案情：2012年10月1日，李某與張某、徐某簽訂房屋買賣合同約定：張某、徐某將坐落于張橋安置房10幢204室的房屋以28萬元的價格出售給李某，李某在付清全部款項后一個月內張某、徐某將該安置房的所有手續(xù)轉給買方。合同簽訂后，李某按約履行了給付房款的義務。張某、徐某卻未按約定轉交相關手續(xù)。鑒于雖然張某、徐某與拆遷公司簽訂了安置協(xié)議，并選定了訴爭的安置房但該安置房并未實際分給張某、徐某，李某沒有積極要求張某、徐某給付安置房的相關手續(xù)， 2013年10月15日張某、徐某通知李某，因雙方簽訂的房屋買賣合同違背了法律規(guī)定，不再賣房，同意退還購房款。李某遂訴至法院請求法院確認合同有效，交付房屋。

 

第一種意見認為，《房地產管理法》第三十八條規(guī)定：“下列房地產，不得轉讓：（六）未依法登記領取權屬證書的。”本案中拆遷戶張某、徐某僅是與拆遷人簽訂了安置房屋的協(xié)議，還沒有取得房屋的所有權，則他們與李某簽訂的房屋買賣合同顯然違反上述法律規(guī)定，應當確認無效。由于雙方在買賣房屋過程　中均有過錯，故應判決確認雙方的買賣房屋合同無效，張某、徐某返還李某的房款28萬，對購房款的利息損失，由雙方分別承擔。

 

第二種意見認為，拆遷戶對外買賣拆遷安置房的實質并非轉讓房屋而是轉讓回遷安置要求拆遷人給付房屋的債權。這種屬債權性質的權利轉讓沒有違反法律法規(guī)強制性規(guī)定，應當受到法律保護。本案中李某與張某、徐某之間買賣的標的實際上為要求拆遷人給付張橋安置房10幢204室的權利，應當依法認定為合同有效，由雙方當事人繼續(xù)履行。

 

筆者同意第二種意見，理由如下：

 

拆遷人與拆遷戶之間的拆遷安置協(xié)議實質上是一種特殊的“買賣”合同，是拆遷戶的被拆遷房屋與拆遷人將來建好的商品房進行“互易”的協(xié)議。在這種合同不是產權的互易。拆遷戶失去了現(xiàn)存的居住房屋，換來的是拆遷人將來的尚未建好的房屋，是拆遷戶在拆遷過程中取得的一種期待權，在拆遷安置協(xié)議中體現(xiàn)的是一種債權，即要求拆遷人給付房屋的權利?！逗贤ā返谄呤艞l規(guī)定：債權人可以將合同的權利全部或者部分轉讓給第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根據合同性質不得轉讓；（二）按照當事人約定不得轉讓；（三）依照法律規(guī)定不得轉讓。該種權利的轉讓不屬于上述不得轉讓的情形，故拆遷戶可以將該種權利進行轉讓。本案中拆遷戶張某、徐某與李某簽訂的房屋買賣合同中的房屋只是名義上是房屋，即要求拆遷人給付張橋安置房10幢204室房屋的權利，至于第一種意見認為違反了《房地產管理法》第三十八條規(guī)定，該法條是為了防止權屬不清、權屬有爭議的房屋進入房地產交易市場而作出的管理性規(guī)范，并非認定合同效力的強制性規(guī)定，合同法七十九條中所規(guī)定依照法律規(guī)定不得轉讓中的“法律”所指是合同效力的強制性規(guī)定，而非管理性規(guī)范。綜上雙方當事人簽訂的買賣合同合法有效，雙方應當繼續(xù)履行。

 

近年來，隨著房地產市場房價一路飆升的情況下，頻頻出現(xiàn)出賣人以買賣合同違反規(guī)定為由，向人民法院起訴要求確認合同無效返還房屋之訴的退房潮，出賣人提起訴訟的目的都是意在獲得不當利益。在這種期待獲取巨大不當利益的市場氛圍中，助長了隨意毀約違背誠信的不良社會風氣，極大危害了交易安全，誘導了誠信危機發(fā)生的惡果，不利于我國誠信體系的建立。這就要求審判機關在審理房地產案件中，嚴格依法審查，慎判解除，引導當事人理性面對市場經營風險，共同維護誠信的市場交易秩序。