2012年6月，朱某將其所有的門面房出租給丁某經(jīng)營使用，雙方約定：租期為兩年，自2012年6月10日至2014年6月9日，租賃期間丁某未經(jīng)朱某同意不得轉租，否則朱某有權解除租賃合同。2013年5月，丁某將該門面房轉租給孫某，租期為一年，并約定期滿后可以續(xù)租。2013年10月，朱某發(fā)現(xiàn)丁某擅自將其房屋轉租給孫某后，遂通知孫某房屋是其所有，并要求孫某搬出該門面房，孫某認為丁某隱瞞真相，擅自將門面房轉租給自己，導致自己無法繼續(xù)承租。于是孫某將丁某告上法院，請求確認租賃合同有效。

 

本案在審理過程中，對于孫某的訴訟請求能否得到支持存在兩種不同的意見。

 

第一種意見認為，轉租合同無效。未經(jīng)原出租人同意轉租合同無效，且出租人與承租人曾在租賃合同中明確約定承租人不得擅自轉租，因而承租人轉租系無權處分行為。丁某與孫某的轉租合同無效，孫某的訴訟請求不應得到支持。

 

第二種意見認為，轉租合同有效。出租人在未經(jīng)其同意下僅對原合同享有解除權，并不能確認承租人與次承租人之間合同無效。從維護合同穩(wěn)定性及保護各方當事人合法權益角度出發(fā)，在承租人與次承租人之間所簽轉租合同未出現(xiàn)法律規(guī)定合同無效的情形下，轉租合同不宜認定為無效合同。

 

筆者同意第一種意見，理由如下：

 

對于租賃中的轉租問題，我國《合同法》僅在第224條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。”該條只規(guī)定了經(jīng)出租人同意的轉租合同是有效的，但對于未經(jīng)出租人同意的轉租合同是否有效則未規(guī)定。筆者認為，該轉租合同是否有效應視具體情況而定。如原租賃合同對轉租問題未明確約定，在此種情況下，承租人擅自轉租，如對出租人的利益未造成損害，依合同自由原則及合同的相對性原理，則該自行轉租關系僅為承租人與次承租人之間的關系，雙方合意的達成即成立合同并為有效合同。若原租賃合同明確約定未經(jīng)出租人同意，承租人不得擅自轉租，此時承租人自行轉租，違反誠實信用原則，本質上為惡意，屬違約行為，此時，轉租合同應為無效，出租人可行使合同解除權，收回租賃物；對善意的次承租人來說，可依據(jù)無效合同的處理規(guī)定向承租人要求賠償損失。

 

在本案中，朱某和丁某已在原租賃合同中明確約定，丁某不得轉租，否則朱某有權解除租賃合同。丁某隱瞞真相，將該門面房轉租給不知情的孫某，丁某此時并無轉租的權利，轉租合同應當視為無效。因而筆者認為，孫某的訴請不能得到支持。不過依據(jù)無效合同的處理規(guī)定，即《合同法》第58條：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。”故，孫某可以向法院起訴要求丁某賠償其相應的損失。