2012年7月25日，甲與乙簽訂了一份農村房屋買賣合同，該合同約定甲將其位于農村的房屋、院落及宅基地（無相關產權證、宅基地證等手續，只有宅基地交費收據）以38萬元出售給乙，當日乙將購房款交付給甲，甲將交款單位為甲的該房宅基地交費收據交付給乙，2012年7月26日甲將房屋鑰匙交給乙，后乙全家入住。2013年2月甲妻子丙向法院起訴，訴稱涉案房屋系丙與甲共同共有，甲在丙不知情的情況下與乙簽訂了房屋買賣合同，該房屋買賣合同屬于效力待定，并未得到丙的追認，故未生效。同時丙與乙不是同一村村民，甲、乙簽訂的房屋買賣合同違反相關法律規定，故要求確認甲與乙簽訂的農村房屋買賣合同無效。案件審理中，涉案房屋及院落被相關部門征收并拆除，乙得到拆遷補償款74萬元，原告丙要求乙返還涉案房屋及院落的拆遷款36萬元。經審理查明，甲、乙、丙均系非農業家庭戶口。宅基地交費收據一直在丙母親處保管。甲之前將涉案房屋掛在互聯網上出售，乙是經丙哥哥介紹知道甲要賣房，賣房時丙在外市進修，因賣房丙父親將房屋門前幾棵大樹出賣。
本案形成兩種意見。
第一種意見認為甲與乙簽訂的農村房屋買賣合同無效，原告的訴訟請求應該得到支持。根據《中華人民共和國土地管理法》第63條規定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。農民宅基地使用權是村民基于其身份取得的與集體經濟組織成員的資格是聯系在一起的。在一定程度上，宅基地具有社會福利和社會保障功能。農村房屋宅基地可以在本村村民之間互相買賣流轉，而本案中甲、乙、丙非同村村民，且均是非農業戶口，故本案的買賣合同無效。
第二種意見認為原告主張確認涉案房屋買賣合同無效沒有依據，對其訴訟請求依法不予支持。根據《中華人民共和國民法通則》第4條規定，民事活動應當遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則。根據《中華人民共和國合同法》第8條規定，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。根據《中華人民共和國合同法》第44條規定，依法成立的合同，自成立時生效。本案中不存在《中華人民共和國合同法》第52條規定的合同無效情形，因此原告的訴訟請求依法不應支持。
筆者同意第二種意見。本案中甲對其位于農村的房產享有占有、使用、收益和處分的權利。其中處分的形式多樣，包括買賣、互易、贈與等方式。甲作為完全民事行為能力人，于2012年7月25日將涉案房屋及院落（連同宅基地）以38萬元出售給乙，雙方當事人在真實意思表示下自愿簽訂了房屋買賣合同，乙向甲交付了全部購房款并已實際管理和使用上述房產，該房屋轉讓合同內容未違反有關法律、行政法規的強制性規定。故筆者認為甲與乙簽訂的房屋買賣合同合法有效。即使涉案房屋是甲與丙共同共有，根據涉案房屋的交易過程，乙有理由相信甲有權利對外簽訂合同，乙系善意取得。
