房地產的不斷開發，車輛擁有量的持續高漲，必然導致停車位糾紛的日益增多，作為一種新型矛盾，市場自身往往不能有效的調節，需要法律予以規范、引導。

 

作為商品房的附屬設施，現有常見的車位一般存在以下四種形式：

 

一是規劃用于停車的地上車位。針對此種建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位，其所有權屬于開發商，法律允許開發商買賣、贈與，亦允許其出租，收益歸開發商所得，但是出租必須符合合同法有關出租最高年限二十年的規定，超出部分無效。

 

二是占用道路等劃定的地上車位。開發商在建設房屋、劃定車位時未遵循相關車位配置比例的規定，導致車輛持有量與規劃車位數嚴重不對等，有些開發商就通過占用建筑區劃外的道路劃定車位用于買賣或者出租。然此種車位實際上是開發商或者物業侵犯業主共有權的表現。物權法第七十三條規定建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外，第七十四條第三款規定建筑區劃外占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有，江蘇省物業管理條例第六十三條規定占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位、車庫，由業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定使用。故對此種車位，開發商無權對其進行買賣或者出租，簽訂的買賣合同或者租賃合同應認定為無效合同。

 

三是規劃用于停車的地下車位。此種車位與規劃用于停車的地上車位相同，權屬都是歸開發商所有，開發商有權行買賣、出租、贈與，相應收益歸開發商所有，但是出租也必須符合合同法有關出租最高年限二十年的規定。

 

四是在地下結建人防工程內的車位。此種車位是現有形式下爭議最大的一種車位，也是最常見的車位，本文主要就是針對此種車位的各種現行處置方式進行深入分析。

 

《中華人民共和國人民防空法》（以下簡稱《防空法》）第十八條規定：”人民防空工程包括為保障戰時人員與物資掩蔽、人民防空指揮、醫療救護等而單獨修建的地下防護建筑，以及結合地面建筑修建的戰時可用于防空的地下室。”第二十二條規定，”城市新建民用建筑，按照國家有關規定修建戰時可用于防空的地下室?！睂τ谏唐贩勘仨毰鋫涞牡叵陆Y建人防工程，《防空法》第五條規定：”國家鼓勵、支持企業事業組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。”

 

根據《防空法》對人防工程”誰投資、誰所有、誰受益、誰維護”的原則，由投資者投資建設的人民防空設施及建設單位按規定結合民用建筑修建的防空地下車位，其建設費用由建設單位籌措并列入建設項目投資的，應當認定為歸投資者所有；如果在建筑規劃時，地下人防車位建設成本包含在總面積之中，業主實際上支付了人防工程的建造費用，則業主應當是所有權人。但無論所有權歸誰，國家均有權在戰時征用人防工程。

 

針對地下結建人防工程內的車位，實踐中開發商通常采用兩種處置方法，一為買賣或轉讓，二為租賃。

 

開發商與業主簽訂的人防車位的買賣或轉讓合同，效力存在兩種情形。雖然《江蘇省物業管理條例》規定此類車位不能出售或附贈，然我國法律和行政法規并沒有關于地下人防車位不得轉讓的強制性規定，故不應認定此類合同違反了法律禁止性規定。最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第四條規定，合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。因此江蘇省人大常委會制訂的《江蘇省物業管理條例》不能作為人民法院認定合同無效的依據。如開發商在簽訂合同時明確告知或在合同上載明了該車位屬于人防車位，則車位轉讓合同應當認定為有效。但是因為實踐中房地產登記管理部門很少對地下人防車位所有權進行登記，這對作為不動產的人防車位所有權轉移造成了一定的障礙，然物權法第九條明確規定不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅經依法登記發生效力，故所有權轉讓的合同目的很難實現，且人防車位的使用狀態不穩定，隨時有可能被國家征用，故業主可以依據合同法的規定行使合同的解除權，根據合同解除的相關法律后果，開發商應該退還車位款，但業主應當承擔合同解除前的車位使用費。如開發商在簽訂合同時未告知業主標的車位在地下結建人防工程內的，該轉讓合同的效力就是可撤銷的，業主以訂立合同時開發商存在欺詐行為行使撤銷權，應當得到支持。根據相關合同撤銷的法律后果，開發商應當返還業主車位款，但業主應當承擔已經實際使用期間的車位使用費。

 

而對人防車位的租賃合同，開發商為實現變相買賣的目的，往往將租賃期限約定為70年或者與土地使用年限同期。同樣，我國法律未明文禁止此種地下車位的有償使用，雙方租賃車位的意思表示應當是真實有效的，但此種車位租賃合同違反了合同法相關租賃期限不得超過二十年，超過二十年的，超過部分無效的規定，且2013年5月1日起施行的《江蘇省物業管理條例》明確規定，”物業管理區域內依法配建的人民防空工程平時用作停車位的，應當向全體業主開放，出租的租賃期限不得超過三年”。故針對此種租賃合同，如合同約定的租賃起始時間在2013年5月1日之前，故有效的租賃期限應當至2016年4月30日止；如合同約定的租賃起始時間在2013年5月1日之后，則有效的租賃期限應當為三年。因此，如業主主張要求解除租賃合同的，租賃合同至上述有效租賃期限屆滿為止之日解除；如有效租賃期屆滿，雙方仍有租賃意向的，可以繼續簽訂租賃協議，但是租賃期限應當不超過三年。因租賃合同系繼續性合同，解除行為無溯及力，故業主應承擔協議解除前其實際控制使用車位期間的租金，扣除原告應承擔的租金后，余額開發商應予返還。

 

本文主要就是針對商品房車位糾紛，尤其是結建在地下人防工程的車位糾紛，給予法律層面的研究，對常見的幾種車位處置形式效力予以評析，望開發商以及業主能從避免風險、化解矛盾的角度出發，規范自身的行為、約束對方的行為，從而更好的維護交易雙方的權益。