顧永福訴請被告王志壽，王華香協助辦理涉案房屋過戶手續，其依據的應是合同法第135條，即出賣人應當履行向買受人交付標的物或者交付提取標的物的單證，并轉移標的物所有權的義務。

 

一審法院判決的主要法律依據為合同法第51條 和第58條 ，即無處分權的人處分他人財產，經權利人的追認或無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。這應也是王志壽、王華香反駁訴訟請求所依據的法條。

 

二審法院判決的主要依據是，最高院買賣合同司法解釋第3條，當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。該條是根據物權法15條的規定而來，即：當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓或消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效，未辦理物權登記不影響合同效力。

 

筆者認為解決本案的路徑是，通過試圖疏理所應適用的法條，按照解釋論的要求探析適用法條的理由，以期能夠尋找到解決問題的答案。

 

一、夫妻一方擅自出賣共同共有房屋的買賣合同效力

 

本案首先要解決的問題是王志壽擅自處分的是否為夫妻共同共有的財產。因為只有涉案房屋被確定為共有財產才涉及擅自處分，產生共有物的無權處分。是否為共有物的確定，在動產可能不被重視，因為動產以交付為物權的變動方式，但在不動產就是重要問題。不動產的物權變動以登記為標志，又通常涉及第三人，所以處理起來比較復雜。這個問題同樣也在顧永福的上訴理由被提及。其認為，根據公示、公信原則，上訴人有理由相信王志壽對涉案房屋有處分權，王華香明知涉案房屋為夫妻共同財產，但是在簽訂買賣合同和房屋登記時均顯示為王志壽一人，應視為王華香對自身權利的處分。

 

根據婚姻法中夫妻在婚姻關系存續期間所得的財產一般為夫妻共同財產的規定，本案涉案房屋應為王志壽、王華香的夫妻共同財產。

 

所謂物權公示，是指物權享有與變動可取信于社會公眾的外部表現方式。凡物權的享有與變動，均須進行公示。不動產物權以登記作為權利享有與變動的公示方法。動產物權以占有作為權利享有的公示方法，以交付作為權利變動的公示方法。

 

所謂公信是指物權的存在既然以登記或占有作表征，則信賴該表征而作為者，即使其表征與實質的權利不符，對信賴該表征的人也無任何影響。

 

物權的變動尤其是由法律行為引起的物權變動，體現了當事人的意思自治。但是因物權變動的效果不僅與交易當事人有關，對社會其他人也可能產生影響。因此法律必須以一定方法公示物權的變動，從而使第三人能夠予以認識，防止對第三人產生不測。這也是物權對世權的必然要求。

 

因此，無論公示還是公信均是對第三人而言，并非針對共有物權人之間的內部關系。無論夫妻共同共有房屋如何以夫妻中誰的名義登記，均不影響房屋是夫妻共同共有的法律性質。但這可能對第三人產生影響。關于對第三人的影響，以下再論。所以，王志壽擅自出賣的房屋應為王志壽與王華香的共同共有財產。

 

在涉案房屋被認定為夫妻共同共有財產后，由于王志壽擅自處分的是夫妻共同共有財產，則需要確認房屋買賣合同的效力，案件的處理才能進一步展開。

 

買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權于買受人，買受人支付價款的合同。合同由當事人雙方意思表示一致即告成立。通常成立時即生效。合同是雙方的諾言。債權是債權人可以要求債務人給付的權利，也即負擔行為。合同僅僅是可以要求給付或可以被請求給付的諾言，并不涉及權利的變動，也不直接引起權利的變動。權利要變動必須通過履行行為，也就是對諾言的實現，但這屬于物權行為。當然如拒絕履行諾言則是對合同的違反，就應承擔合同上的違約責任。

 

我國無論理論通說還是立法規定，均不認可物權行為的獨立性，但都沒有否認物權行為的存在，只是將物權行為與債權行為一體視為債權行為對待。至多是將物權行為視為債權行為的效果，此所謂物權法第15條的"區分原則"，即買賣等債權行為僅發生債的效力，債的發生效力可以與物權變動效力區分開來。

 

物權行為常常隱藏在債權行為中，通常沒有顯現出來，因而往往被忽視，使得本應以物權規則處理的糾紛，卻適用了債權規則處理，結果易導致當事人錯誤的訴訟請求以及錯誤的判決。

 

顧永福是依據買賣合同提起的訴訟，但訴請的內容是要求協助過戶，系合同的履行，實即物權的變動。本案合同已經成立，這沒有異議。如上分析，房屋買賣合同僅是雙方的諾言，并且是物權可以變動的原因。而顧永福要求按照合同約定協助過戶是履行行為，涉及房屋權利的變更，系物權行為，應由物權法調整。諾言與履行之間，是先有諾言，才有履行。諾言即合同無效，根據物權變動有因論性要求，則不可以要求履行合同即物權變動。而不可相反，以履行行為即物權的無權變動否定諾言的約定效力。此外，無權處分的是物權，物的所有權歸誰所有，誰才有權處分該物，這也屬于物權的問題并非債權問題。因此，房屋買賣合同效力不受出賣人是否有權處分房屋效力的影響。物權法第15條、買賣合同司法解釋第3條對此提供了法律依據。所以，本案的房屋買賣合同有效，一審的判決是錯誤的。至于顧永福的訴訟請求能否得到支持，本部分僅解決了買賣合同的效力即債權問題，還應繼續研究買賣合同有效后的履行問題，即王志壽是否有權處分涉案房屋。否則，房屋買賣合同的履行就存在障礙。

 

二、夫妻一方擅自處分共同共有房屋的物權行為效力

 

上述已經分析顧永福訴請的"協助過戶"系物權變動，而非債權行為。只是物權變動的權利來源是來自雙方的約定，即王志壽應協助辦理房屋過戶手續。我國并不承認物權的無因性和物權行為的獨立性。顧永福根據有效的買賣合同，要求辦理過戶手續，是符合物權有因性和物權行為的非獨立性的要求的。

 

但解決了物權變動的原因問題之后，物權的變動還得符合物權的規則。因為在物權規范之中，處分物權的人必須具有處分權(這里的處分指處分行為即權利變動的物權行為)。否則，不能產生物權變動的效果。物權法第97條規定，處分共有的不動產或者動產以及對共有的動產或不動產作重大修繕的，應當占份額2/3以上的按份共有人或者全體共同共有人同意。但共有人之間另有約定的除外。這是不動產共有人處分共有物需要符合的法律要件。

 

物權法第103條規定，共有人對共有的動產或不動產沒有約定為按份共有或共同共有或者約定不明確的，除共有人具有家庭關系外，視為按份共有。因此，依此規定本案所涉房屋應是王志壽、王華香共同共有。按照物權法97條規定，共同共有的不動產處分應經共同共有人的同意。王志壽處分房屋時未經作為共同共有人的王華香同意，屬于無權處分共有物，不能產生物權變動的效力。

 

那么，無權處分共有物的物權行為就無效嗎？根據合同法第51條的規定，無權處分共有物，經其他共有人追認或無處分權的人訂立合同后，取得處分權，該處分行為有效。因此，無權處分共有物的物權行為應為效力待定，而非無效。為此，合同法第51條應限縮解釋為合同有效中的合同應為物權合同，而非債權合同。否則，債權合同效力待定，而非物權合同效力待定，這既不符合物權、債權區分原則，也不能解決買賣合同司法解釋第3條與合同法第51條的矛盾。

 

由于涉案房屋的無權處分，被其他共同共有人即王華香明確否認，所以王志壽的無權處分行為確定無效。因而，房屋物權確定不能變更，王志壽也就無法履行房屋買賣合同，則其應承擔違約責任。這是本案的核心問題。二審法院對此未予以提及。

 

二審判決認為王志壽擅自處分共同財產，侵犯了王華香的合法權益，王華香對房屋的物權優于顧永福對涉案房屋的債權，其有權追回房屋。

 

所謂物權優于債權，是指同一標的物上，既有物權也有債權，無論物權成立于債權之前還是之后，物權均優先與債權的效力。具體說就是，債權以某種特定物為給付的標的物，而該物上又有物權存在時，無論物權成立的先后，均優先于該債權。

 

本案房屋買賣合同有效，而物權變動已經確定無效。因此，導致王志壽在事實上不能履行非金錢債務。根據合同法第110條規定，當事人不履行非金錢債務的，對方可以要求履行，但法律上或者事實上不能履行的除外。王志壽不能履行房屋買賣合同而違約的情況下，依據合同法第110條規定的規定，顧永福不得要求王志壽履行合同。

 

由于王志壽不能履行合同，合同約定的給付義務則轉化為違約責任，且只能采取賠償損失的違約責任。依照合同法113條前段規定，賠償損失實行的是完全賠償原則，即當事人一方不履行合同義務或履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應相當于因違約造成的損失。包括合同履行后，可以獲得的利益。

 

因此，顧永福就不能夠依據《合同法》第135條的規定請求協助辦理涉案房屋過戶手續，而應依據合同法第107條當事人不履行合同義務或履行合同義務不符合約定的，應承擔繼續履行、采取補救措施或賠償損失等違約責任的規定，請求賠償損失，且應是全部損失。為此，王志壽的給付標的物就是金錢，而非房屋。所以，涉案房屋只是王志壽、王華香物權的標的物，不是顧永福與王志壽房屋買賣合同的標的物，涉案房屋并沒有同時存在債權和物權。因此，二審法院認為涉案房屋物權優于債權的理由并不成立。此外，二審判決既已判令王志壽賠償損失，顧永福與王志壽之間因買賣合同已經給付的房款與交付的房屋就沒有繼續占有的依據，應互為返還。這是王志壽承擔違約責任，顧永福得到賠償后的反射效果，并非物權優于債權的結果。

 

三、夫妻一方擅自出賣共同共有房屋是否構成有效代理

 

當然，并不是所有的未經共同共有人同意的擅自處分均為效力待定的無權處分。如果擅自處分人的行為構成有效代理，則擅自處分為有效處分。這是在夫妻一方擅自出賣共同共有房屋的糾紛中，買受人常常提出的抗辯。雖然本案中各方對此均沒有提及，但有必要在此一并討論。

 

依照民法通則第62條規定，代理人在代理權限內以被代理人的名義，實施民事法律行為，被代理人對代理人的代理行為承擔民事責任。按此規定，王志壽買賣房屋未經王華香授權，是沒有代理權的，應屬無權代理。但合同法第49條規定，行為人沒有代理權、超越代理權或或者代理權終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權的，該代理行為有效。此所謂表見代理，即在無權代理中，因代理人具有代理權的外觀，致相對人相信有代理權而形成有效代理。

 

顧永福是否可以以上述規定作抗辯？筆者認為，王志壽擅自出賣房屋至少缺少表見代理須以本人名義的要件。王志壽是以自己的名義，非以本人名義出賣房屋。也許顧永福會認為王志壽以自己的名義還可以是間接代理，即以自己名義實施代理。其實，間接代理乃是代理的類似制度并非真正的代理。且間接代理通常只在自己與相對人之間產生權利義務關系，并不直接在本人與第三人之間形成法律關系。所以，王志壽出賣房屋的行為不符合以本人名義的要件，并不構成表見代理。

 

筆者以為，王志壽出賣房屋的行為與家事代理特征更為接近。因為，家事代理并不一定需要代理人以本人名義實施民事行為，以自己的名義實施就可能產生代理的法律效果。

 

所謂家事代理亦稱日常事務代理，是指配偶一方在與第三人就家庭日常事務為一定的法律行為時，享有代理對方的權利。日常事務代理權行使的法律后果是，配偶一方代表家庭所為的行為后果及于配偶二人。家事代理權的行為應以配偶雙方的名義為之，配偶一方以自己的名義為之者，亦為有效。

 

我國目前沒有關于家事代理的法律規定，但這并不妨礙現實社會中家事代理行為的真實存在。社會生活中夫妻一方對家庭日常事務的處理，無論配偶任何一方以及第三人均不會否認夫妻一方的行為是代表夫妻的行為。最高院婚姻法司法解釋（一）第17條對婚姻法第17條"夫妻對共同所有的財產，有平等的處理權"進行了解釋，即因日常生活需要而處理共同財產的，任何一方有權決定。該解釋更符合家事代理的表述，與表見代理的表達距離較遠。表見代理與家事代理的性質不同。表見代理屬于無權代理中的有權代理，而家事代理屬于有權代理中的法定代理。在使用規則上，筆者以為，夫妻一方擅自出賣共同共有房屋的應選擇是否適用家事代理，一般不考慮表見代理的適用。

 

家事代理的范圍僅限于日常事務，其他事務需要共同決定。在濫用家事代理權的限制方面，對于配偶一方超過日常事務代理權的范圍，另一方可以因違背其意思表示而予以撤銷，但行為的相對人如善意無過失，則不得撤銷。正如婚姻法司法解釋（一）第17條所規定的"夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。"

 

王志壽出賣房屋的行為是否屬于日常事務，是能否構成家事代理的關鍵。日常事務應僅限于家庭生活一切必要的日常事務，如食品購買、子女教育消費、報刊訂閱等待。而房屋價值高、對家庭生活影響大，購置、出賣也非經常發生。出賣房屋顯然已不屬于家庭日常事務的范疇，而是屬于家庭重大事務，應由夫妻共同決定。王志壽出賣房屋，未經王華香的同意，不構成家事代理。

 

那么，顧永福對王志壽濫用家事代理善意無過失嗎？因為配偶一方濫用家事代理權，超過代理日常事務范圍，第三人如善意無過失，則應對第三人的合法權益予以保護，而承認家事代理有效。

 

如何認定顧永福是否善意無過失呢？民事行為包括債權行為和物權行為，債權行為可以代理，物權行為也可以代理。房屋買賣合同如前所述已確定有效，與代理無涉。而涉案房屋的權利變更如非權利人本人辦理，則與代理有關。前者如有則屬于債權行為代理，后者則是物權行為代理。

 

不動產變動以登記為標志。物權行為從登記前開始實施，物權行為代理的實施時間亦然。本案涉案房屋的登記準備行為，均為顧永福代王志壽實施。登記辦理也為顧永福代王志壽所為，顧永福也明知辦理登記后，房屋應變更給自己。在這整個過程中，顧永福對本是夫妻共同財產的房屋未予注意出賣方是否經過共有人同意，顯然存在過失。所以，王志壽濫用家事代理，顧永福不屬于善意無過失，王志壽擅自出賣房屋的行為不構成有效的家事代理。