如此相鄰之爭，不應(yīng)得到支持

 

[案情]

 

某房產(chǎn)公司開發(fā)了一樓盤，該樓盤沿馬路為框架結(jié)構(gòu)商住兩用房。房產(chǎn)公司對門面商業(yè)用房根據(jù)其銷售面積分割，并統(tǒng)一安裝了防盜卷簾門。房產(chǎn)公司在安裝防盜卷簾門時，考慮其統(tǒng)一性和安全性等因素，根據(jù)房屋設(shè)計施工時承重結(jié)構(gòu)，以相同的規(guī)格進行安裝，從而出現(xiàn)了卷簾門與業(yè)主實際所購房屋所對應(yīng)的墻面不完全一致。

 

甲方于2000年1月購得商住兩用期房期房一套，門面面積小于設(shè)計面積；乙于2001年也購該房產(chǎn)公司緊鄰甲的商住兩用房現(xiàn)房一套，門面面積大于設(shè)計面積，乙方所購時卷簾門已經(jīng)安裝好。甲、乙雙方所購的房屋門面面積雖然不同，而卷簾門試樣、規(guī)格相同。房產(chǎn)公司按照合同交付了甲、乙房屋，交付房屋時卷簾門作為門面房的一部分一同交付房屋認購人。

 

現(xiàn)乙主張，要求甲排除妨礙，拆除卷簾門，即排除甲卷簾門所幅蓋乙門面部分。

 

[爭議焦點]

 

甲方是否對乙方構(gòu)成侵權(quán)？

 

本爭議甲、乙雙方所爭表面上系相鄰關(guān)系糾紛，也稱相鄰財產(chǎn)關(guān)系。本案是否屬于相鄰關(guān)系糾紛？所謂相鄰關(guān)系是指二個以上不動產(chǎn)所有人或占有人（使用人），因?qū)Ω髯运械幕蛘加械牟粍赢a(chǎn)行使所有權(quán)或占有權(quán)（使用權(quán)）時，相鄰各方相互間應(yīng)當給予便利或接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。從實質(zhì)來看，相鄰關(guān)系是相鄰不動產(chǎn)所有人或占有人行使其權(quán)利的一種延伸或限制。

 

常見的相鄰關(guān)系有因流水、用水、排水引起的相鄰關(guān)系；因危害和危險而引起的相鄰關(guān)系；因使用鄰地、通道、道路、橋梁而引起的相鄰關(guān)系；因光照、音響、震動而引起的相鄰關(guān)系等等。筆者認為，本案形式上存在的相鄰關(guān)系，即由門面寬與窄而延伸產(chǎn)生的房屋所有權(quán)人權(quán)利義務(wù)關(guān)系。而實質(zhì)不存在相鄰關(guān)系，其理由是：

 

一、甲、乙雙方所購房屋（包括卷簾門）的取得是與房產(chǎn)公司的商品房買賣行為而取得。甲方與房產(chǎn)公司于2000年1月與房產(chǎn)公司簽訂了期房買賣合同，在房產(chǎn)公司建設(shè)完成后交付，取得了其房屋所有權(quán)；乙方在2001年6月，通過簽訂合同，取得了其所購房屋。

 

二、雙方從房產(chǎn)公司所購的房屋結(jié)構(gòu)是明知的。雙方取得房屋的依據(jù)是各自與房產(chǎn)公司的商品房的買賣行為，甲方通過期房的購買形式取得了該房產(chǎn)及門面的卷簾門所有權(quán)，乙方通過購買現(xiàn)房的形式取得了該房產(chǎn)及卷簾門的所有權(quán)。特別是乙方購買時，卷簾門已經(jīng)存在，察看了房屋結(jié)構(gòu)和門面房的現(xiàn)狀后，向房產(chǎn)公司所購。對房屋結(jié)構(gòu)及門面房的現(xiàn)狀是明知的。

 

三、房屋權(quán)利及其權(quán)利延伸由房屋買賣合同而固定。乙方所購房屋的門面客觀上被甲方所購房屋門面的卷簾門幅蓋其所購門面一部分墻面的情況下，接受了該房屋；甲方也如此。甲方、方乙與房產(chǎn)公司訂立了合同，完成了交易，均按照合同取得了房產(chǎn)，取得了該房屋及其延伸的權(quán)利。同時，也固定了購買者由此而產(chǎn)生的權(quán)利及其延伸權(quán)利。

 

四、甲、乙雙方基于與房產(chǎn)公司的合同而產(chǎn)生相鄰。甲、乙雙方各自按照與房產(chǎn)公司的合同，從此由于房屋的相連而相鄰。相鄰不必然產(chǎn)生相鄰關(guān)系。甲方與乙方在取得了各自的房產(chǎn)后，取得了各自由此而產(chǎn)生的一切權(quán)利及其延利，如果雙方?jīng)]有超越各自應(yīng)該取得的權(quán)利及其以利的延伸或限制他人權(quán)利及其權(quán)利延伸的行為，就不產(chǎn)生相鄰關(guān)系。

 

五、甲方原始合法取得的房產(chǎn)，由此產(chǎn)生的權(quán)利及權(quán)利延伸也是合法的權(quán)利，合法的權(quán)利應(yīng)受法律保護。眾所周知，權(quán)利的產(chǎn)生分為合法與非法之分，當一個自然人或法人合法取得的財產(chǎn)，合法利用該財產(chǎn)而產(chǎn)生的權(quán)利自然是合法，而合法取得的或合法應(yīng)當取得的權(quán)利及延伸權(quán)利，任何人不可剝奪，法律應(yīng)當予以保護。相反，當一個自然人或法人非法取得的權(quán)利，利用該權(quán)利而產(chǎn)生的其他權(quán)利也是非法的。非法的權(quán)利不被我國法律所保護。

 

綜上所述，甲方現(xiàn)有的房屋表面上其卷簾門幅蓋了乙方的門面墻面，對乙方構(gòu)成了相鄰關(guān)系，但實質(zhì)上，乙方原始取得時其房屋結(jié)構(gòu)和卷簾門的寬幅是如此的，原始取得時該房屋的權(quán)利及其權(quán)利延伸受到了客觀限制，而非甲方給其的限制。因此，甲方不存在侵權(quán)，也不存在相鄰關(guān)系。現(xiàn)在乙方想取得原本不應(yīng)得的權(quán)利及其權(quán)利的延伸，法律不會支持其主張。如果法律支持其主張責(zé)令甲方拆除卷簾門或?qū)砗煹膶挿M行修改，將對甲方及其他住戶產(chǎn)生相鄰關(guān)系。就如二個建房者，后建房屋者覺得先建房屋者影響其通風(fēng)采光，要求先建房者拆除房屋一樣的荒謬，有悖有法學(xué)常理：先手合法取得者不構(gòu)成對后手取得者的侵權(quán)。因此，如此相鄰之爭，不應(yīng)得到法律支持。