邱某與朱某簽訂了一份房屋租賃合同，兩人約定房屋的租賃期為3年，合同的履行期間自2012年6月1日至2015年5月31日止，約定的每年的租賃費用為2.1萬元（包括房屋內的附屬設施）雙方約定出租的房屋只能用于居住，承租人不得對于房屋進行轉租，如需要對于房屋進行裝修需要經過出租人的同意。房屋租賃合同簽訂當日，邱某就將3年的租賃費用交給了朱某，朱某對房屋進行簡單裝修。

 

2013年7月10日，朱某用于出租的房屋被法院委托拍賣公司進行拍賣，并予以公告，2013年7月30日汪某通過拍賣獲得此房屋。汪某要求邱某交納房屋出租費用，否則就不讓邱某繼續使用。邱某在2013年8月起訴至法院要求解除房屋租賃合同，并要求朱某賠償其先期對于房屋進行簡單裝修的損失。

 

本案在審理過程中，對于該房屋租賃合同能否解除和汪某的如何主張權利，存在兩種不同意見。

 

第一種意見認為，朱某在簽訂合同時存在預期違約的行為，邱某可以要求解除與朱某所簽訂的合同，并要求朱某承擔邱某在履行合同過程中所受到的損失。新房主汪某因拍賣獲得房屋的所有權后，邱某應當向汪某交納房屋租金，對于邱某與朱某所簽訂的房屋租賃合同可以解除。

 

第二種意見認為，用于出租的房屋被拍賣，雖然轉移了房屋的所有權，但并不影響邱某與朱某之間的租賃合同，此房屋租賃合同可以繼續履行，新的房主汪某可以向朱某主張房屋的租金，而不能向邱某主張房屋的租金，汪某通過拍賣取得房屋所有權后，朱某預先收取的房屋租金就沒有合法的依據，屬于不當得利，應當將屬于汪某那部分的房屋租金給付汪某。

 

筆者同意第二種意見，理由如下：

 

對于邱某與朱某所簽訂的房屋租賃合同不能予以解除。在本案中，邱某與朱某所簽訂的房屋租賃合同，系雙方當事人的真實意思表示，雖然本案中用于出租的房屋被法院依法公開進行了拍賣，依據最高人民法院《關于人民法院關于民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第三十一條規定第二款規定，拍賣財產上原有的租賃權及其它用益物權，不因拍賣而消滅，該權利繼續存在于拍賣財產上，對在先的擔保物權或其他優先受償權的實現有影響的，人民法院應當將其去除后進行拍賣。具體到本案中，朱某用于出租的房屋進行拍賣前，法院并沒有對此房屋進行依法查封。因此，朱某有權對此房屋進行占有、使用、收益，可以進行出租、抵押等。朱某將此房屋出租給邱某時并不存在欺詐，邱某不能以房屋進行拍賣為由要求解除房屋租賃合同。

 

汪某應當向朱某主張自己的權利，理由如下：一是拍賣的房產拍賣之前就存在租賃權，如何協調好新房主汪某的利益和邱某的利益，在實踐中，都是采用承受主義，即朱某與邱某所簽訂的房屋租賃合同對于新房主汪某仍然具有效力。二是租賃權的實現則重在支配標的物的使用價值，租賃權人想要實現自己的權利，必須實地占有標的物，為了加強對于租賃權人的權利的保護，因此最高人民法院《關于人民法院關于民事執行中拍賣、變賣財產的規定》中對于租賃權采用了承受的原則，即對于拍賣財產上的租賃權及用益物權不因拍賣而消滅。三是對于新房主汪某如何實現自己的權利，筆者認為，汪某應當向原出租人朱某主張權利。此房屋拍賣成功后，朱某已經不再是房屋的所有權人，不應再享有基于房屋所獲得的收益，新房主汪某不能再向邱某要求收取租金而應當向朱某主張收取租金的權利。同時，本案中朱某所支付租金中，不僅多包括對房屋使用的租金，還包括房屋內的附屬設施使用的租金。對于出租房屋內附屬設施部分所獲得的利益，新的房主汪某應在獲得房屋租金的同時，給予朱某適當補償，這些設施都是邱某居住所必須的設施，如果朱某取回這些設施，在履行合同過程中租賃合同的目的就會受到影響。為此汪某應對出租附屬設施的收益部分，從其獲得的租金中予以扣除。