泰州醫藥高新區是新成立的國家級高新區，高新區的城區建設日新月異，隨之而來的農村集體土地房屋搬遷工作大量產生，因房屋搬遷引起的財產爭議案件越來越多，占高新法院民事案件的95%。審理好這類案件，直接影響著高新區法院審判工作的開展，影響著高新區的社會穩定。

 

一、農村集體土地房屋搬遷后引發財產糾紛的類型及處理意見

 

案例一：當事人一方對原拆遷房屋宅基地不享有權利，但對部分地上建筑享有部分物權，按政策人口又享受部分政策照顧面積的。

 

基本案情：甲與乙原系夫妻，生有一子丙。甲婚前個人批建主房屋三間及輔助用房一間，在婚前甲建筑了三間主房90平方米，輔助用房未建?；楹蠹?、乙共同建筑了輔助用房一間20平方米。后因乙下落不明，在拆遷前二年，甲向法院起訴離婚，經法院判決離婚。兩年后房屋被征收，甲以個人名義與拆遷公司簽訂了房屋征收補償安置協議。房屋征收補償安置協議約定，雙方選擇補償安置方式為產權置換，甲取得拆遷房屋110平方米的評估款100000元，甲戶共三人（甲、乙、丙），按政策人口1-4人戶享有面積為216平方米，甲以個人名義獲取了安置回遷房216平方米。現乙出現后，向法院起訴，要求確認其對安置回遷房屋的產權，對110平方米的房產的評估款依法進行分割。

 

爭議焦點：1、乙對產權置換部分面積是否享有產權。2、乙按政策人口享受的照顧面積是多少。3、對110平方米的房產的評估款如何依法分割。

 

處理意見：

 

關于爭議焦點1，乙對產權置換部分面積是否享有產權。

 

第一種意見認為，由于拆遷房屋系甲婚前申請建筑的，并履行了一定的批準手續，不管有沒有領取房產證，也不管這些房屋是婚前建筑的，還是婚后建筑的，從物權法上看，這些地上建筑的物權性質應當歸甲所有，乙不享有這些財產的所有權。但地上建筑部分，乙對其實際投入，可以要求甲給予返還。建筑增值部分，甲也應當予以返還。不能確定投入比例的，可按共同共有處理，各占百分之五十。

 

第二種意見認為，盡管甲在婚前申請了建房手續，其婚前已建筑的房屋，作為個人婚前財產，應歸其個人所有。但對婚前申請批準，婚后建筑的房屋，地上建筑部分應當認定為雙方的婚后共同財產。對于宅基地部分，由于當事人在拆遷時選擇的是產權置換方式安置的，這首先是對地上建筑進行的產權置換，同時在產權置換過程中，也是圍繞所有安置人口的居住現狀對原有宅基地分配方式進行了事實上的調整，如人口照顧面積，這時宅基地是否為婚前享有、還是婚后享有已無實際意義，可不需要考慮。據此，應認定婚前申請批準，婚后建筑的房屋，為夫妻共同財產，乙擁有完全的物權，對回遷安置房屋中的同等面積享有物權。即婚前建的平方米的所有歸權歸甲，婚后建的確10平方米屬于夫妻共同財產，乙應獲得10平方米的物權。

 

筆者同意第二種意見。

 

關于爭議焦點2，乙按政策人口享受的照顧面積是多少。

 

第一種意見認為，由于乙對拆遷房屋不享有物權，基于產權置換方式安置形式，乙對按政策人口享受的照顧面積不享有物權，但可以要求甲給予適當的經濟補償。

 

第二種意見認為，婚后建筑的房屋，為夫妻共同財產，乙擁有完全的物權。基于產權置換方式安置形式，乙對產權置換部分的房屋享有物權，乙按政策人口享受的照顧面積，依附于產權置換部分的物權，屬于完整意義上的物權，乙可以確認其占有的物權份額。本案中，甲獲取了安置回遷房216平方米，扣除產權置換面積110平方米，剩余的106平方米為按人口政策照顧的面積。由于安置人口為三人，乙可以獲得三分之一的份額，即33.33平方米。

 

筆者同意第二種意見。

 

關于爭議焦點3、對110平方米的房產的評估款如何依法分割。

 

第一種意見認為，由于乙不享有物權，對110平方米的房產的評估款不應當參與分配，但甲可以對其給予適當補償。

 

第一種意見認為，110平方米的房產中，乙享有10平方米的產權，應當按所占的比例進行依法分割，即乙占有9.09%的份額，乙可獲得的房屋評估款為100000元×9.09%＝9090元。

 

筆者同意第二種意見。

 

案例二：當事人一方對原拆遷房屋不享有物權，拆遷時原拆遷房屋合法建筑面積超過或等于政策享受面積的，拆遷戶既選擇安置方式為產權調換的，又約定了政策照顧面積的。

 

基本案情：甲、乙系夫妻，生有二女丙、丁。丙結婚并生有一女王隨甲、乙生活。丁出嫁后在公婆家生活，但丁的戶籍一直掛在娘家未遷出。甲乙夫妻在兩女未成年時建筑了三間三層250平方米的樓房（屬于合法建筑），在丁女出嫁后又建了三間80平方米的房屋（屬于合法建筑），丁女未出資。后房屋被征收，甲以個人名義與拆遷公司簽訂了房屋征收補償安置協議。房屋征收補償安置協議約定，雙方選擇補償安置方式為產權置換，甲取得拆遷房屋330平方米的評估款600000元，甲戶共五人（甲、乙、丙、丁、王），按政策人口5人以上戶享有面積為250平方米，甲以個人名義獲取了安置回遷房250平方米?，F丁向法院起訴，要求確認其對安置回遷房屋的享有50平方米的產權，要求甲乙夫妻按市場價給其250000元的補償。

 

爭議焦點：丁是否應當按政策照顧享有50平方米的照顧面積。

 

處理意見：

 

第一種意見認為，不需要考慮原拆遷房屋的產權性質演變過程，既然在拆遷合同中已約定了按政策人口五人以上享受250平方米的安置房屋。丁作為家庭成員，戶籍并未遷出，其就應當享受50平方米的照顧面積。

 

第二種意見認為，關于丁因政策照顧應當享有面積的確認，應當根據原始房屋合法的拆遷面積的演變過程綜合分析。本案中拆遷房屋屬于丁父母甲乙夫妻的夫妻共同財產，甲乙夫妻對拆遷房屋享有物權，丁對原拆遷房屋不享有物權。同時由于甲在簽訂房屋拆遷補償安置協議時約定了補償安置方式為產權置換，其合法產權面積大于按政策人口照顧的面積，能夠完全置換安置房面積。在這種情況下，拆遷協議中約定的按政策人口照顧的面積屬于甲戶獲得安置房屋的最小面積，最大安置面積應當就是原拆遷房屋合法建筑330平方米，按政策人口條件約定的面積分配安置條件并未實現，甲戶是完全選擇的產權調換方案。由于丁對原拆遷房屋不享有產權，250平方米的回遷安置房應當屬于原始拆遷房屋所有權人所有。因此丁在本案中就不享有按政策人口照顧的面積。

 

筆者同意第二種意見。

 

案例三：當事人一方對原拆遷房屋不享有物權，但原拆遷房屋所有權人產權置調換面積不足，安置房所有權人實際占有了一方當事人的政策照顧面積的。

 

基本案情：甲、乙系夫妻，生有一子丙一女丁。丙結婚并生有一女王隨甲、乙生活，丙妻婚后戶籍未遷入。丁出嫁后在公婆家生活，但丁的戶籍一直掛在娘家未遷出。甲乙夫妻在子女未成年時建筑了三間90平方米的樓房（屬于合法建筑），在丁女出嫁后，其與又兒子一起建了三間80平方米的房屋（屬于合法建筑），丁女未出資。后房屋被征收，甲以個人名義與拆遷公司簽訂了房屋征收補償安置協議。房屋征收補償安置協議約定，雙方選擇補償安置方式為產權置換，甲取得拆遷房屋170平方米的評估款350000元，甲戶共五人（甲、乙、丙、丁、王），按政策人口1-4人戶（不含1人）享有面積為216平方米，5人以上戶享有面積為250平方米，甲以個人名義獲取了安置回遷房250平方米。現丁向法院起訴，要求確認其對安置回遷房屋的享有50平方米的產權，要求甲乙夫妻按市場價給其200000元的補償。

 

爭議焦點：1、丁是否應當按政策照顧享有50平方米的照顧面積。2、丁享有的政策照顧面積屬于完全的物權，還是一種財產權益，是否有權要求對其所占的份額進行確權。3、丁是否有權要求按市場價要求甲乙夫妻對其進行補償。

 

處理意見：

 

關于爭議焦點1，丁是否應當按政策照顧享有50平方米的照顧面積

 

第一種意見認為，既然這一戶產權置換面積不夠，現是按政策照面積獲取的安置房屋，丁作為家庭成員，應當按五分之一的比例取得50平方米的照顧面積。

 

第二種意見認為，當事人在拆遷時選擇了安置方式為產權調換，因此一種觀念認為：應當在250平方米的安置面積中扣除合法產權調換的面積，超出產權調換面積的多余面積為政策人口享受面積。本案中因政策人口安置的面積應當是250平方米-170平方米＝80平方米。拆遷時甲家庭人口為五人，丁作為家庭人口應享受五分之一的照顧面積，即為16平方米。另一種觀念認為，按政策人口1-4人戶（不含1人）享有面積為216平方米，5人以上戶享有面積為250平方米，由于丁作為家庭一員，使甲戶按政策人口因素獲得34平方米的人口照顧面積，該面積應當作為丁享受的照顧面積。因此本案中，丁應當享受34平方米的政策照顧面積。筆者同意第二種觀念。

 

關于爭議焦點2、丁享有的政策照顧面積屬于完全的物權，還是一種財產權益，是否有權要求對其享有的份額進行確權。

 

第一種意見認為，既然政府給予了政策照顧，丁就享有照顧面積的物權，對安置回遷房250平方米，丁應按五分之一的份額作為按份共有人享有物權。

 

第二種意見認為，房屋拆遷征收只是財產演變的過程，當事人對安置方式的選擇，決定了拆遷房屋財產的流轉過程，以及安置回遷房屋的財產性質。在當事人選擇金錢拆遷時，拆遷戶就其拆遷房屋的面積按市場價折合成現金，拿錢走人，這時拆遷單位價格遠遠高于回遷安置房屋的回遷單位價。如果當事人對拆遷房屋不享有產權，其根本無權要求對拆遷款進行分割。如果安置方式當事人選擇產權調換，這就意味著安置房的財產性質主體為產權調換，按政策人口照顧的面積依附于產權調換主體面積，即安置房屋的主體產權應當歸原拆遷房屋所有人，對不享有原拆遷房屋產權的人所獲得的政策照顧面積，對安置房屋不享有產權，但對因照顧面積所產生的合法財產權益享有權利，由安置房屋的產權人對其給予相應的補償。因此丁對安置房屋不享有所有權，但對因策政照顧給予的面積享有一定的財產權益，其不能對該面積提出確權主張。類似于婚前一方首付按揭購買的的房屋，婚后另一方共同償還購房款的，另一方對婚后共同償還房款部分享有的一部分財產權益。

 

筆者同意第二種意見。

 

關于爭議焦點3、丁是否有權要求按市場價要求甲乙夫妻對其進行補償。對于補償的價格的確定，在拆遷安置過程中，拆遷實施方案中一般都規定，回遷價格、自然增長面積的價格、超面積安置（扣除產權置調換面積、自然增長面積或按政策人口面積）的價格、金錢拆遷價，產權置調換面積或按政策人口享受的面積，一般屬于回遷價，價格比較低，自然增長面積的價格比回遷價格高，比超面積的價格低，超面積的價格又比金錢拆遷價格低，從中可以發現在產權調換安置方式的前提下，超面積的部分屬于回遷安置中的市場價。在產權調換安置方式的大前起下，按政策人口享受面積的當事人應當按超面積的價格計算安置房屋所有權所獲得的額外利益，這部分利益屬于按政策人口享受面積的當事人的，這其中還應扣減安置房所有權人已支付的這部分回遷安置款。

 

當事人要求按拆遷時的金錢拆遷價補償，與產權所有權人選擇的產權調換安置方式相沖突，也與產權調換中形成的政策利益相沖突，這一要求于理于法都不相符，不應當考慮。

 

當事人要求按處理糾紛時的市場價進行補償，這與產權所有權人選擇的產權調換安置方式初衷相違背，同時安置房由于價格方面的優勢，拆遷安置時一般都規定五年內不得上市交易，安置房屋所有權人也無法按完全的市場價實現價值，結合訴訟時效的相關規定，按政策人口享受面積的當事人也應當在知道和應當知道自已權益受到侵害時二年向法院起訴。這種主張顯失公平，與法理、情理不符，不應當考慮。

 

筆者同意上述意見。

 

案例四：當事人一方對原拆遷房屋享有部分產權，所占份額較小，現當事人無固定居所，要求分割安置房屋供其居住生活。

 

基本案情：甲、乙夫婦生有一子丙，在夫妻關系存續期間建筑合法建筑三間二層樓房150平方米。丙與丁結婚，婚后與甲、乙夫婦又建筑了合法建筑三間平房100平方米。甲以個人名義與拆遷公司簽訂拆遷安置協議，雙方選擇補償安置方式為產權置換，甲戶共4人（甲、乙、丙、?。?，按政策人口1-4人戶（不含1人）享有面積為216平方米，甲以個人名義獲取了安置回遷房300平方米，超面積安置84平方米。拆遷前丙起訴與丁離婚，法院判決離婚，但對家庭共同財產未作處理。丁離婚后無固定居所。拆遷后，現丁向法院起訴，要求確認其對安置回遷房屋的享有46平方米的產權，要求分得一套相應的住房供其居住。

 

爭議焦點：1、丁對超面積安置部分是否享有產權。2、丁對安置房屋有無居住權。

 

處理意見：

 

關于爭議焦點1，丁對超面積安置部分是否享有產權。

 

第一種意見認為，由于拆遷時，是甲簽訂的拆遷安置協議，甲選擇了超面積安置，所以丁不享有超面積安置部分的物權。

 

第二種意見認為，盡管甲以個人名義簽訂的拆遷安置協議，但事實上是以家庭的名義開展的，并且在拆遷過程中，也擅自處分了丁享有的財產，現甲選擇了超面積安置，超面積部分，丁應當享有物權，應當有全體所有人按份共有。即丁享有超面積部分84平方米÷4＝21平方米的物權。

 

筆者同意第二種意見。

 

關于爭議焦點2，丁對安置房屋有無居住權。

 

第一種意見認為，丁對安置房屋享有份額相對較小，不宜分割房產給丁，應當按照拆價歸并的原則，將房產歸并給丙，由丙對丁給予適應補償，丁另覓住處。

 

第二種意見認為，對于商品房的處理，拆價歸并是一種相對較好的方法，減少了社會矛盾，維護了社會穩定。但對于因農村集體土地房屋拆遷引起的財產糾紛，應按照當事人的實際情況給予處理。在丁婚后與家庭成員共同建筑的合法建筑中，存在村集體經濟組織給其安置的宅基地，具有社會福利性質，不能因為房屋被征收，就駁奪當事人的居住權。結合中國農村社會，婦女處于相對弱勢的地位，一般沒有相對穩定的工作和固定的收入的實際，應當根據拆遷戶獲得安置房的面積及實際幾套房的情況，通過政府拆遷部門的協調，從中劃出一套面積相當的套房給丁居住。對實際超出丁占有的面積部分，有丁按回遷價格或回遷市場價給予丙一定的補償。

 

筆者同意第二種意見。

 

案例五：當事人在婚姻存續期間與其他家庭成員一起建筑房屋，家庭一成員現占據所有安置房及拆遷補償款。當事人一方現無固定居所，要求分割安置房屋及拆遷補償款。

 

基本案情：甲、乙夫婦生有一子丙，甲為招婿，在夫妻關系存續期間與家庭成員一起以岳父丁建筑合法建筑246平方米。甲委托其子丙與拆遷公司簽訂拆遷安置協議，雙方選擇補償安置方式為產權置換，甲戶共6人（甲、乙、丙、丁、及丙的兒子和妻子），按政策人口6人的享受人口標準面積后的調換面積為324平方米。丙以個人名義獲取了安置回遷房324平方米（三套），超出置換面積安置78平方米。現其子丙占據安置房屋，甲向法院起訴，要求對安置回遷房屋及拆遷補償款進行分割，確保其居住生活。

 

爭議焦點：1、甲對安置房屋324享有多少份額的產權。2、甲對被拆遷房屋的評估費、裝璜獎勵及裝璜評估費、附屬物補償評估費、按期搬遷獎、搬遷補助費（搬家費）、臨時安置補助費如何分割。

 

處理意見：

 

關于爭議焦點1，甲對安置房屋324享有多少份額的產權。對于這一問題，普遍認為首先應當對324平方米的安置房屋區分出產權置換面積和按政策人口照顧的面積。對按產權置換面積部分，應當按原拆遷房屋的產權共有性質進行區分。如屬于夫妻共同財產，應當有夫妻雙方共同享有，必須要分割的，夫妻雙方各占一半。對按政策人口照顧的面積，按拆遷協議上計算的人口，所有人均分。本案中甲要求進行分割，可以從安置財產中，將甲應得的份額從整體中按比例分割出來，結合實際安置房屋的套數，選擇一套面積相宜的安置房屋確認給甲居住生活，對超出其應得面積部分，由甲對其他家庭成員進行經濟補償。

 

關于爭議焦點2、被拆遷房屋的評估費、裝璜獎勵及裝璜評估費、附屬物補償評估費、按期搬遷獎、搬遷補助費（搬家費）、臨時安置補助費分割。對于被拆遷房屋的評估費，這是基于合法的拆遷房屋在拆遷時依規定對所有權人進行的補償，因此在分割時在查不清各自投份額時一般可按共有人人數進行均分；對地裝璜獎勵及裝璜評估費、附屬物補償評估費，一般情況可按家庭成年人口情況，由家庭相關人員進行平均分割；按期搬遷獎、搬遷補助費（搬家費）、臨時安置補助費，一般情況可按家庭安置人口，由家庭相關人員進行平均分割。

 

案例六：父母與子女已分家，拆遷時如父母將居住的房屋及戶籍遷到一子女名下進行拆遷安置時，房屋拆遷后，父母以無房居住，要求所有子女提供居住條件的。

 

基本案情：甲、乙系夫妻，生育二子丙、丁，一女張。甲與乙在拆遷前已與子女分家并單獨生活，拆遷過程中，甲與乙將居住的房屋及戶籍并到長子丙的名下，以丙的名義參與了拆遷安置。拆遷后，甲、乙以無房居住為由，要求丙、丁、張提供居住條件。

 

爭議焦點：丁，女張是否應當提供居住條件給甲、乙。

 

處理意見：

 

第一種意見認為，從子女贍養老人的角度來看，不管老人有無財產，做子女的都應當贍養老人，理應為老人提供居住的條件。

 

第二種意見認為，贍養老人是子女應盡的法律義務，做子女的都應當贍養老人。但結合房屋拆遷安置過程中，老人已將自己的居住的房屋歸并給一子女進行拆遷。同時又將自己的戶籍亦歸并到一子女的名下，這時該子女名下事實上已取得了父母應享有的產權置換房屋份額及按政策人口照的面積份額，這是父母今后居住的必要保障。根據權利與義務對等的原則，可以要求父母隨取得父母拆遷利益的子女居住。對老人的其他贍養費，可有所有子女按相關法律規定，按份承擔。

 

筆者同意第二種意見。

 

二、農村集體土地房屋搬遷特定搬遷名詞的含義

 

準確理解和把握農村集體土地房屋搬遷特定搬遷名詞的含義，是法院依法處理房屋搬遷后財產糾紛案件的基礎。但當前在審理相關案件中，并未有相對固定的解釋，有的還甚至出現了理解歧義，造成了審判工作的困繞和困惑。

 

1、產權調換補償方式。應當理解為原拆遷房屋所有權人在拆遷時用原拆遷房屋的合法面積同等置換拆遷的安置房屋的面積。

 

2、貨幣補償方式。指原拆遷房屋所有權人不需要政府安置住居的房屋，由拆遷相對方對原拆遷房屋所有權人以貨幣補償的方式按市場價格對原拆遷人作出的貨幣補償，并征收原拆遷所有權人的房屋。

 

3、按政策人口享受的面積?；谠疬w所有權人家庭人員結構，按相關政策給予原拆遷戶人口的拆遷照顧面積。

 

4、產權調換面積。原拆遷房屋的合法面積置換成安置房屋的合法面積。

 

5、回遷基準價格。指原拆遷戶選擇產權調換補償安置方式后，回遷房屋的購買價格。

 

6、自然增長面積回遷價格。原拆遷戶對超出置換面積或人口安置面積外，政策允許改善居住條件，所享受的一定幅度內的照顧面積。

 

7、超面積安置回遷市價格。對超過政策允許改善居住條件，要求額外增加的安置房屋面積。

 

8、貨幣補償的市場價格。就是原拆遷戶將合法建筑的房屋交政府征收拆遷，政府按當雙方約定的市場價格對原拆遷的一種征收房屋補償。

 

9、被拆遷房屋的評估價格。對原拆遷戶選擇產權調換補償方式后，對原拆遷戶合法建筑的房屋的評估價格。

 

10、裝璜獎勵及裝璜評估費。原拆遷戶拆遷房屋內有關裝璜的補償機制。

 

11、附屬物補償評估費。指原拆遷戶在拆遷時除拆遷房屋外其他的固定設施，如路道、圍墻等。

 

12、附屬作補償評估費。指原拆遷戶在拆遷時其享有的樹木等財產。

 

13、按期搬遷獎。指拆遷戶按期搬遷，政府依相關拆遷政策給予的獎勵。

 

14、搬遷補助費（搬家費）。原拆遷戶被拆遷，搬離相關生活必須品，政府給予的一定經濟補償。

 

15、臨時安置補助費。原拆遷戶房屋被拆遷后，政府對拆遷戶按家庭人口所給予的一定期間的居住補助。

 

16、政策上浮、會辦。是在拆遷過程中，根據拆遷戶的實際情況，依政策對拆遷戶給予的相關政策照顧。特別是會辦，有時是對特定的人和事給予的經濟補償。

 

三、農村集體土地房屋搬遷中形成的幾種法律關系

 

農村土地征收必須依照法定的程序進行：（1）辦理農用地轉用審批。所征收的土地屬于農用地（耕地、林地、草地、農田水利用地、養殖水面等）的，應辦理農用地轉用審批手續。（2）向國務院或省、自治區、直轄市人民政府申請征地審批。（3）征地公告。（4）征地補償、安置方案公告。（5）辦理補償、安置手續。

 

（一）產權調換補償方式與貨幣補償方式之間的關系

 

貨幣補償方式，貨幣補償作為主要方式。其原因：一是貨幣補償操作簡單，且一次性了斷，不會產生延長過渡期限、被拆遷人或使用人不能及時回遷等后續問題；二是貨幣補償更方便被拆遷人選擇住房，不受地點等方面的限制；三是避免因安置用房質量不好而使拆遷雙方產生矛盾；四是更好地體現新《條例》的立法思想，即有條件實行貨幣補償的，盡可能實行貨幣補償。

 

　　產權調換方式，是指拆遷人用自己建造或購買的產權房屋與被拆遷房屋進行調換產權，并按拆遷房屋的評估價和調換房屋的市場價進行結算調換差價的行為。也就是說以易地或原地再建的房屋，和被拆除房屋進行產權交換，被拆遷人失去了被拆遷房屋的產權，調換之后擁有調換房屋的產權。

 

在農村房屋拆遷中，如果當事人選擇貨幣補償方式，對拆遷后引起的財產糾紛相對簡單。但如果當事人選擇了產權調換方式，對拆遷后引起的財產糾紛相對復雜。

 

（二）按政策人口享受的面積與產權調換面積之間的關系。

 

通行的做法是按合法建筑面積等面積確定安置面積，享受基價。另基于被拆遷戶人口增加，從照顧民生著眼，也可按安置人口確定安置面積，享受基價，兩者就高不就低，不得兼選。產權調換面積小于人口政策照面積時，在確定人口政策照面積時，應當扣除產權調換面積，超出的面積，由所有的符合政策照顧的人按份享有。對產權調換面積大于或等于人口政策照面積時，安置人口在拆遷安置房屋中享受的面積可按安置人口在被拆遷的合法建筑中享有的房屋產權享有份額來計算。

 

按政策人口享受的面積。根據中華人民共和國土地管理法第六十二條規定， 農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。因此在拆遷過程中，政府都規定拆遷戶按政策人口應當享受的面積。這是對農村居民生產、生活的基本保障。這其中存在二種情況：一是符合政策人口安置政策的人，權利如何保護。二是不符合政策人口安置政策的人，被政府按符合符政策的條件予以了照顧安置。

 

關于符合政策人口安置政策的人，在取得安置回遷房屋后，如需對安置房屋進行析產分割的，其按政策取得的面積，應當視其取得合法物權，依法給予分割。

 

關于不符合政策人口安置政策的人，政府按符合政策的條件予以了照顧安置。在取得安置回遷房屋后，如需對安置房屋進行析產分割的。

 

如果當事人對原拆遷房屋享份額的，主要是作為家庭共同成員與戶主一起共同申請建房的， 應視其對原拆遷房屋享有份額，其按政策取得的面積，應當視其取得合法物權，依法給予分割。

 

如果不符合政策人口安置政策的人，被政府按以符合符政策的條件予以了照顧安置的、對原拆遷房屋不享有份額的，拆遷對象戶戶主實際占有該面積的，屬于不當得利，應當由政府依法處理，由于不符合政策人口安置政策的人，不享受該政策照顧權利，其要求分割應得面積的應當駁回其訴訟請求。

 

如果不符合政策人口安置政策的人，被政府按以符合符政策的條件予以了照顧安置的、對原拆遷房屋享有份額情況無法查清的，考慮到拆遷工作的特殊性，宜確認不符合政策人口安置政策的人對原拆遷房屋享有份額，其按政策取得的面積，應當視其取得合法物權，依法給予分割。

 

被拆遷的合法建筑，在房屋產權上有份額，應當從被拆遷的合法建筑原始申請建房的手續上進行審查，只要原始作為家庭共同成員與戶主一起共同申請建房的，均應當視為在房屋產權上享有份額。

 

（三）關于政府人口安置政策的效力。在房屋拆遷補償安置實施細則中，一般都對安置人口條件進行了明確的規定。如有下列情況之一的，可作為安置人口。(1)本區域范圍內，能夠享受農村宅基地審批條件的人口作為安置人口(農業人口*㎡/人，非農人口*㎡/人)。⑵原戶口在拆遷所在地的現役士兵、1-3級士官（現役士兵、1-3級士官入伍時為農業戶口，作為農業人口享受安置）。⑶按有關規定戶口外遷的在讀大、中專學生（作為非農人口享有安置面積）。⑷未婚獨生子女、達到法定婚齡的未婚男青年，可按2人計算安置面積。(5) 無子多女戶,達到法定婚齡的未婚女青年,可有1個按2人計算安置面積（未招婿）。(6)無子多女戶,有女兒已婚,可有1個已婚女兒及其家庭成員作為安置人口(已婚女兒及其家庭成員戶籍須在拆遷地塊內)。(7)未生育或未領養的合法夫妻，可增加1人計算安置面積。(8)勞改、勞教人員在勞改、勞教期間離開本地區，已注銷戶口，但確需安置的。(9) 被拆遷的合法建筑，在房屋產權上有份額，戶口在本區的非農業人口，如果未婚，又未享受過房改或一次性住房補貼，可作為安置人口（有產權的父母至少有一個是本地農業戶口）；如果已婚（配偶及子女為本區范圍內的非農戶口），夫妻雙方均未享受過房改或一次性住房補貼，可與有同一產權的父母（至少有一個本地農業戶口）按戶型與父母合并享受安置面積。1人戶享受安置面積*平方米、2-4人享受安置面積按人口計算，農業*㎡/人，非農*㎡/人，最高不超過*㎡。5-6人以上（含5人）享受安置面積*㎡(掛靠父母合并計算安置面積的人口,其已婚子女不能作為安置人口)。(10)重新組合的家庭，在拆遷地塊家庭只有一個未婚子女的，可參照獨生子女享受安置面積。 (11)2004年7月1日戶籍管理制度改革后，戶口轉入城鎮，后又遷回原址的，以非農人口計算安置面積。(12)煤礦工人的配偶及子女，屬就地農轉非，且現為村經濟合作社成員的，可按農業人口享受安置面積，孫子女為非農戶口的，不可享受農業戶口安置政策。有下列情況之一的，不作為安置對象：⑴戶口雖在拆遷范圍內，但不符合農村宅基地審批條件的人員。⑵已出嫁或已招婿離開本轄區生活，戶口未遷出的。⑶已分配公房或享受過優惠購買公房待遇或享受過一次性住房補貼的。⑷戶口掛靠的。⑸拆遷地塊婚前已在父母家按人口享受過拆遷安置的媳婦或女婿。⑹其他不應列入的家庭人口。

 

這些規定，應當在拆遷過程中，經過綜合思考分析，多次討論形成的，考慮到了法律規定和農村社會的實際，是相對公平的做法，并且得到了多數群眾的認可和支持，只有拆遷安置實施細則不存在明顯違反法律規定的行為，法院在審理拆遷安置后引起的財產糾紛時，不必要明確說明其法律效力，但應當參照，依法做出處理。

 

（四）四種拆遷安置價格的關系

 

回遷基準價格。指原拆遷戶選擇產權調換補償安置方式后，回遷房屋的購買價格。

 

自然增長面積回遷價格。原拆遷戶對超出置換面積或人口安置面積外，政策允許改善居住條件，所享受的控制面積內的照顧面積，按回遷基準價格計算。

 

超面積安置回遷市場價格。對超過政策允許改善居住條件，要求額外增加的安置房屋面積，在一定面積幅度內，按成本價優惠價計算，其價格位于回遷基準價格與貨幣補償的市場價格之間。

 

貨幣補償的市場價格。就是原拆遷戶將合法建筑的房屋交政府征收拆遷，政府按當雙方約定的市場價格對原拆遷的一種征收房屋補償，原拆遷戶不要求政策安置房屋居住的。

 

基于上述，回遷基準價格﹤自然增長面積回遷價格﹤超面積安置回遷﹤市價格貨幣補償的市場價格

 

（五）按政策人口享受的面積與當事人的居住權的關系

 

按政策人口享受的面積。應當結合農村宅基地的性質、功能綜合分析。農村宅基地直接涉及到農民的切身利益，事關農村的社會穩定與和諧。農村宅基地使用權，是指農村集體經濟組織成員依法享有的在農村集體所有的土地上建造住宅的權利，它是農民維持其生產、生活的一項重要權利。1、農村宅基地使用權主體的特定性。在我國，農村宅基地僅限于本集體經濟組織內部成員享有使用權，該集體經濟組織成員申請宅基地只可以向本集體經濟組織提出。2、農村宅基地使用權取得的無償性。《中華人民共和國土地管理法》第62條規定："農村村民住宅用地，經鄉(鎮)人民政府審核，由縣級人民政府批準"。農民申請宅基地使用權，需要經過鄉、鎮人民政府審核，由縣級人民政府批準。農村宅基地使用權的取得，原則上是無償的。這充分體現了農村宅基地使用權的福利性，即保障農村村民"居者有其屋"。3、村民一戶只能擁有一處宅基地。《中華人民共和國土地管理法》第62條規定："農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。"4、農村宅基地使用權轉讓的范圍特定。國土資源部《關于加強農村宅基地管理的意見》規定："宅基地轉讓須符合規定條件，購買人必須為房屋所在地本集體經濟組織成員，我國農村宅基地使用權一般在本集體經濟組織內部轉讓。"由此，我國法律將農村宅基地使用權轉讓限定于本集體經濟組織內部。由此可以看出，我國農村宅基地使用權具有主體的特定性、使用的無償性、數量的有限性和轉讓范圍的特定性等特點，具有濃厚的福利性質和較強的社會保障功能，是維系幾億農民基本生存權利的基礎。

 

婚姻雙方在婚姻存續期間，沒有建筑房屋，離婚時由于原居住的房屋屬于一方的婚前財產，離婚時另一方就必須離開原居住的房屋。但如果在在婚姻存續期間雙方建筑了房屋，離婚時另一方可能對其建筑的房屋享有居住權。在拆遷過程中，如果農村房屋已拆遷，拆遷過程中，拆遷戶以家庭名義，按政策享受了人口政策照顧面積，這實際上是政府對農村居民本人給予的居住安置和保障，這其中包含原來居住面積不足的、婚后未安置宅基地，但通過拆遷安置事實上對宅基地安置予以解決的。此時如果一方離婚，不同意按面積折價歸并，要求安置居住的。如何處理，這直接影響農村社會穩定。因為事實上，一方當事人在家庭財產中所占的份額并不大，但這又是他們居住的保障。在中國農村夫權意識較強、大部分婦女沒有相對穩定的工作，離婚后又不可能居住到娘家，其居住權如何解決。

 

四、農村集體土地房屋搬遷中按政策人口享受的面積性質的認定及處理

 

拆遷的情況比較復雜，按政策人口照顧的面積，情況也比較多。我們需要討論解決的主要是按政策人口照顧的面積產權性質，是屬于物權還是屬于一種債權；實際占有人口照顧的面積的人對享有人如何補償；人口照顧的面積如何分配。

 

關于按政策人口照顧的面積的產權性質。我們認為在產權調換安置方式前提下，主要區分當事人對產權調換安置面積是否享有物權，來進行分析和處理。

 

如果當事人對產權調換面積享有產權，按政策人口照顧的面積就依附于產權調換面積而存在，屬于嚴格意義上的物權，當事人對安置房屋就享有占有、使用、收益、處分的權利。產權調換安置面積占有的確認，我們認為存在四種情況，一是應當從被拆遷的合法建筑原始申請建房的手續上進行審查，只要原始作為家庭共同成員與戶主一起共同申請建房的，均應當視為在產權調換安置面積中享有份額。二是沒有作為原始家庭共同成員與戶主一起共同申請建房的，但婚姻存續期間或家庭共同生活期間對原始房屋進行了改建、翻建、擴建，有合法審批手續的。三是婚姻存續期間或家庭共同生活期間對原始房屋進行了改建、翻建、擴建，審批手續不全的，但拆遷時按合法建筑置換產權面積的。四是原來依法申請建筑，但未建筑的，在以后婚姻存續期間或家庭共同生活期間建筑的。

 

如果當事人對產權調換面積不享有產權，此時按政策人口照顧的面積所產生的權利，是不是嚴格意義上的物權，值得探討。首先按政策人口照顧的面積更多的是體現了一種權益和利益，當事人可以享有，也可以放棄。其次在以戶為單元的拆遷過程中，當事人對該照顧面積并沒有出資，而是其他家庭成員以個人所得的安置款進行出資購買的。第三對于只享有照顧面積的當事人，其在整個安置房屋中所占的比例相當小，不便于最終的分割。所以此時按政策人口照顧的面積作為一種債權來處理更加合理。即由實際占有人對按政策人口照顧面積的享有人進行適當經濟補償，更加合理和公平。

 

對按政策人口照顧面積的享有人進行適當經濟補償的處理。一是補償價格的確認。結合前面對拆遷過程中四種拆遷價格的分析，我們認為這四種價格由低到高，回遷基準價格﹤自然增長面積回遷價格﹤超面積安置回遷價格﹤貨幣補償的市場價格，有其合理的價格形成機制。在產權調換安置的大前起下，超面積安置回遷價格更接近產權調換安置過程中的市場價。也就是說，實際占有人如果沒有照顧面積的享有人的照顧面積，對超面積安置部分，其應當按超面積安置回遷價格支付這部分房款，但這種支付又不等同于貨幣補償的市場價格。以超面積安置回遷價格對照顧面積的享有人進行補償更加合理、合法。二是按政策人口照顧面積的確認。我們認為，應當依照顧面積的享有人所能享有的照顧面積的實際情況進行區分。首先考慮剔除面積的享有人本人情況下，該戶實際所能享受的照顧面積是多少。結合增加一人后該戶實際獲得的安置面積是多少，后者減去前者，所得面積即為面積的享有人所獲得的照顧面積。其次如果剔除面積的享有人本人情況下，該戶實際所能享受的照顧面積沒有發生變化時，可以參照該戶實際所能享受的照顧面積減去產權調換面積，剩余面積即為按政策人口照顧面積，有所有的政策照顧人按份享有。第三如果產權調換面積大于按政策人口照顧面積，盡管拆遷安置協議中約定了按政策人口照顧面積，應當視為該條款沒有履行，照顧面積的享有人沒有享有政策照。

 

五、對農村房屋搬遷后引起的財產糾紛能否以"共有的基礎未喪失或者沒有重大理由需要分割"為由駁回當事人的訴訟請求

 

物權法規定，不動產或者動產可以由兩個以上單位、個人共有。共有包括按份共有和共同共有。共同共有人對共有的不動產或者動產共同享有所有權。共有人約定不得分割共有的不動產或者動產，以維持共有關系的，應當按照約定，但共有人有重大理由需要分割的，可以請求分割；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時請求分割，共同共有人在共有的基礎喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割。因分割對其他共有人造成損害的，應當給予賠償。共有人可以協商確定分割方式。達不成協議，共有的不動產或者動產可以分割并且不會因分割減損價值的，應當對實物予以分割；難以分割或者因分割會減損價值的，應當對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。共有人分割所得的不動產或者動產有瑕疵的，其他共有人應當分擔損失。共有人對共有的不動產或者動產沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關系等外，視為按份共有。按份共有人對共有的不動產或者動產享有的份額，沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定；不能確定出資額的，視為等額享有。

 

由于安置房屋的共有人具有家庭關系，應當視為共同共有。共同共有人只有在共有的基礎喪失或者有重大理由需要分割時才可以請求分割。如果當事人不能舉證證明共有的基礎喪失或者有重大理由需要分割時，可以駁回當事人的訴訟請求。

 

六、農村集體土地房屋搬遷后引發財產糾紛的處理原則

 

農村房屋拆遷本身就比較復雜，房屋拆遷安置后引發的家庭財產糾紛更加復雜，涉及婚姻案件的財產分割、家庭的分家析產、如果被拆遷人屬于債務人的，還涉及個人財產的債務履行、離婚一方當事人居住權的保護、贍養案件中老年人居住權的保護、實際安置房屋的分割及處分等許多問題。如果處理不當，極可能引發社會不穩定，甚至發生惡劣社會事件，必須引起法院足夠重視，并下大力氣予以解決。我們認為農村集體土地房屋搬遷后引發家庭財產糾紛應當遵循財產流轉、客觀共分；公平公正、合理合法；兼顧各方、均衡照顧；公序良俗、符合親情四大原則，才能在紛繁復雜的拆遷財產中，尋找出合理合法又合情的解決辦法，求得案件相對公平的解決，進一步維護社的安定和穩定。

 

一是財產流轉、客觀共分原則。

 

二是公平公正、合理合法原則。

 

三是兼顧各方、均衡照顧原則。

 

四是公序良俗、符合親情原則。