2011年1月1日，何某與萬某簽訂房屋租賃合同，雙方約定何某將其所有的門面房租賃給萬某使用，期限為2011年1月1日至2013年12月31日。2013年8月10日，何某與謝某簽訂了一份房屋房買賣合同，雙方約定何某以60萬元的價格將萬某租賃的門面房出售給謝某,但沒有辦理過戶手續，簽訂買賣房屋之前沒有通知萬某賣房之事，后萬某得知何某出賣了其租賃的房屋，遂向何某發出書面通知，要求以同等條件即60萬元的價格購買該房屋，遭到何某的拒絕。2014年1月，萬某以何某侵犯其優先購買權為由，提起訴訟，要求以同等條件購買房屋。

 

本案在審理過程中，對于萬某要求以同等價格優先購買何某的房屋存在三種不同意見。

 

第一種意見認為，承租人請求出租人承擔賠償損失的主張應當支持，但應當確認出租人與第三人的房屋買賣合同有效。根據《中華人民共和國合同法》第二百三十條的規定，出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。本案中，何某在出賣房屋前并沒有通知萬某，侵犯了萬某的優先購買權，根據最高人民法院《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十一條的規定，出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。故，本案中萬某要求主張合同無效，以同等條件購買房屋的訴訟請求是不能得到支持的，除非萬某能證明何某與謝某惡意串通，依照民法通則第五十八條第一款第（四）項規定和合同法第五十二條第（二）項規定，主張認定何某與謝某簽訂的買賣合同無效。但法院要向萬某釋明，可以變更訴訟請求為請求賠償侵害優先購買權的損失。

 

第二種意見認為，物權法雖沒有規定優先購買權，但根據合同法第二百二十九條買賣不破除租賃的規定，優先購買權同一般的普通債權是有區別的，具有物權的一些屬性，從權利屬性上看，應當是一種形成權，形成權是根據自己的意思就可以使法律關系發生、變更、消滅的權利，形成權的意思表示一旦發出并到達相對人，就可以以使法律關系發生、變更、消滅，本案中，何某以價款60萬元的價格將房屋出售給謝某，萬某同樣也有以此價格購買的權利，故應支持萬某的訴訟請求。

 

第三種意見認為，承租人的優先購買權在出租人與第三人的房屋買賣過戶登記前應當得到支持；而在房產過戶登記后，承租人不可逆轉的只能獲得合理補償權，而不能實際的得到優先購買權。

 

筆者同意第三種意見。

 

首先，根據《中華人民共和國合同法》第二百三十條的規定，出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。這是本案承租人萬某享有優先購買權的基本法律依據，這個優先購買權不因出租人是否在出賣前的合理期限內通知承租人為條件、也不因出租人的房屋是否實際賣出為條件，這個優先權是法律預先設定的，不因人的意志改變，也不因為事物的變化而改變。

 

其次，最高人民法院《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十一條的規定在本案中不能適用。該條規定的司法解釋本意應當是解決“出租人未提前告知承租人且已經將租賃房屋賣與第三人”的問題，為穩定社會交易秩序而從經濟上對承租人優先權受損害的一種補償。但本案的事實并非如此，何某與謝某雖然簽訂了房屋買賣合同，并約定了以價款60萬元的價格進行交易,但雙方并沒有辦理過戶手續，房屋買賣的交易并未實際完成，承租人萬某在何某與謝某過戶手續辦理前依然可以提起優先購買權之訴，人民法院應當予以支持。

 

再次，承租人的優先購買權不能以形成權定性。《中華人民共和國合同法》及最高人民法院的相關司法解釋對承租人優先購買權的規定均是本著維護市場穩定和交易秩序為立足點、充分考慮承租人在租賃房屋期間難免對房屋的修繕、裝修乃至添附等付出的實際利益的，如果擅自的將承租人的優先購買權理解為形成權，即承租人可以根據自己的意思就可以使法律關系發生、變更、消滅，不管何某與謝某的房屋買賣是否辦理過戶手續，隨時可以提出和實現自己的優先購買權，這是與立法精神的初衷相違背的。