物業服務合同是委托方和物業服務企業在根據《中華人民共和國合同法》、建設部第33號令《城市新建住宅小區管理辦法》及其實施細則等國家、地方有關物業管理法律、法規和政策，在平等、自愿、協商一致的基礎上簽訂的合同。

 

一、物業管理工作存在問題

 

1、有些小區具備相關條件，但未成立業主大會或業主代表大會（以下統稱業主大會），從而欠缺通過業主大會對小區公共事務的統一決議以及業主委員會的日常管理，物業管理臨時規約或不存在，或早已不符客觀情況。業主對小區公共事務的控制處于自然的松散狀態，合法權益難以行使與維護。

 

2、業主大會的成立未經合法程序，甚至存在物業服務企業與業主委員會暗箱操作的情況，業主委員會的選舉亦同。有些小區的業主對業主大會的存在及業主委員會的成員、職責、辦公場所不知情。業主委員會的選舉不合法，依然獲得行政備案。

 

3、業主大會會議的議事規則不完善，會議的召集、召開、表決程序不合法。對法律規定的會議形式，較少開展互動性較強的集體討論，更多采用對業主書面征求意見。而關于征求意見的方式，個別小區僅將待表決事項在公告欄予以公示，如業主未提出書面異議則默示其表決同意該事項，并以此作出最終決議，該行為嚴重違悖業主自治原則與業主大會成立本旨，侵害了全體業主的知情權與表決權，易引發業主以程序違法向法院提起民事或行政訴訟。

 

4、有些小區無業主大會，長期以前期物業服務合同作為物業服務的依據。隨著時間的推移，業主入住小區后對物業服務主體、范圍與主要內容缺乏認知，前期物業服務合同可能已喪失締約時的客觀環境與合意基礎，權利與義務約定顯失公平。

 

5、作為物業服務合同一方，業主委員會在訂立物業服務合同時，缺少業主大會的決議與有效授權。在業主大會事后不予追認的情況下，可能導致物業服務合同無效的情形。

 

6、物業服務合同不連續。物業服務合同有效期約定過短，而有些小區不能在物業服務合同期限屆滿前的法定期限內召開業主大會，就物業服務企業的選聘或解聘作出決議，并簽訂物業服務合同。合同期滿后物業服務的依據缺失，合同雙方的權利與義務進入不確定狀態。

 

7、物業服務合同關于生效期間的約定違法。依法成立的合同自成立時生效，系法律關于合同生效日期的強制性規定。有些物業服務合同約定的生效期間起始日在合同的簽訂日之前，顯然違反上述規定，合同應自簽訂之日起生效。

 

8、物業服務企業硬件不齊全。有些物業服務企業雖有行業資質，但營業資金不夠充裕，內部管理制度不健全，缺乏一定數量、具備職業資格的工作人員，物業管理效能低下，管理水平難以提升。

 

9、物業服務意識不強，水平不高。有些物業服務企業對物業服務合同所約定的義務不能全面、及時履行，對業主多次催告的需要即時履行的事務不予理睬；而對物業管理中遇到的非合同義務又無法自行解決的如：業主專有部分建筑質量、違章搭建、破壞綠化、車輛停放、失物偷竊等突出問題，缺乏統一的公開答復，且既未及時向業主委員會反映情況，又未能申請相關執法部門進行有效處理。

 

二、六點建議

 

一方面，有些物業服務企業不著眼于積極履行物業服務義務，提升物業服務水平，甚至怠于催收物業費用，其依賴當前立法對物業服務企業的傾斜保護，試圖通過司法裁判清收物業債權。另一方面，業主主動維權意識淡薄，在被催收物業費之前，其權利基本處于休眠狀態，證據意識不強。在訴訟中，其舉證能力弱勢導致敗訴風險增加。因此，訴訟可能進一步引發業主的信任危機及物業服務關系惡化。

 

物業服務質量直接影響了區域的人居環境與物業服務行業的健康發展。物業服務的質量取決于物業服務企業硬件水平、服務意識與管理能力、物業管理行政主管部門的有效監督以及相關行政執法部門與基層組織的協作配合。為此，建議相關主管部門：

 

1、加強行政指導。根據物業管理規范性文件，統籌、協調全區的物業監督管理工作。對泰州醫藥高新區內符合條件的住宅小區，指導成立業主大會并依法選舉業主委員會，制定有效的業主大會議事規則與小區管理規約，為各小區物業服務合同的訂立提供咨詢和建議。

 

2、加強審查與監督。對業主大會的議事方法與程序，以及業主委員會物業管理工作加強審查與監督。對違反法律、法規的決定，責令限期改正或撤銷決定，并通告全體業主。

 

3、積極開展物業管理培訓。加強對街道辦事處與鄉鎮人民政府物業管理工作人員、各小區業主委員會成員、各小區物業管理負責人的業務培訓，提升全區的物業管理水平。

 

4、提升物業管理工作的透明度。為全面保障全體業主對小區公共事務的知情權與參與權，充分發揮業主對物業服務工作的監督，應積極引導小區各全面公開物業管理活動，包括業主委員會成員名單、管理規約、物業服務合同、收費標準、為公共事務所支出的費用等事項；物業服務企業除應公開合同約定的事項之外，還應注重對小區存在的自身無法解決的主要問題進行合理的解釋與答復，并予以公示。

 

5、建立物業服務評價機制。根據物業服務企業基本狀況、履行物業服務合同、投訴處理和日常檢查等情況，評定物業服務等級。建立物業服務企業及項目負責人信用檔案，向社會公開。對物業服務取得顯著成績或榮譽的企業，給予表彰與獎勵。

 

6、引導建立聯席協調機制。聯合街道辦事處建立物業管理矛盾投訴調解、協調物業應急維修服務等社區服務機構，完善公共服務體系；建立由社區居（村）委會、派出所、業主委員會、物業服務企業及其他行政執法職能部門參加的聯席會議制度，調處物業管理重大事宜。