2011年10月，杜某與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了一份《商品房買賣合同》，在該公司開發(fā)的小區(qū)內(nèi)購買住宅一套。2012年6月，房地產(chǎn)開發(fā)公司與某物業(yè)服務(wù)公司簽訂了前期物業(yè)服務(wù)委托合同。2013年2月，杜某與物業(yè)公司簽訂了房屋裝飾裝修管理協(xié)議，其中約定：陽臺外側(cè)不可安裝防盜窗、紗窗等防護設(shè)備。杜某覺得將防盜窗安裝在陽臺內(nèi)側(cè)會影響美觀且影響使用，于是把防盜窗安裝在陽臺外側(cè)與房屋外墻面處在同一平面的位置。物業(yè)公司多次找杜某要求其自行拆除該防盜窗，杜某不從，2014年1月物業(yè)公司向法院提起訴訟。

 

本案在審理過程中，對于物業(yè)公司是否有權(quán)要求杜某拆除防盜窗存在兩種不同意見。

 

第一種意見認為，有權(quán)要求杜某拆除。根據(jù)當(dāng)事人意思自治原則，物業(yè)公司和業(yè)主在平等自愿的情形下簽訂房屋裝飾裝修管理協(xié)議有效，對雙方均有約束力，雙方均應(yīng)按照協(xié)議的內(nèi)容履行相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)。本案在協(xié)議中明確約定“防盜窗只能安裝在窗戶內(nèi)側(cè)”的情形下，業(yè)主違反該規(guī)定將防盜窗安裝到窗戶外側(cè)，違反了協(xié)議約定，故物業(yè)公司有權(quán)要求業(yè)主按照協(xié)議約定拆除安裝在窗戶外的防盜窗。       

 

第二種意見認為，物業(yè)公司無權(quán)要求杜某拆除。判定物業(yè)公司是否有權(quán)要求杜某拆除防盜網(wǎng)，取決于雙方所簽訂的協(xié)議內(nèi)容是否符合法律規(guī)定。物業(yè)公司與業(yè)主是物業(yè)管理經(jīng)營者與消費者的關(guān)系，經(jīng)營者不得以格式合同的方式做出對消費者不公平、不合理的規(guī)定，雙方簽訂的房屋裝飾裝修管理協(xié)議為物業(yè)公司提供的格式合同文本，而協(xié)議中的“防盜窗只能安裝在窗戶內(nèi)側(cè)”的條款，排除了杜某對自己房屋的窗戶享有的主要權(quán)利，因此該條款無效。

 

筆者同意第二種意見，理由如下：

 

一、杜某對自己房屋的窗戶享有專屬權(quán)。根據(jù)我國《物權(quán)法》第七十一條“業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益”之規(guī)定，杜某在自己享有專屬權(quán)的窗戶外側(cè)安裝防盜窗，在不危及建筑物的安全或損害其他業(yè)主合法權(quán)利情況下，可以自主使用且不受物業(yè)公司干涉。

 

二、協(xié)議中有關(guān)條款排除了杜某對自己房屋窗戶享有的主要權(quán)利。我國《合同法》第四十條規(guī)定：提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。本案“房屋裝飾裝修管理協(xié)議”屬物業(yè)公司提供的格式合同，協(xié)議中約定的“陽臺外側(cè)不可安裝防盜窗”內(nèi)容，排除了業(yè)主杜某對自己房屋窗戶享有的主要權(quán)利，所以該條款應(yīng)當(dāng)確認無效。

 

三、物業(yè)公司對自己主張負有舉證義務(wù)。物業(yè)公司主張拆除杜某安裝在窗外的防盜窗，應(yīng)當(dāng)就該防盜窗會危及建筑物的安全、損害其他業(yè)主合法利益、影響外在美觀等方面存在問題提供證據(jù)予以證明，否則其主張不應(yīng)得到法院支持。