【摘要】優先購買權是我國民事法律制度中的一項重要的法律制度，廣大司法工作者在司法實踐中應當全面總結，深入理解，依法科學運用；設立法定優先購買權所付出的代價太大，且實踐證明法定優先購買權與現時社會經濟生活、人的思想觀念并不相適應，并未產生我們所期望的積極效果，廣大立法工作者在立法修律實踐中應予以依法科學修改，同時承認約定優先購買權的效力

 

【關鍵詞】概念  立法模式 性質 范圍 行使要件 意義  分析評價

 

一、概念

 

優先購買權是我國民事法律制度中的一項重要的法律制度。所謂優先購買權，是指公民法人在特定的買賣關系中，法律規定在同等條件下，享有優先其他人購買出賣人財產的權利。在國外立法中也有簡稱先買權，我國臺灣地區立法稱優先承買權、優先承受權。優先購買權制度，曾為穩定社會生活秩序，發揮相關財產的效用，維護社會的穩定發展起到一定的作用。但隨著我國社會、經濟、法律的發展，有必要對優先購買權制度做進一步的探討。

 

二、立法模式

 

關于優先購買權的立法模式，我國理論界有四種主張：(一)物權法模式。該主張認為，優先購買權具有物權性質，只能由法律規定，不能由當事人約定，具有對抗第三人效力，因而規定在物權法中比較合理;(二)債權法模式。該主張認為，先買權僅具債權效力，只能規定在債權法中;(三)物權法+債權法模式。該主張認為，先買權既具有物權效力，又具有債權效力，物權性先買權應在物權法中規定，債權性先買權應在債權法中規定;(四)物權法+債權法+特別法模式。該主張認為，先買權既有物權性，又有債權性，在一些特別法中也有廣泛的適應性。因此，應分別在物權法、債權法和特別法中予以規定。

 

日本、瑞士等國民法采物權法模式。《日本民法典》第269條第1款規定了地上權人有先買權，第905條規定了共同繼承人有先買權。前者直接規定在物權編中，后者雖然規定在繼承編中，卻是物權編中共有關系的特殊形式，因而這兩種先買權實際是物權法上的權利。《瑞士民法典》物權編第681、第682條規定了土地共有人之間的先買權，土地所有人與建筑權人就建筑物和土地相互存在先買權。法國法采物權法+特別法模式。《法國民法典》第815-14、15、18條規定了共有人先買權，用益權人先買權，第1862條規定了股東先買權，第1866條規定了質押權人對質押股權的先買權。另外，法國鄉村法規定了佃農先買權.德國法采物權法+債權法+特別法模式。《德國民法典》債權編第504條-514條規定了債權先買權，物權編第1094條-1104條規定了物權先買權。債權先買權只要雙方合意就成立，物權先買權必須符合"合意"+"登記"原則，并確認物權先買權是債權先買權的特殊形式。另外，帝國安居法規定：公共住宅建設企業對一定面積的農民私有土地有先買權;房屋宅基地法規定：房屋所有人針對房屋地基提供者的土地所有權人有地基先買權;建筑法規定：鄉鎮政府為公共利益的需要對公共建設規劃區域內的私有不動產有先買權.

 

由上可知，優先購買權的立法模式，無論在理論上還是立法上都各有不同，我國立法究竟采何種模式值得探討。筆者主張，采物權法+債權法+特別法模式，其重心應落在物權法上。即在物權法中對一般規則和物權關系中的先買權作出規定，在債權法分則部分和特別法中只規定哪些基礎關系產生先買權.同時在物權法部分規定，法定先買權具有物權性質，適用物權法對先買權作出的一般性規則，約定先買權依當事人約定，當事人沒有約定的，依法律規定，并且約定先買權僅具債權效力，不能對抗第三人，但如果予以登記，即具物權效力，可以對抗第三人。這樣設計的理由在于：（一）我國通說認為，法定先買權為物權，并且幾個物權法草案建議稿都對先買權作了規定，將先買權的一般性規則規定在物權法中具有普遍的認同性;（二）有利于立法體系內部的協調一致，避免法律內容的重復沖突，浪費立法成本和資源;（三）將先買權一般規則規定于物權法，既不否認當事人之間可以約定先買權，又不排除法律根據特殊需要規定哪些法律關系產生先買權，這可能涉及到債權法和特別法。不過，法律設立先買權必須以一定的財產共有或占有、使用事實為依據，這種先買權實際上已物權化，應屬物權法調整。

 

三、優先購買權的性質

 

優先購買權的性質在學說上有多種認識，即物權說、債權說、期待權說和形成權說。筆者分別闡析如下：

 

（一）物權說。該說認為優先購買權歸屬于優先權，而優先權為獨立的物權類型，即為保障某種權利實現而在該權利之外確定的另一種權利。

 

我國法律沒有對物權進行法律上的定義，但從學者們的眾多論述中，可以從理論上認為物權包括兩層含義，一為對物的直接支配，并享受其利益;二為排他的絕對性保護。這兩點可以作為物權的本質特點來與其他的權利種類進行甄別。優先購買權是指在同等的條件下對他人的不動產享有的優于第三人的購買權。購買權按通常的文義可以解釋為請求賣與的權利，就本質而言更接近于請求權而非支配權，所以筆者認為，優先購買權不屬于物權。

 

（二）債權說。債權說認為優先購買權附隨于買賣關系，本質仍屬于債權。筆者認為，優先購買權雖然在一定程度上具有請求權的性質，但不能等同于債權。請求權與債權為交融關系而不是等同概念。債的相對性決定債的約束力僅在特定的當事人之間產生，而事實上由于優先購買權的存在使其效力不僅影響出賣人的處分權，而且對不特定的可能為第三人的購買者產生影響。這種能對所有權人的處分權能產生影響的不應當是債權。

 

（三）期待權說。所謂期待權，是指將來可能取得權利的權利，其權利寄托在將來可能取得的權利上。期待權說認為標的物的所有權人未將標的物出賣，則優先購買權人的權利尚未現實化，只處于期待權狀態。

 

這種將優先購買權解釋成期待權的觀點，回避了對優先購買權的本質識別，而我們對權利的本質識別應建立在既得權也稱完整權，即具備權利取得的一切要件的情況下來判斷。如當事人已經在行使優先購買權的情況下，我們還能說優先購買權是期待權嗎?

 

（四）形成權或附條件的形成權說。形成權是權利人依自己的行為，使自己或與他人共同的法律關系發生變動(包括發生、變更或消滅)的權利。依德國法的通說，優先購買權得依一方之意思，形成以義務人出賣與第三人同樣條件的標的物為內容的契約，而無需義務人(出賣人)之承諾。惟此項形成權附有停止條件，只有在義務人出賣標的物于第三人時，才能夠行使。

 

回過頭來看實務中一種慣用的裁判方法，一方面確認買賣合同因侵犯優先購買權而無效，另一方面又未直接確定優先權人與出賣人之間直接形成合同關系。這種做法與上述學說觀點都不相同。我們可以將它稱為修正的債權說。在承認優先購買權為債權的同時，考慮到它對第三人的影響，而賦予準物權的效力，以解釋優先購買權為債權的情況下為何優于第三人在普通購買的情形下形成的一般債權。但這種做法產生的法律和社會效果往往不盡如人意：一是法院的判決僅能阻卻共有人或所有人在同等條件下向第三人出賣，而不能使優先購買權人實際上取得該不動產的所有權。優先購買權有無用之嫌。二是因訴訟中雙方當事人的對壘，使出賣人在善意的情況下以合理的價格將房屋賣給優先購買權人成為不可能，反而誘使雙方以虛假合同欺騙優先購買權人。

 

例：該房本身只值10萬元，為了對付優先購買權的存在，虛擬合同標的物價款為12萬元。要想在訴訟中查明這種串通的虛偽表示，實際上是不可能的。所以將優先購買權作準物權或修正債權的解釋不妥。　　　　

 

從判決的社會效果的利益角度來衡量，筆者認為宜采用形成權或附條件的形成權說為佳，且這種解釋也符合優先購買權的立法目的。

 

四、我國法律規定優先購買權的適用范圍

 

我國法律設定的優先購買權有以下幾種情況：

 

（一）按份共有人的優先購買權

 

《民法通則》第七十八條第三款規定"按份共有財產的各個共有人有權要求將自己的份額分出或轉讓。但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優先購買的權利"。這是一種以物權為基礎而設定的優先購買權，是以所有權的份額即權利這一無體物作為買賣的標的物。

 

（二）共同共有人的優先購買權

 

最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第九十二條規定"共同共有財產分割后，一個或者數個原共有人出賣自己分得的財產時，如果出賣的財產與原共有人分得的財產屬于一個整體或者配套使用，其他原共有人主張優先購買權的，應當予以支持。"顯然這也是以物權為基礎的而設立的優先購買權，所不同的是買賣的標的物是有形物。在此原共有人是否享有優先購買權，不僅必須是出賣的財產的原共同共有人，還必須是出賣的財產與原共有人分得的財產屬于一個整體或者配套使用，原共有人才能享有優先購買權。如果出賣的財產與原共有人分得的財產不屬于一個整體或者配套使用的，則原共有人不能享有優先購買權。但這一規定一方面規定原有的共有財產已經分割，說明了共有財產因分割后已轉化為各個共有人獨立財產。另一方面卻又規定，如果出賣的財產與原共有人分得的財產屬于一個整體或配套使用，則前后矛盾，值得商榷。 

 

（三）有限責任公司原股東的優先購買權

 

我國《公司法》第三十五條第三款規定："經股東同意、轉讓的出資，在同等條件下，其他股東對該出資有優先購買權。"這是僅針對有限責任公司的股東在轉讓其出資時設定其他股東享有的優先購買權，這也是基于物權的基礎上而設定的，標的物是無形的權利，因為股東的出資所得到的是在公司里享有的股權，所以這種轉讓實質就是股權的買賣。

 

（四）房屋承租人的優先購買權

 

承租人的優先購買權，是指出租人將出租房屋出賣時，承租人在同等條件下，依法享有優先于其他人購買房屋的權利。我國《城市私有房屋管理條例》第十一條規定："房屋所有人出賣出租房屋，須提前三個月通知承租人。在同等條件下，承租人有優先購買權。"最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第一百一十八條規定："出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人。承擔人在同等條件，享有優先購買權;出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。"《合同法》第二百三十條也規定："出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件下優先購買的權利。"盡管《合同法》沒有明確規定提前通知的期限，只限定為出賣之前的合理期限內，但審判實踐一般仍以三個月作為提前通知的合理期限。至此，《合同法》在債權關系基礎上確定了優先購買權的制度。

 

（五）合伙人的優先購買權

 

《合伙企業法》第74條，第七十四條 有限合伙人的自有財產不足清償其與合伙企業無關的債務的，該合伙人可以以其從有限合伙企業中分取的收益用于清償;債權人也可以依法請求人民法院強制執行該合伙人在有限合伙企業中的財產份額用于清償。人民法院強制執行有限合伙人的財產份額時，應當通知全體合伙人。在同等條件下，其他合伙人有優先購買權。解讀：對比：新法第四十二條合伙人的自有財產不足清償其與合伙企業無關的債務的，該合伙人可以以其從合伙企業中分取的收益用于清償;債權人也可以依法請求人民法院強制執行該合伙人在合伙企業中的財產份額用于清償。人民法院強制執行合伙人的財產份額時，應當通知全體合伙人，其他合伙人有優先購買權;其他合伙人未購買，又不同意將該財產份額轉讓給他人的，依照本法第五十一條的規定為該合伙人辦理退伙結算，或者辦理削減該合伙人相應財產份額的結算。

 

（六）知識產權法上的優先購買權

 

1.《合同法》第三百三十九條第二款，研究開發人轉讓專利申請權的，委托人享有以同等條件優先受讓的權利。

 

2.《合同法》第三百四十條第一款，合作開發完成的發明創造，除當事人另有約定的以外，申請專利的權利屬于合作開發的當事人共有。當事人一方轉讓其共有的專利申請權的，其他各方享有以同等條件優先受讓的權利。

 

3.《合同法》第三百二十六條第一款，職務技術成果的使用權、轉讓權屬于法人或者其他組織的，法人或者其他組織可以就該項職務技術成果訂立技術合同。法人或者其他組織應當從使用和轉讓該項職務技術成果所取得的收益中提取一定比例，對完成該項職務技術成果的個人給予獎勵或者報酬。法人或者其他組織訂立技術合同轉讓職務技術成果時，職務技術成果的完成人享有以同等條件優先受讓的權利。

 

五、優先購買權的行使要件

 

（一）優先購買權行使的形式要件

 

我們說優先購買權于其基礎法律關系或法律事實產生之時即已成立，但在出賣人出賣標的物以前，先買權人不得主張該權利，該權利能否行使、何時行使都是不確定的，只有在出賣人出賣標的物時該權利才得以行使。優先購買權的行使可能會導致出賣人與第三人之間的買賣關系歸于無效，若對其行使期限不加以限制，則會使出賣人與第三人之間的買賣關系長期處于不穩定狀態，不利于經濟秩序的穩定和交易安全的維護，故應對其行使期限予以限制。優先購買權在標的物出賣后"一定期限內"不行使的，即視為放棄。大陸法系各國一般規定"一定期限"從權利人收到出賣人（或第三人）的出賣通知時起算。在中國民法上，對優先購買權僅作了原則性的規定。在共有關系中，只是籠統地規定："共有人在轉讓自己的份額時，其他共有人在同等條件下有優先購買的權利。"在房屋租賃關系中規定："出租人在出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下享有優先購買權；出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以宣告該房屋買賣無效。"對于這一規定，實踐中在以下方面存在認識上的不同：第一、出租人通知的內容為何，是出賣意圖還是具體的出賣條件？第二、提前三個月僅是出賣人必須履行告知義務的時間，還是承租人行使優先購買權的時間？筆者結合司法工作實踐及學術理論界主流觀點持以下意見：

 

1.出賣人告知的內容只能為出賣意圖，而不能為出賣條件

 

因為法律規定承租人的優先購買權，立法目的在于提供承租人一個獲得承租房屋所有權的機會，承租人能否用該機會獲得承租房屋的所有權，則有待于在其與其他購買人的競買中去實現。在出租人履行通知義務階段，房屋出售行為尚未真正開始，也就不可能在此階段以出租人的出售條件去衡量"同等條件"，因此出租人在提前告知階段，只能告知承租人其出售房屋的意圖，關于具體的出售價格等內容，在進行房屋買賣協商階段方可確定。若我們將出租人的通知義務理解為具體出賣條件的通知，則出賣人可能與第三人就買賣出租房屋進行商討，雙方達成一致后才將出賣條件通知承租人，則其與第三人的買賣合同可能會因承租人優先購買權的行使而歸于消滅。而第三人與出賣人可能為買賣房屋締結合同多次進行磋商，為此支付了大量的財力、物力，這些都會因優先購買權的行使而得不到相應的補償，造成交易成本和社會財富的浪費。同時這樣會使第三人的利益處于無保障狀態，挫傷其投資積極性，出賣人的利益也會因第三人投資的減少造成房價下跌而受到損失，從而造成出賣人、第三人、先買權人三者之間利益的不平衡，不利于社會經濟穩定和快速發展。

 

明確出租人負有通知出賣意圖的義務后，我們就會發現法律規定的"提前三個月通知"在實踐中很難操作。因為"提前三個月"期限的計算是以出租房屋所有權轉移時間作為期限終點向前推算期限起點。而出租人僅負有通知出賣意圖的義務，若承租人表示愿意購買，則出租人、承租人、第三人便進入了競買階段，何時能夠達成一致，成立買賣關系，轉移標的物的所有權在事前根本無法確定，因而要求出租人"提前三個月通知"根本無法操作。提前三月通知源于《民通意見》第一百零八條的規定，該規定現已廢止。現行《合同法》第二百三十條只規定為"合理期限內通知"。同時從理論上講，在優先購買權制度中，出賣人僅負有通知和一旦先買權人為同等條件的購買表示，便應履行轉移標的物所有權的義務，而期限是為約束先買權人而設，故應改變一直沿用的"提前XX"時間的表述方式，優先購買權規定先買權人于接到通知后一定期限內應做出是否愿意購買的表示。

 

2.法律應明確規定優先購買權的行使期間

 

法律應明確規定出賣人于出賣標的物前負有將出賣意圖通知優先購買權的義務，同時對優先購買權行使期限予以明確規定。一般而言，該期限過長不利于交易迅速進行和維護交易安全，也容易增加遭受情勢變更的機會；期限過短又不利于先買權人權衡利弊，不利于其利益的保護。將來立法可考慮依優先購買權之標的為動產或不動產而規定不同的行使期限，比如可規定不動產先買權人應自收到通知之日起十日內行使優先購買權，動產先買權人應自收到通知之日起五日內行使優先購買權。當事人可以事先約定行使的具體期限，但不得少于前述法定期限。最高人民法院《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十四條第三項已明確為"十五日內"承租人須明確是否購買。如果出賣人不履行通知義務，就將財產賣給了第三人或者出賣人履行了通知義務，但在先買權人行使權利期間內，在先買權人尚未做出是否購買之意思表示之前就將財產出賣給第三人，先買權人應當享有向人民法院申請撤銷出賣人與第三人買賣關系的期間，即所謂的除斥期間，對于該期間，國外民法規定不一，有的5年，有的2年考慮到我國《合同法》第55條已規定對可撤銷合同的撤銷權，其除斥期間為一年，故將來立法可以規定行使優先購買權的除斥期間為一年，自先買權人知道或者應當知道其先買權被侵害之日起計算，逾此期限，優先購買權即歸于消滅。

 

（二）優先購買權行使的實質要件

 

優先購買權制度是法律在保障出賣人合法利益不受侵害的前提下，賦予特殊主體以特殊利益的一種制度。而出賣人合法利益的保障則體現在法律對優先購買權行使的"同等條件"的規定。法律規定在同等條件下先買權人有優先于他人購買的權利，但對"同等條件"卻沒有做出具體規定。而在審判實踐中，歷來有兩種不同的觀點。一種觀點主張"絕對等同說"，即先買權人與其他買受人購買條件完全相同和一致，即視為同等條件；另一種觀點主張"相對等同說"，即認為兩者購買條件大致相等便視為同等條件。上述觀點均有一定缺陷，對于前者而言，條件過于苛刻，在市場經濟迅速發展的今天，難以行得通，要求雙方在價格、履行期限、履行地點、交付方式等各個方面絕對等同難以做到，也不利于弱勢群體的保護，尤其是其他買受人所提供的條件如提供某種機會，而先買權人不能做到，如果就此剝奪先買權人的權利不免不妥，例如，如果先買權人用多付金錢的辦法來彌補這些附加條件的不足時，則不適合苛求先買權人提出的條件必須與其他買受人的條件完全一致，否則可能會造成出賣人與第三人惡意串通，故意創設某些條件，妨害優先購買權的行使；對后者而言，具體把握"同等"條件彈性過大，法官享有很大的自由裁量權，會因個人觀點、標準的不同做出千差萬別的判決，不利于當事人利益的保護，也不利于維護法律尊嚴。買賣合同條款的確定受到眾多因素的影響，對"同等條件"應當具體問題具體分析，為了保證優先購買權制度的可操作性，我們認為立法應考慮對認定"同等條件"的標準具體化的規定：

 

1.同等條件主要指價格條件。在買賣合同中，價格條款是其核心條款，集中反映了合同當事人的利益。只有在價格條件相同前提下，才能保障在優先購買權行使的同時，維護出賣人的利益，實現法律公平、合理的精神。但這里的價格是指在公平、合法的前提下形成的價格，若該價格條件是在乘人之危、欺詐、脅迫或惡意串通等情況下形成的，則不得成為先買權人購買的"相同價款"。此時先買權人可以申請人民法院以市場價格作為購買價格。

 

2.除價格外，衡量"同等條件"還應當考慮付款期限、付款方式因為付款期限、付款方式將會涉及到出賣人的期限利益、價款受償的風險。在行使優先購買權時，先買權人不得超過第三人向出賣人支付價款期限而主張與出賣人訂立合同，但出賣人同意的除外。如果出賣人允許第三人延期付款，由于延期付款涉及到付款人的信用和出賣人承擔的價款可能不受清償的風險，因而只有在先買權人就延期支付價款提供了相應的擔保，足以保障出賣人能按期受償時，才可將延期付款視為同等條件。同時如果第三人允諾一次性付清，則先買權人主張分期付款的，則不能構成同等條件。

3.在特殊情況下還要具體問題具體分析來確定"同等條件"。出賣人可能會因某種特殊原因的存在而決定將標的物賣于第三人或以較為優惠的價格賣于第三人，在這種情況下是否適用優先購買權以及如何確定"同等條件"呢。在這種情況下不適用優先購買權制度將會造成出賣人與第三人為了規避優先購買權的適用，惡意串通，故意制造"特殊原因"，這樣將會造成優先購買權制度形同虛設，難以發揮其應有的作用，故應適用優先購買權。這種情況下"同等條件"確定可以考慮遵循下列原則：

 

（1）當出賣人與第三人所訂立的合同中有從給付義務的，若該從給付義務先買權人可以履行，則為了保護出賣人的利益，如果先買權人不愿履行該從給付義務，則視為未達到"同等條件"；若先買權人不能履行該從給付義務，則只有在先買權人可以價金代替該從給付或者沒有該從給付，合同仍可成立時才能行使優先購買權。

 

（2）當出賣人基于某種特殊的原因給予其他買受人一種較為優惠的價格時，"而這種特殊原因能以金錢計算，則應折合金錢計入價格之中。如果不能以金錢計算，那么應以市場價格來確定。"當然，我們應該考慮到，將優惠價格賴以形成的基礎（特殊原因）折價，不僅存在一定難度，而且與一般道德標準相悖，不利于弘揚公民之間互助友愛的道德風尚，即使以市場價格來補償，也只能使出賣人眼前的現實利益得以維護，仍會損害其未來利益及其與第三人之間的各種利益關系。但是我們在適用法律時要對各種利益關系予以衡量，保護社會效益最大的利益關系，在公民互助友愛的道德風尚與法定的先買權人利益之間，我們當然會選擇后者。而且筆者認為對于公民之間互助友愛的道德風尚，出賣人可以通過其他方式給對方以補償，而并非必須以出賣標的物給對方的方式。

 

（3）當出賣人轉讓給第三人的標的物大于優先購買權的標的物時，如果其為可分物，則先買權人可僅以優先購買權標的物部分與出賣人訂立合同；若為不可分物，并且該不可分物的分割致使權利人顯受損失的，則先買權人有權要求擴大優先購買權標的物及于不可分物全部而訂立合同。

 

依照上述標準確定"同等條件"后，當先買權人提供的條件優于或等于同等條件時，則優先購買權即可得以行使。因此法律規定"同等條件"的意義在于：一是表明優先購買權的相對性和有條件性；二是表明優先購買權并不以損害出賣人的實體利益為代價；三是表明優先購買權之設立并不絕對得剝奪其他人的購買機會。因而我們在把握"同等條件"時也應當考慮出賣人、第三人、先買權人三方當事人之間利益關系的平衡。

 

六、設立優先購買權制度的意義

 

通觀民事部門法關于優先購買權的相關法律規定，結合審判工作實踐和社會調研實踐，筆者認為，民事部門法設立優先購買權制度具有重大意義：

 

（一）優化資源配置，促進物盡其用

 

首先，民法設置物權制度的基本宗旨之一，就是更好的配置物質資源，促進物盡其用，充分發揮財產的效益，創造更多的社會財富。設立共有關系中的優先購買權的意義之一，就是實現這個宗旨，發揮財產的使用價值，保證物盡其用。主要是因為共有人對共有財產是最熟悉的，是實際使用共有財產的人之一，掌握共有財產的性質和狀況，懂得怎樣才能更好地利用共有財產，發揮其最大效益。其次，共有享有優先購買權，存在著通過優先購買的行使而促進共有向單獨所有轉化，改變對財產共有不便于發揮財產利用的狀況。比如對財產的管理、使用和處分都要通過全體共有人的一致意見而決定，不僅決策的時間長，而且一旦達不成統一的協議就無法做出決策，無法對共有財產進行有效的使用和收益。這也正是各國法律對共有關系存續時間有所限制的原因。最后，優先購買權人在直接取得標的物所有權以后，不必在市場上尋找相同功用的物品。在共有關系中，共有人行使優先購買權而取得其他共有人的份額，也可以取得對整個共有財產的權利，才從而可以節省交易費用。

 

（二）穩定財產秩序

 

盡管共有對財產發揮充分的效用有一定的不利因素，但共有是一個不得不設立的物權制度，其原因在于存在共有的共同關系是人的一種普遍存在的關系。那么，在共有關系存續的時候，對于共有關系還是應當維持其穩定性。對共有人設立優先購買權，目的正是通過穩定共有財產的秩序，進而穩定共有的共同關系，達到穩定社會的目的。共有人享有優先購買權，就可以盡可能少的避免加入新的共有人，或者避免共有人以外的人與共有財產發生關系，這樣就可以避免發生糾紛，穩定財產秩序。

 

（三）維護共有人的團體利益

 

承認共有人的優先購買權，首先，確認了共有人對共有財產所有的物權性質的優先效力。共有人基于其物權應當享有優先于第三人購買的權利。其次，維護了共有人對共有物的繼續占有狀態，這種占有具有權利推定、占有保護、占有持續的三大功能。法律確認占有的功能，旨在維護社會經濟持續的穩定。在出賣共有份額時賦予其他共有人的先買權也是為了保護其持續占有的狀態維護既有秩序的穩定。第三，承認共有人的優先購買權，簡化物上的法律關系，維持原有的使用關系，更有利于保護原共有關系。盡管共有人轉讓的是他自己的份額，但共有人的加入或退出還會影響其他共有人的利益。如果原有的共有財產經營的較好，共有人一般會希望維持原有的共有關系不變。

 

特別是法律規定的股東的優先購買權，由于股權具有自益和公益的性質，又由于股權具有可轉讓性，作為資合兼具人合的有限責任公司的股東，其股東比較固定，股東之間的關系比較密切，所以在公司需要增加資本時，應當由本公司股東首先認繳，以盡量不增加新股東，防止發生新增股東而破壞公司原有股東之間緊密關系的情況。同時，公司新增資本時，若原有股東沒有優先購買權，那么，原有股東在整個公司中所持資本比例必然下降，表決力降低。且原有股東的資本積累會與新股東共享，所有這些，都會損害原有股東的自益權和公益權。

 

優先購買權的設定只是給予了共有人某種優先購買的機會，并沒有剝奪非優先購買人的交易機會，盡管在同等條件下購買共有物的機會給予了共有人，但這本身是物權效力的體現，優先購買權人和非優先購買權人仍然可以在同等條件之外形成一種公平的交易和競爭。因此優先購買權制度并沒有違背市場經濟自由公平競爭原則，而是在此基礎上加強了對共有秩序及共有人的利益保護。

 

七、優先購買權制度的分析評價

 

優先購買權是法律設定的權利，它只能依據法律規定所產生，不允許當事人自由約定設立。這一制度設立的理論依據就在于要保持財產的所有權與使用權一致性。以穩定社會家庭倫理關系，穩定社會經濟生活秩序，這也是優先購買權制度的立法目的，但這一制度實施的法律效果如何，社會效果如何，為此所付出的代價等，都是值得我們分析探討的。

 

（一）優先購買權是建立在限制所有權人的處分權的行使，損害所有權人的利益基礎之上的。我們知道，所有權包括著財產的占有、使用、收益、處分的權利。只要財產的權屬明確，所有權人就可以充分地行使所有權的四項權能。所有權人在行使這些權利時，只要不損害社會公共利益和他人利益，其權利的行使就不應受到不合理的限制。那么，出賣原共有財產的共有人、轉讓自己擁有的股權的股東、出賣出租房屋的出租人是否損害了原共有人，其他股東或承租人的利益呢﹖事實上，并非如此，因為轉讓出賣共同共有財產只不過是改變共有財產的主體而已。也許有人認為，這種主體的改變會造成共有財產主體的不和諧，不穩定，影響到財產經營運作的效果等。不可否認這種情況會存在。但實際上這種情況法律上已經予以解決。如合伙關系，在合伙經營中增加合伙人（這里的增加就是改變了原合伙人，并非一定是合伙人數的增加）。依據最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第五十一條規定："在合伙經營過程中，書面協議有約定的，按照書面協議處理，書面協議未約定的須經全體合伙人同意，未經全體合伙人同意的，應當認定合伙無效。"又如股東關系，公司法規定"股東轉讓出資，須經三分之二以上股東同意。"這就明確了原合伙人接納新的合伙人、原股東接納新的股東條件。至于在家庭財產共有關系中，某一共有人將其占有的、未曾分割的財產份額轉讓給其他人顯然是無效的轉讓行為。因為家庭財產共有關系的形成是基于血緣關系、婚姻關系、收養關系而形成的。是特定主體的特定權利。其他人不可能因取得該項權利而成為家庭成員，更不能以取得這一權利而要求分家析產或對家庭財產行使占有、使用、收益、處分的權利。

 

（二）優先購買權違背了市場經濟規律，阻礙了財產資源的流轉效用。市場的主體是人，因此市場更注重于人的意志，為人的意志的發揮提供各種舞臺和機會并制約著人們違反市場經濟規則的活動。因此，人們只能遵循著市場經濟規律來進行經濟活動。在市場上，人們根據自己的意志，決定著出賣自己的財產，賣價多少、賣給誰，這些都隨著市場的變化而變化。隨著市場經濟的發展，市場更加發達完善，市場的變化更是繁雜多樣，機會稍縱即逝。如果面對人們的經濟活動行為設置各種障礙的話，無疑將會對人的經濟活動產生更大的阻礙。以承租人優先購買權為例。當出租人看到市場行情有利，欲將自己的房屋出賣的時候，是期望著買受人間的競爭，賣出自己所希望的最高之價格，如果這時，出租人告知承租人欲出賣房屋之事，但買賣價格等其他條件不能馬上達成協議確定下來。因為出租人還希望著其他買受人出更高的價格條件更有利。在出賣房屋的出租人，幾易買受人，經過艱辛的討價還價，最后感到條件滿意，欲與買受人簽訂買賣協議時，卻不能夠與買受人簽訂房屋買賣協議。因為這時所簽的協議將可能是無效的，所以出租人只能依法告知承租人，并靜候承租人可能長達三個月期間所做出的決定。承租人可悠然自在地坐享他人談妥的買賣房屋的條件，承租人永遠不會出比其他買受人更高的價格、更高的條件。在這里法律已經把優先購買權人立于不敗之地。而如在三個月內，當承租人表示不接受該房屋買協議時，也許市場發生變化，這間房屋在原來協議的條件下就賣不出去了。另外，財產出賣人出賣財產還受著出賣人的心理需求的影響，譬如選擇怎么樣的鄰居、買受人的素質、誠信程度等因素，都會影響到出賣人出買財產時的心理狀態。在同等條件下，甚至在不同條件下，往往由于出賣人的心理需求的影響，就決定了出賣人寧愿將房屋出買給自己所選擇的買受人而不賣給優先購買權人。所以說優先購買權忽視了人的心理需求，不符合市場競爭規則，限制了市場的活力，顯然是不妥的。

 

（三）優先購買權在審判實踐中發揮不可預期的積極作用。優先購買權是一種期待權，是將來可能取得的權利。同時也是一種形成權，在一定條件形成后，才能行使的權力，沒有一定條件的形成，優先購買權就不得行使。因此這種權利的行使是不能確定的。某項財產決定出賣與否取決于財產所有權人的意志。其他組織、個人不得干預，而在出賣財產人未按優先購買權的規定出賣財產時，優先購買權人提起訴訟，在訴訟過程中，出賣人決定該財產不賣了，這時主張優先購買權就失去了事實依據。仍以承租人的優先購買權為例。在出租人出賣出租房屋，未按法律規定通知承租人，承租人請求人民法院宣告該房屋買賣關系無效。人民法院據此判決：宣告出賣人與其他買受人之間的房屋買賣無效。但這種判決實際上解決的是出賣人與買受人買賣房屋行為的效力問題，并不能保證承租人的優先購買權得到實現。如判決后出租人決定不賣出租房屋，承租人也就只能期待著，甚至等到租賃期屆滿，出租人將承租人掃地出門，再另行出賣或出租。

 

八、結語

 

綜上所述，優先購買權是我國民法中的一項重要法律制度，廣大司法工作者在司法實踐中應當全面總結、深入理解、依法科學運用；設立法定優先購買權所付出的代價太大，且實踐證明法定優先購買權與現時社會經濟生活、人的思想觀念并不相適應，并未產生我們所期望的積極效果，廣大立法工作者在立法修律實踐中應當與時俱進地調研分析、依法科學修改，同時承認約定優先購買權的效力，以期更好地發揮優先購買權制度的應有作用。

 

 

【參考文獻】

 

[1]廖煥國等：《先買權制度論綱》[ J ].法學評論，2003.（6），第81頁

 

[2]廖煥國等：《先買權制度論綱》，《法學評論》2003年第6期第81頁

 

[3]孫憲忠：《德國當代物權法》[ M ].北京：法律出版社，1997.第170至172頁

 

[4]房紹坤：《中國民事立法專論》[ M ].青島：青島海洋出版社，1995.第340頁

 

[5楊立新：《民商法前沿（第1-2輯）》，吉林人民出版社，2002.第85頁

 

[6]王福祥：《論優先購買權》登載于《法制與社會發展》，1995.（2），第38頁

 

[7]張馳：《關于優先購買權的若干法律問題探討》登載于《淮北煤炭師范學報（哲學社會科學版）》，2001.（3-4），第76-77頁

 

[8]王榮珍：《優先購買權效力探析》，《社會科學家》2002年第5期，第45頁

 

[9]王澤鑒:《民法學說與判例研究》（第三冊） [ M ].北京：中國政法大學出版社，1998.第349頁

 

[10]張馳:《關于優先購買權的若干法律問題探討》[ J ].淮北煤炭師范學報（哲學社會科學版），2001.（3-4）。第345頁

 

[11]王福祥:《論優先購買權》[ J ].法制與社會發展，1995.（2）.第75頁

 

[12] 林國民、趙貴龍、吳錦標：《外國民商法》[M]. 北京：人民法院出版社，1996.

 

[13]《2013年國家司法考試必讀法律法規匯》（教學版），上律.指南針司法考試命題研究中心 組織編寫，2012年12月第1版，經濟科學出版社，第119頁

 

[14]梁慧星：《民商法論叢》[M].（第一卷）北京：法律出版社，1997.

 

[15]冉益楓：《略論民事優先購買權制度》，2011年6月8 日載于" 言小范文網"