近年來，隨著城市房價的不斷攀升、城市住房供需矛盾的不斷激化，“小產權房”現象越來越頻繁地出現在人們的視野中。“小產權房”也從萌芽時的不值一提發展到現在的政府高度關注，法院審理的民事案件中涉及小產權房的糾紛也日趨頻繁，本文從“小產權房”的概念、成因、法律風險以及法律規制等方面認識“小產權房”，同時結合近來相關政策對“小產權房”問題的態度，以期探究出對“小產權房”問題的合理法律規制，妥善解決小產權房問題。

　　（一）小產權房的概念及特征

　　“小產權房”是指在農民集體所有的土地上，由開發商和村委會合作或村委會自行組織開發建設的房屋，在未交納土地出讓金和各種稅費的情況下自行銷售，并向購房者發放由鄉鎮人民政府制作的“房產證”，故又被稱為“鄉產權房”、“農民房”，但它不真正構成嚴格法律上的房產。

　　從小產權房的概念來看，小產權房具有如下的特征：小產權房是在集體土地上建設的，而不是在國有土地上；小產權房的“產權證”是由鄉鎮人民政府甚至是由村委會制作的，而不是由縣級及以上人民政府房管部門頒發的。根據《土地管理法》第63條的規定：農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓、或者出租用于非農業建設，由此可見，小產權房建設和銷售與我國現行的相關法律法規、國家政策相違背，實屬非法產物。

　　二、小產權房之成因

　　小產權房是我國特殊國情下的產物，外國沒有“小產權房”一說。小產權房的產生既有深層次的體制原因，也有淺層次的利益驅動。究其原因，主要有以下幾方面：

　　（一）城鎮與農村土地管理的二元化體制，導致了小產權房的滋生蔓延。

　　在我國，土地的所有者主體只有兩個--國家和集體。《憲法》第十條、《物權法》第四十七條、《土地管理法》第八條都規定，城市的土地屬于國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。這就形成了城鄉土地二元化所有制結構。

　　以城鄉土地二元化所有制結構為基礎，相應產生了城鄉土地二元管理體制，對城市土地和農村土地實行不同的管理方法。國有土地只有經過合法程序后方能建造商品房上市流轉，并由國家房管部門頒發房產證。而農村集體土地只有經國家征地，土地性質變為國有后才可以用于房地產的開發，然后進行上市流轉。從法律規定層面上看這兩種土地所有權是平等的，但實際上，農民對土地有所有權，卻沒有支配權，土地的支配權屬于國家。這種二元結構的土地制度，是“小產權房”問題的根源。

　　（二）集體土地管理機構和法律監管機制的缺失。

　　對國有土地的規劃和利用，國家行政機構設置國土資源部、建設部及其下屬機構。對農村集體土地的管理，國家卻沒有設置專門機關，而是把集體土地管理權全都落到了地方鄉鎮政府甚至村委會的頭上。由于缺乏有效的制約機制，在巨大的經濟利益面前，地方鄉鎮政府、村委會和村民可能形成一個利益集團，非法進行房屋建設并銷售。政府職能部門針對“小產權房”也是態度模糊，只做一些風險提示，不能嚴厲打擊小產權房，間接地默許了“小產權房”的存在和發展。

　　（三）城市商品房的價格不斷攀升、“小產權房”價格低廉。

　　城市商品房的價格已經大大超出了中低產階級的承受能力，加之經濟適用房、廉租房等保障性住房規模有限，選擇“小產權房”是他們的無奈之舉。在巨大的利益驅動下，農村集體經濟組織、農民、房地產開發商、購房者以不同的方式支持和推動著“小產權房”的發展。對農村集體和農民來說，作為集體土地主人，“小產權房”將使他們成為土地增值最大的受益者。農民集體得到了幾倍、幾十倍于征地補償費的土地開發收益，增加了收入。無須繳納土地出讓金，也不必通過“ 招、拍、掛”等渠道取得土地，集體土地潛在的巨大利潤也推動著開發商不斷涌入。

　　三、小產權房存在的法律風險

　　《土地管理法》第43 條規定：“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”、“依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征用的原屬于農民集體所有的土地”。《土地管理法》第44 條第一款規定：“建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續”。“小產權房”的用地，顯然沒有經過這一法定程序，而是直接在農村集體土地上進行開發。“小產權房”因用地性質，沒有辦理國家相關管理部門要求的一系列手續，也不能獲得國家房管部門頒發的房屋所有權證，當然也不能上市交易。

　　通過對小產權房概念和形成原因的深入分析，可以看出小產權房存在以下法律風險：

　　（一）所有權取得風險。因小產權房特殊的法律屬性，決定了其不能像商品房一樣可以辦理產權證，其房屋的權屬沒有明確的登記，這對房屋所有人來說其所有權沒有得到合法化的確認及法律的維護，也就無法切實保障他們對房屋的絕對所有。

　　（二）流轉風險。國家對商品房的買賣出臺了相關法律規定和司法解釋，但這些制度規定對小產權房是無效的，人民法院也不能適用商品房買賣的法律規定及司法解釋處理涉及小產權房的案件，購房人的權益也很難得到維護。目前小產權的交易現狀是出賣人和買受人只能通過私下協議約定進行，往往私人之間的約定會存在歧義或者表述不明確，甚至還會附加其他虛假的承諾，譬如負責辦理過戶及房產登記等等，最終導致雙方的買賣目的不能實現，糾紛就此產生。

　　（三）質量風險，小產權房的建設可能根本沒有經過房屋質量驗收等程序，一旦出現房屋質量問題，買受人的利益很難得到維護。

　　四、小產權房的法律規制

　　目前隨著我國城鄉規劃的不斷發展，農村轉為城鎮，須經的過程就是房屋拆遷，但這也給被拆遷戶的住房問題帶來了很多的困難。商品房的價格也是農村居民不能承受的，小產房的不斷涌現。這與土地管理法的相關規定有些違背，但第一，在有條件、有能力的地方進行試點，提高征地補償標準、放寬集體建設用地主體、探索農村新形勢下土地管理制度，重構我國農村集體建設用地流轉法律制度。

　　第一，在個別地方進行試點，總結經驗，最后把正確有效的政策推而廣之，甚至上升到法律的高度。

　　第二、立法機關應盡快制定相關法律法規，完善小產權房的流轉機制。法院在審理涉及小產權房的案件時，沒有確定的法律法規，參照的只能是《土地管理法》及其實施條例、《房地產法》、《物權法》等，但這些法規中還有不相一致的地方，而且目前隨著小產權房數量的增多，小產權房在抵押及擔保等民事活動日益顯現，但小產權房不可能如同商品房一樣辦理過戶，這就影響抵押權或擔保權利的實現，如何妥善避免此種情況的發生，這給案件的履行工作帶來困難和挑戰。為此，立法機關應盡快制定針對小產權房的相關法律法規，規范小產權房的流轉制度，徹底解決小產權房的權屬性質和執行難問題。

　　第三，加強對房地產市場的監管，完善小產權房的開發和建設制度。當前，我國政府應作為構建住房保障體系的主體，制定相應的住房保障法規并不斷完善之，同時注意住房保障的層次性，大力發展住房金融，健全、完善其它保障制度。在源頭上加強監管和引導小產權房的開發、建設，適當地對建筑條件合格的小產權房進行試點流轉，做到有效宣傳，可以更好的完善我國的小產權房制度。

　　總之，小產權房的問題，是我國在推進城鄉一體化過程中必然性出現的，在開放農村集體土地進入市場流的同時，我們也要加強對房地產市場的監管，循序漸進，結合《物權法》等相關法規，建立健全針對小產權房建設和銷售的流轉機制及配套措施，這樣就能從源頭上解決小產權房的權屬和轉讓的問題。