今年5月最高人民法院公報公布的無錫市錫山區法院一則判例引起人們關注。這一判例首次集中回答了物業共有部分收益的界定、分配等焦點問題——

 

    以案說法

 

　　6月的一天,幾十位業主圍著前來回訪的法官,滿面笑容地詢問小區物業管理可能碰到的法律問題。這一幕發生在江蘇省無錫市春江花園小區。一年前,類似場景發生在無錫市錫山區法院,當時業主們卻是一籌莫展。

 

　　共有收益引出司法難題

 

　　2002年11月,春江花園小區開發商和一家物業公司簽訂了前期物管合同。雙方約定,由物業公司向業主和物業使用人收取物業費,對物業范圍內的商鋪、地下車庫的成本不計入其中。

 

　　2007年12月,春江花園小區業主委員會成立。半年后,業委會根據業主大會的決議與物業公司終止合同并要求其移交財產。但業委會查看移交清單后發現,物業公司幾年來收取小區共有部分收入達596萬元,沒有列入移交清單。此后,雙方交涉不成,業委會將物業公司告上法庭。

 

　　物業公司辯稱,共有部分收入已彌補了物業公司的管理成本,不存在可分配利潤。部分業主還結欠物業費,應對欠款進行抵消。

 

　　辦案法官介紹,共有部分收益的歸屬和分配糾紛比較普遍,涉及小區居民人數多、影響廣。再加上法律法規沒有明確規定,而開發商與物業公司簽訂的合同中,對共有部分收入往往沒有具體約定,也給案件審理帶來了難度。

 

　　怎么辦?在憲法精神以及民法通則、物權法、合同法等法律指引下,法官們開始思考解決之道。

 

　　依法裁判保護業主權益

 

　　法院審理認為,在沒有授權的情況下,業委會不能憑自己的意志放棄全體業主的重大權利。因此,共有部分物業的收益應當在物業公司和全體業主之間依法分配。

 

　　那么,如何界定和分配共有部分收益?判決書指出,共有部分物業管理收益應為共有部分收入與成本支出的差額,對此雙方達成了一致。報表顯示,2005年至2007年小區共有部分總收入為536萬余元,總支出為122萬余元,總收益應為414萬余元。

 

　　“基于公平原則的要求,參照雙方在移交清單中確定的共有部分收益分配方案進行分配,就是業主得七成、物業公司得三成較為合理。”錫山區法院民二庭庭長虞靜珠說,共有部分收益主要歸全體業主所有,同時物業公司付出了管理成本,也應享有合理回報。

 

　　至于物業公司能否對部分業主結欠的物業費行使抵消權,法院表示,要進行債務抵銷,當事人之間應當互負債務,互享債權。此案中結欠物業費的僅為部分業主,而業委會代表全體業主提起訴訟,兩者有本質區別,不符合法定抵消的規定。

 

　　司法建議呼吁管理創新

 

　　案件解決了,但錫山區法院沒有停留于“案結事了”,而是能動司法,靠前服務——既走進社區回訪居民,又主動建議呼吁管理創新。

 

　　事實上,一個小區共有部分收益以及物業費少則幾萬,多則幾百萬,如何加強監督,是廣大業主最關心的事。

 

　　“這也是我們一直關注的問題。”錫山區法院院長金瑋琳認為,業主對共有部分收入和支出有知情權,財務收支應定期公布,物業公司定期對外張貼,業委會進行定期審核或審計。此外,應引入第三方機構監督物業服務質量和費用,既可避免因物業管理引起的糾紛,也可推動物業服務質量提高。

 

　　行業管理和行政指導的缺失,也是目前物業管理中存在的突出問題。錫山區法院由此建議,應當建立物業管理行業監管模式,在完善業主自治基礎上,街道辦、房管局等部門更應發揮協助、指導和監督職責。