生效力，訴訟后果由全體業主共同承擔。業主委員會提出、放棄、變更訴訟請求，承認對方當事人的訴訟請求，進行和解，提起反訴或者上訴，涉及業主大會職責范圍的，應通過業主公約或者業主大會特別授權。 

 

再次，其維護的利益應當是全體業主的共同利益。因為是得到全體業主的認可和業主大會的授權，它維護的權利也就應該是關乎全體業主的權益，不應該就部分或個體的利益而有話語權，它始終應站在全體業主的公共利益的立場上，否則，就應對其訴訟作出限制。