小區(qū)停車費等共有收益該歸誰
作者：崔麗 發(fā)布時間：2010-06-18 瀏覽次數(shù)：1647
常本靖主任感嘆：“法院采用情法兼融的判決把《物權(quán)法》賦予業(yè)主的權(quán)利真正送到了我們手里，規(guī)范了小區(qū)共有部分權(quán)益的歸屬與分配問題，解決了長期困擾小區(qū)業(yè)主的一個難題。”
這份司法建議函緣起于春江花園業(yè)委會與物業(yè)管理公司打的一場共有部分權(quán)益歸屬之爭的官司。
小區(qū)停車費等共有收益該歸誰
2002年11月，上海陸家嘴物業(yè)管理公司無錫分公司與春江花園小區(qū)開發(fā)商簽訂了前期物業(yè)管理合同，對小區(qū)進行物業(yè)管理。2007年12月下旬，春江花園小區(qū)召開業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生了由法律工作者、財務(wù)人員、企事業(yè)單位人員等15人組成的業(yè)主委員會。
2008年6月，業(yè)委會根據(jù)業(yè)主大會作出的實施業(yè)主自治的決議，致函物業(yè)公司要求終止物業(yè)管理服務(wù)合同。當(dāng)年7月中旬，雙方協(xié)商達成移交協(xié)議，物業(yè)公司答應(yīng)返還預(yù)收的物業(yè)管理費、各類押金等近230萬元。但是，業(yè)委會在查看移交清單時發(fā)現(xiàn)，物業(yè)公司在2004年至2007年間收取的停車費等小區(qū)共有部分物業(yè)管理費596萬元，都沒有列入移交清單之中。此后雙方交涉不成，業(yè)委會將物業(yè)公司告上了法庭。
業(yè)委會有沒有權(quán)利追討這筆收益？共有部分收益如何界定和分配？物業(yè)公司是否應(yīng)將小區(qū)共有部分收益一并移交？成為雙方爭議的焦點。
上海陸家嘴物業(yè)管理公司無錫分公司的代理律師范永明認為，當(dāng)時物業(yè)公司與開發(fā)商簽訂的前期物業(yè)管理合同對共有部分收益沒有明確規(guī)定，雙方是按照包干制，所得收入均應(yīng)該歸物業(yè)管理公司所有。況且，物業(yè)公司收費低，基本是虧本經(jīng)營，要實行補貼才能維持物業(yè)服務(wù)。共有部分的收入已用于彌補物業(yè)公司的管理成本，不存在可分配利潤。
春江花園（一、二期）是無錫市一個大型社區(qū)，物業(yè)管理區(qū)域達33.5萬平方米，有3252戶業(yè)主、1．5萬人居住。小區(qū)停車按路面每月100元、地下停車每月200元收費，
常本靖主任介紹說，春江花園業(yè)主共有部分的收費到2007年已達240多萬元，這些共有部分收益包括停車費、會所使用、電梯廣告等，其中停車費收入是大頭，占到80％。
“這份本該屬于業(yè)主共有的權(quán)益卻被物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為管理費收入占為己有，其實屬于他們的管理費收入應(yīng)該是業(yè)主每年交納的300多萬元物業(yè)管理費。”常本靖說。
業(yè)主得七、物業(yè)得三
“但業(yè)委員成立前共有部分收益如何歸屬、共有部分收益如何分配、對《物權(quán)法》實施前的糾紛是否適用該法？《物權(quán)法》都沒有作出明確規(guī)定，這些也成為法院審理過程中的棘手問題。”錫山區(qū)人民法院民二庭庭長虞靜珠說。
庭審中，法院認為，根據(jù)我國物權(quán)法、民法通則關(guān)于所有權(quán)的法律原則及最高人民法院有關(guān)司法解釋的精神，業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，自始至終享有權(quán)利，并承擔(dān)義務(wù)，而不論是否在開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)管理委托合同期間，還是在業(yè)委會成立后實行小區(qū)物業(yè)管理自治期間。
對于業(yè)委會是否有權(quán)代行業(yè)主主張權(quán)利？本案審判長楊琦東解釋說，業(yè)委會是全體業(yè)主選舉產(chǎn)生的業(yè)主大會執(zhí)行機構(gòu)，不論侵害發(fā)生在成立前還是成立后，業(yè)委會都有權(quán)繼承其成立前全體業(yè)主的權(quán)利，也有權(quán)為全體業(yè)主主張權(quán)利。
錫山區(qū)法院同時認為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對共有部分進行經(jīng)營管理的活動，對這部分收益的產(chǎn)生具有重要作用，基于管理亦產(chǎn)生效益的原則，物業(yè)服務(wù)企業(yè)理應(yīng)對其付出的勞動享有一定比例的回報，這樣也有利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)改善服務(wù)及自身的發(fā)展。
為此法院判決：物業(yè)公司將共有部分收益的70％返還給業(yè)委會，加上其他確認款項共517萬余元。物業(yè)公司減去已履行的180多萬元，還需返還330多萬元。一審宣判后，雙方未上訴，判決生效。
虞靜珠說：“判決最后確定了‘七三開’的分配方案是基于所有權(quán)和管理權(quán)的關(guān)系以及公平原則。法院認為小區(qū)共有部分收益應(yīng)主要歸屬于全體業(yè)主所有，因而分得七成。而物業(yè)公司在實施管理的過程中也付出了成本，享有三成的合理回報。”
共有收益使用亟待監(jiān)管
隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，小區(qū)業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的矛盾日益增多。物業(yè)管理費、共有部分收益歸屬引發(fā)的糾紛，困擾著雙方，有的致使物業(yè)管理公司陷入低谷，不得不撤出小區(qū)。
據(jù)了解，目前我國大量小區(qū)都有停車費、會所租金、燈箱廣告等類似的共有部分物業(yè)管理收益，一年少則幾萬元，多則幾百萬元。由于目前相關(guān)法律的不完善，對這部分收益的管理很不規(guī)范。大部分物業(yè)公司的所有收費一本賬，各種收益和物業(yè)費記在一起，有的甚至用共有部分收益彌補物業(yè)費虧空，這既不利于資金合理使用與監(jiān)管，也頻頻引發(fā)業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾。
錫山區(qū)法院在司法建議中指出，絕大多數(shù)的小區(qū)共有部分收益數(shù)額巨大，但對這部分收益的管理、使用卻極為混亂，缺乏監(jiān)管。因此，對共有部分收益應(yīng)單獨建賬，專款專用。
法院同時提醒，共有部分收益的所有權(quán)歸業(yè)主所有，業(yè)委會不具有自行處置的權(quán)利。依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，該收益應(yīng)用作小區(qū)的維修基金，業(yè)委會作為執(zhí)行機構(gòu)，如果使用該收益，應(yīng)按照全體業(yè)主的意志和法律的規(guī)定行使。
常本靖主任說，法院的司法建議成為小區(qū)共有部分收益管理的指針。春江花園小區(qū)對共有部分收益單獨建賬，增設(shè)了財務(wù)監(jiān)督部，定期公布收支情況，保障業(yè)主知情權(quán)。業(yè)主共有賬戶上的結(jié)余或沖減物業(yè)費，或為投入到小區(qū)利民設(shè)施上，或劃到每戶業(yè)主專項維修資金的個人賬戶上。
春江花園小區(qū)2008年下半年結(jié)余為76萬元，2009年結(jié)余100多萬元，加上追回的收益，園區(qū)總積累達320多萬元。“如果不實施自治，這些都成了原物業(yè)公司的利潤。”常本靖說，“現(xiàn)在最大的受益者是業(yè)主，實施業(yè)主自治我們嘗到了甜頭。”
