2011年3月1日，甲公司與乙公司簽訂了一份《廠房租賃合同》，約定乙公司承租甲公司的一處廠房，租賃期限為十個月，從2011年3月1日起至2011年12月31日止。雙方在合同中約定“如發(fā)生下列任何一種情況，甲方可終止本合同：1.甲方提前60天書面通知乙方……”。雙方同時約定：“違約責(zé)任：1.乙方無正當(dāng)理由逾期交納租金的，每逾期一天，乙方按逾期金額的千分之三支付違約金；2.任何一方提前解除本合同的，違約方承擔(dān)相當(dāng)于兩個月租金的違約金……”。在合同履行期內(nèi)，甲公司于2011年6月8日向乙公司發(fā)出通知：“我司擬在2011年8月31日終止與貴司現(xiàn)行之廠房租賃合同。”甲公司在該通知中同時告知乙公司其是按照合同的約定做到了提前60天通知，并免收7月、8月兩個月的租金。因乙公司在2011年8月31日前并未搬離租賃的廠房。甲公司遂于2011年9月8日再次以書面形式向乙公司發(fā)出通知，載明：“我司已于2011年6月8日書面通知終止與貴司現(xiàn)行之廠房租賃合同，至今我司未收到貴司的相關(guān)回復(fù)意見。現(xiàn)我司再次書面通知貴司，我司將于2011年9月30日作為最終終止現(xiàn)行廠房租賃合同之期限，并遵照廠房租賃合同相關(guān)條款免收兩個月租金”。后乙公司遲至2012年1月才完全搬離租賃廠房。就租金及相關(guān)費用經(jīng)協(xié)商未果后，甲公司向法院起訴要求乙公司支付自2011年7月至乙公司實際搬離廠房的實際使用費、水電費及延期支付利息。乙公司在答辯中則稱甲公司提前解除合同構(gòu)成違約，根據(jù)合同約定甲公司應(yīng)當(dāng)免除乙公司兩個月租金作為該違約金，且甲公司提前解除合同給乙公司造成了高于兩個月租金的損失，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)調(diào)高該違約金數(shù)額。

 

法院經(jīng)審理認(rèn)為，原被告在合同中約定了合同解除的條件，一方提前60日書面通知對方可以解除合同。現(xiàn)原告第一次的書面通知系按照合同中約定解除合同的條款行使了解除合同的權(quán)利，解除合同行為合法有效。當(dāng)事人雙方租賃合同在2011年8月31日已經(jīng)解除。原告提前解除合同的行為不構(gòu)成違約。盡管在合同中雙方對提前解除合同需承擔(dān)的責(zé)任使用了“違約責(zé)任”一詞，但并非違反合同約定所要承擔(dān)的責(zé)任，而是提前解除合同所要承擔(dān)的責(zé)任。合同中約定的提前解除合同“違約金”實質(zhì)上是提前解除合同的補償金。乙公司所主張的各項損失，包括搬遷費用、廠房重新租賃支出、無塵噴房的重新制作、停業(yè)損失等，由于難以對損失數(shù)額進行確定，且沒有確切的證據(jù)證明，只認(rèn)可兩個月的租金作為補償數(shù)額。關(guān)于逾期搬遷期間發(fā)生的乙公司對廠房的實際占有使用費，在經(jīng)雙方協(xié)商后確定了相應(yīng)的數(shù)額。

 

本案在審理過程中，就租賃合同中甲公司“提前60天通知即可解除合同”這一約定的法律性質(zhì)以及甲公司據(jù)此提前解除合同的行為是否構(gòu)成違約產(chǎn)生了一定爭議。

 

關(guān)于租賃合同中甲公司“提前60天通知即可解除合同”這一約定的法律性質(zhì)，第一種觀點認(rèn)為，該約定可看做是約定解除權(quán)條款。第二種觀點認(rèn)為該條款是合同中所附的解除條件。

 

筆者同意第二種觀點，該條款并非約定解除權(quán)，而是約定的合同解除條件。根據(jù)合同法第九十三條第二款的規(guī)定，約定解除權(quán)是在當(dāng)事人之間約定了一方解除合同的條件，當(dāng)解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同。該解除合同的條件是將來不確定發(fā)生的事實。由于在該事實發(fā)生后解除權(quán)人方才享有解除合同的權(quán)利，才有可能行使解除權(quán)，因此條件的成就與解除權(quán)的行使必然是次序有先后的兩個獨立事件。但是從本案租賃合同的該條款中顯然無法分離出這兩個階段。并且，在約定解除權(quán)的情形下，當(dāng)約定的解除條件成就時，合同可能因解除權(quán)人行使解除權(quán)而告解除，也可能因不行使解除權(quán)而繼續(xù)履行。但是在本案中，當(dāng)甲方提前60天書面通知乙方終止合同時，從通知載明的日期起始60日后合同必然宣告終止。故該項約定并非約定解除權(quán)的條款。

 

仔細(xì)考量該“提前60天通知即可解除合同”條款，可以發(fā)現(xiàn)“甲方提前60天書面通知乙方”包含兩部分的事實，一是甲方書面通知乙方不再履行合同，要求終止合同。二是60天的期間經(jīng)過。對于最終發(fā)生的合同效力在雙方當(dāng)事人之間終止的法律效果而言，此項約定是把將來可能發(fā)生的某個事實即終止合同的書面意思表示被甲方發(fā)出和60天的期間經(jīng)過約定為合同效力終止的條件，而并非將甲方在某種情形下能夠單方面解除合同約定為甲方的一項權(quán)利。根據(jù)合同法第四十五條的規(guī)定“當(dāng)事人對合同的效力可以約定附條件……附解除條件的合同，自條件成就時失效。”當(dāng)甲方向乙方發(fā)出載明解除合同意思表示的書面通知并且60日已然經(jīng)過之時正是約定的解除條件成就之時，此時合同的效力終止。

 

關(guān)于甲公司提前解除合同的行為是否構(gòu)成違約，第一種觀點認(rèn)為甲公司的行為構(gòu)成違約。因為當(dāng)事人雙方簽訂的合同合法有效，雙方均應(yīng)按照合同的約定行使權(quán)利和履行義務(wù)。本案中廠房租賃合同明確約定租賃期至2011年12月31日止。在此日期前甲公司均應(yīng)提供符合合同約定的廠房供乙公司使用。但是甲公司向乙公司發(fā)出書面通知要求早于該期限終止合同，屬于合同法第九十四條規(guī)定的“根本違約“的情形，即在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示不履行主要債務(wù)。因此甲公司提前解除合同的行為構(gòu)成違約。并且根據(jù)租賃合同的約定，須承擔(dān)免除兩個月租金的違約責(zé)任。第二種觀點認(rèn)為甲公司的行為不構(gòu)成違約。由于合同明確約定甲公司可以提前60天書面通知解除合同，故甲公司提前解除合同的行為是在行使合同賦予的權(quán)利，不應(yīng)當(dāng)視為違約。那么甲公司所承擔(dān)的免除兩個月租金的責(zé)任自然也并非違約責(zé)任，而是被賦予解除合同的權(quán)利所承擔(dān)的對等義務(wù)。

 

筆者認(rèn)為甲方發(fā)出提前終止合同權(quán)利義務(wù)的行為不構(gòu)成根本違約，但是并不完全贊同第二種觀點的理由。如果把合同中“甲方提前60天書面通知乙方可終止合同”的條款視作賦予甲方的一項約定解除權(quán)，這是與合同法關(guān)于約定解除權(quán)的規(guī)定不相符的。但是盡管該條款不是一項約定解除權(quán)條款，然而因為甲方提前解除合同的行為為當(dāng)事人在訂立合同時所肯定，那么甲方的該行為就不能被評價為違約行為。同時該行為也不具有被評價為權(quán)利的屬性，因為正如前文所述，它只是解除條件的一個組成部分而已。雙方當(dāng)事人在設(shè)定這個解除條件條款的時候，為甲方設(shè)定了一項義務(wù)，即當(dāng)甲方實踐了“甲方提前60天書面通知乙方可終止合同”的條款時，甲方須向乙方負(fù)擔(dān)免除兩個月租金的義務(wù)。故該合同表述所使用的“違約金”一詞實質(zhì)上并非法定的“違約金”性質(zhì)，而是合同雙方約定的合同履行過程中可能會發(fā)生的金錢債務(wù)關(guān)系。