離婚案件處理按揭房屋時，所面臨的首要難題就是對房屋的權屬予以確定，即該類財產應屬夫妻共同財產還是一方個人財產。我國實行的是法定婚后所得共同制，婚姻關系存續期間夫妻雙方或一方所得的財產，除法律另有規定或夫妻另有約定，均為夫妻共同所有。依照婚姻法所確立的這一原則，自可推出婚前取得的房屋為一方個人財產、婚后取得的房屋為夫妻共同財產，在關于按揭房屋定性的問題上，似乎就可直接從中找到解決爭議的答案。但問題的關鍵在于，購買按揭房屋有一個相對較長的過程，其中包括簽訂房屋買賣合同、支付購房首付款、交付房屋、取得房屋產權證等較多的事項和環節，究竟以何種事項作為認定房屋“取得”的標準，不可避免會產生分歧和爭執。

 

在關于確認夫妻一方或雙方取得房屋的標準問題上，主要存在兩種分歧意見。

 

第一種意見認為：應以房屋產權證頒發的時間為準，理由是按照民法物權原理和我國房屋管理政策，一般情況下房屋權屬登記是房屋所有權取得的必經程序，只有辦理了產權登記或過戶手續才能真正取得房屋所有權。

 

第二種意見認為：應以支付房屋首付款而非以房屋產權證的取得作為依據。認為以產權證取得時間作為房屋所有權的取得時間，其理論基礎源于物權法中關于不動產登記效力的規定，這種嚴格依照法律概念和法律文本遵循特定的法定理論推導出解決房產爭議的答案，在邏輯上是無懈可擊的，但其結論不符合社會認可的公平觀念和立法本意，就有可能一方完全沒有出錢卻能僅因為結婚登記成為房屋共有人的結果，這一結果不但為普通民眾不認可，也違背了婚姻立法改革確立的婚前個人財產獨立的本意，而以支付首付款作為所有權的根據才是結合婚姻法立法本意和公正處理婚姻房產爭議的需要做一定的法律分析后推導出的答案。

 

筆者同意第二種意見，不僅是因為這樣的結果更為公平、更符合情理，而且也是由于這樣的認定更為縝密、更符合法理。

 

第一，從房屋所有權取得的方式看，在物權法理論上，所有權合法取得的方法有兩種，一是原始取得，二是繼受取得，離婚案件中訴爭的按揭房屋即是通過買賣這一繼受方式取得的。購房人對房屋所有權的取得，賣房人對房屋所有權的轉移，均是源于雙方簽訂買賣合同、購房人向賣房人支付了購房款。賣房人簽訂房屋買賣合同的目的是取得價款，買房人支付價款的目的在于取得房屋所有權，這是不動產物權變動的基礎關系，也是不動產物權變動的原因，而在物權法上，不動產物權變動的原因與結果是相區分的。

 

第二，從房屋的價值交換和價值體現上來看，購房人以支付購房款的方式換取賣房人對房屋所有權轉移，房屋所有權實質上是由購房人支付對價交換而來，從房款到房屋，從動產到不動產，只是財產的不同物化形態的一種轉化，房屋的價值始于支付的購房款，購房款的價值也在房屋本身的價值中得以體現，是兩種不同的物呈現出不同的價值表現形式。如一方用婚前個人積蓄在婚后購買有形財產，這只是原有財產價值存在形態發生了變化，其價值取得始于婚前，即所謂‘萬變不離其宗’。

 

第三，從房屋產權證的性質功能來看，不動產權屬證書是登記機關頒發給權利人作為其享有權利的證明，但它并不具有代表不動產物權的功能。不動產權屬證書不同于證券，證券不僅記載一定的權利，本身就代表一定的權利。曾有學者在對證書和證券的比較分析中指出，證書是記載一定的法律事實或法律行為的文書，其作用僅僅是證明這種法律事實或法律行為曾經發生，至于這類證書的有無和存在與否并不能直接決定實體的法律關系存在與否，行使權利與持有證書無關，轉移權利也無法通過交付證書進行。因此，不動產權屬證書的轉移占有不能作為物權變動的生效要件，不動產權屬證書以及效力較之更高的不動產登記簿都不具有絕對的證據力，這是由社會生活的復雜性決定的，其記載的物權狀況可能與真實的權利狀況不一致。例如一對夫妻買房時為享受教師的優惠政策，就以是退休教師的女方母親名義買房，最后登記在岳母名下，也以其名義簽訂買賣合同并辦理產權登記。離婚時，該房屋是婚姻關系存續期間取得的財產，屬于夫妻共同財產，而岳母出來主張權利并以不動產登記簿作為證據，男方對登記簿記載的真實性主張異議并舉出充分的反證，法院應當采納男方的反證，推翻登記簿上的記載，認定該房屋為共同財產。

 

在確認房屋所有權的問題上，如果說領取房屋產權證只是一種形式要件，那么，交付購房款應當是其中的實質要件。當然，本文并非持有支付購房款即等同取得房屋所有權的觀點，只是認為，在解決離婚案件所涉按揭房屋的性質認定問題上，以支付房屋首付款而非領取房屋產權證作為房屋取得的依據，更加符合法理和情理。

 

因離婚案件中應以支付首付款作為房屋取得的依據，那么，在確定按揭房屋是屬于夫妻共同財產還是一方個人財產時，關鍵就是對所交納的購房首付款是屬于夫妻共同財產還是一方個人財產進行認定，即若支付的首付款屬夫妻共同財產，則按揭房屬夫妻共同財產，若支付的首付款屬一方個人財產，則按揭房屬一方個人財產，不受房屋產權證取得時間的影響。而對所付首付款的定性則較為明確簡單。（1）對婚前支付的首付款的所有權歸屬認定，首先適用夫妻特有財產制原則，即婚前一方支付的首付款屬于婚前個人財產；其次再依照除外情形來認定是否為雙方共同所有，這也是對婚前財產的一般處理原則。（2）對婚后支付的首付款的所有權歸屬認定，首先適用法定的婚后所得共同制原則，即婚后夫或妻一方或雙方支付的首付款屬于夫妻共同財產；其次再依照除外情形來認定是否為夫或妻一方所有，這也是對夫妻婚后所得財產的一般處理原則。