【摘要】：近年來，商品房買賣合同糾紛隨著經濟發展、居民住房需求而不斷增多，而其中開發商遲延辦理房屋權屬證書引發的案件糾紛占多數，訴訟請求多為要求開發商履行辦證義務和支付逾期辦證違約金。最高人民法院針對此類案件出臺了專門的司法解釋，對逾期辦證違約金做出規定。但在司法實踐中，對逾期辦證違約金認定和調整方面還存在分歧。本文以案例引入，進行辦證義務主體、違約金計算標準、訴訟時效等問題的討論。

【關鍵詞】：商品房買賣合同 逾期辦證 違約金

一、案例介紹及問題引入

原告盧某、楊某與被告南雄房地產開發有限公司（以下簡稱南雄公司）[①]于2018年8月6日簽訂了商品房買賣合同，其中載明有關產權交易登記的約定，即出賣人應當在商品房交付使用后90日內，將辦理商品房交易需由出賣人提供的資料報交易管理部門備案；如因出賣人的責任，買受人不能在規定期限內申請交易及房屋登記的，雙方同意補充協議的約定處理。補充協議中約定，如因出賣人原因，買受人不能再商品房取得竣工綜合驗收備案證明后500日內取得房屋權屬證書的，買受人不退房，出賣人自逾期之日起向買受人支付20元違約金，最高賠償60天。2019年1月15日，南雄華庭二期的其他業主與被告簽訂了一份協議書，約定產權證辦理結束時間為2019年12月31日；并且，若在2019年12月31日仍未辦理產權證，按延誤的時間每天萬分之二的違約金賠償，且有權起訴。后被告未能按協議約定期限辦理產權證。

法院經過審理認為，原告盧某、楊某與被告南雄公司簽訂的商品房買賣合同及補充協議是雙方當事人真實意思表示，且不違反法律規定，合法有效。對于被告逾期辦理產權證的問題，由于原告并未在2019年1月15日其他業主與被告簽訂的協議書上簽名，故法院對原告要求按照延誤辦理產權證的時間每天萬分之二計算違約金的訴訟請求不予支持。法院認為，原被告在2018年8月6日補充協議中對延期辦理產權證違約金的約定顯然過低，因此酌情確定有被告按延誤時間每天萬分之一計算違約金。被告辯稱因新冠疫情影響和防控工作的原因導致無法正常施工，有關部門也限制人員流動，應扣除2020年1月至5月的工作時間。審理法院根據實際情況，酌情扣減疫情延誤期間90天。原告主張2020年1月1日至2020年8月31日的延期辦證違約金為4751.36元，2020年9月1日至被告具備辦證條件并通知原告辦理產權證之日止的違約金按上述標準及辦法繼續計算。

由該案可知，對于商品房買賣逾期辦證違約金的調整問題，可能涉及到多個方面：辦證義務主體、違約金數額的計算標準、截止日期的認定（是否存在不可抗力等因素）、訴訟時效。

二、辦證義務主體

在討論逾期辦證的責任承擔問題時，首先要明確的是“辦證”的義務主體，即將交易的房屋登記至買方名下，究竟是開發公司的義務還是買方自己的義務？對此，大致存在兩種觀點。一種觀點認為，《民法典》第598條規定，出賣人應當履行向買受人交付標的物或者交付提取標的物的單證，并轉移標的物所有權的義務。因此辦證主體應是出賣人開發公司。另一種觀點認為，《城市房地產開發經營管理條例》第32條規定，預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。因此，辦理房屋所有權證書的責任方，應當為買房人，開發商應承擔的則是協助辦證的義務。并且，在房屋買賣交易的實務操作中，不動產登記機關都要求賣方親自到場辦理轉移登記，獲取產權登記也是買方的合同目的。[②]

筆者更認同第二種觀點，開發商和買方在辦理轉移登記手續上各有各的義務，應被界定為辦證義務的共同主體。具體而言，開發公司屬于辦理轉移登記的先期義務人，即完成預售房的初始登記，將完整合規的有關資料提交給不動產登記機關進行申請，經審核、批復后再將初始登記證明文件交付買方用于轉移登記。如在南雄公司的案件中，買賣雙方在合同中約定“出賣人應當在商品房交付使用后90日內，將辦理商品房交易需由出賣人提供的資料報交易管理部門備案”。

三、逾期辦證違約金的計算標準

（一）不予調整：以實際損失為依據

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《商品房買賣合同解釋》）第12條規定，當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30％為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。可見，法條中規定的當事人對約定違約金高低的認定及調整的標準都是以實際損失為依據。而理論和實務界對此的觀點大多是逾期辦證沒有給購房人造成任何損失，或該損失無法認定。由于逾期辦證給買房人帶來的損失可能在于房屋交易或投資上，可歸為純粹經濟損失，屬于一種可期待利益。而具體的損失數額，在實踐中難以計算。除非有證據證明逾期辦證的房價是低于按期辦證賣房的房屋價格，且差價是確定的，不會因逾期的這段時間市場波動、行政政策等其他因素而變化。這在實踐中幾乎不可能存在，故而逾期辦證的損失是不確定的或沒有損失，也就不應該調整逾期辦證違約金。

在司法實踐中，為平衡雙方當事人的利益，法院會援引公平原則，行使自由裁量權，調高原合同中約定的過低違約金，而調整標準則通常是中國人民銀行同期貸款利率。南雄公司的案件中，法院認為原合同約定的逾期辦證違約金過低，計算下來最高也只有1200元，故而在判決中調高了違約金標準。但有學者認為，這種回避實際損失原則的做法，不僅有違合同意思自治原則，且不利對民事法律行為進行正確引導。[③]在訂立商品房買賣合同時，買受人和開發商是出于平等地位。若買受人認為違約金過低，則應在訂立合同時直接提出，與開發商協商，否則可以拒絕買房。出現這種約定較低或極低的逾期辦證違約金的情況，一般是因為買受人缺乏對該問題的重視程度，并且存在僥幸心理認為不會發生逾期辦證的問題。此外，若不以實際損失為依據調整違約金，只會加重人們對逾期辦證違約金的忽視，開發商也會由此缺少監督，在辦證上更加懈怠。

筆者認為，以實際損失作為調整違約金的依據，卻有其合理性，但在司法實踐中還是缺乏一定的可操作性。法官根據案件的具體情況，若認為合同中約定的逾期辦證違約金明顯過低，并且明顯有損買受人的利益，行使自由裁量權予以適當調高，也并無不妥。但這種自由裁量權的行使應當保持謙抑，在作出決定時也要考慮到當事人的意思自治或案件可能存在的特殊情況。

（二）予以適當調整：以違約金的目的為依據

違約金是合同當事人基于自己的意見，在合同訂立之時做出的約定，當一方出現違約行為時應向對方支付一定數量的金錢。[④]學術界大多認為《民法典》第585條第3款的遲延履行違約金為賠償性違約金，體現雙方當事人對可能發生損失的預估。不但能夠規避開發商逃避承擔違約損害的僥幸心理，還能在一定程度上督促其履行，也能使買受人在違約發生之時的第一時間得到救濟。[⑤]因此，合同中約定違約金，具有擔保債務履行的功效，同時也具有懲罰違約人和補償無過錯一方當事人損失的效果。若約定的違約金過低，自然也起不到前述應有的效果。《商品房買賣合同解釋》第13條規定，合同沒有約定違約金或損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。因此，對于逾期辦證違約金約定過低的，可以予以調整，調整后按已付房款的逾期貸款利息標準計算違約金。[⑥]

四、逾期辦證違約金的截止日期和訴訟時效

（一）截止日期的認定

對于逾期辦證違約金的截止日期，實務界存在兩種觀點。第一，認定到辦證完畢之日止。這也是法院判例中支持較多的一種計算方式。本文中的南雄公司案件即是如此。判決違約金的計算一直到實際辦證結束之日，能夠充分保障買受人的權益，并督促開發商盡快履行完辦證義務。同時，也能避免買受人囿于訴訟時效的限制，每過三年即需向法院起訴要求支付違約金，既會造成當事人的訴累，也會浪費司法資源。第二，認定到判決生效之日。這是考慮到在判決生效之后的違約行為，具有很大的不確定性，且實際尚未發生。若確實有新的違法事實發生，則可據此再行起訴，如此裁判較為穩妥。

筆者更偏向于第一種觀點，一方面是因為目前司法實踐中確有大多數是按照實際辦證之日的截止日期來計算，證明這一做法具有較強的可行性和信服度；另一方面這對于督促開發商履行應盡義務有很好的指導作用，且若認定截止到判決生效之日并要求當事人就其后發生的新違約行為另行起訴，也沒有完全規避訴累或利于司法資源的合理配置。

（二）訴訟時效的認定

商品房買賣合同中約定的逾期辦證違約金主要有兩種形式：一為固定數額，即無論違約期有多久，都按照固定標準計算。一為按照一定的比例及違約天數計算，即違約金數額會隨違約時間的延長而增加。如本案中，原合同約定自逾期之日支付固定的每天20元，最高只能達60天，屬于第一種。而在后續其他業主與南雄公司簽訂的補充協議及法院最終判決的違約金計算標準中，分別采用了萬分之二、萬分之一的比例，屬于第二種。

這兩種不同的違約金，在計算訴訟時效上是不同的。第一種違約金屬于一時性債權，即內容在某一時點就確定了。該訴訟時效應全部從約定或法定的辦證期限屆滿時開始計算，超過3年則喪失勝訴權。第二種違約金屬于繼續性債權，即內容和范圍隨時間推移不斷變化。[⑦]對于該訴訟時效有三種觀點：第一，將所有債權視為一個整體，訴訟時效的計算同第一種形式的違約金。第二，認為開發商逾期辦證的違約行為一直處于持續狀態，所有債權都未超過訴訟時效，買受人可隨時主張開發商支付違約金。第三，從起訴之日倒推2年的債權部分未超過訴訟時效，其余部分則超過。

筆者更認同第三種觀點。第一種觀點模糊了一時性債權和繼續性債權的區別，與訴訟時效“自權利被侵害”起算的原則相悖。第二種觀點，看似合理，但卻容易導致買受人為獲得高額違約金，遲遲不主張權利，故意不與開發商交接已合格的房屋，甚至引發道德風險，不符合訴訟時效制度的設定意義。

 

 

參考文獻：

[1]顧彬.預售房逾期辦證問題探析——以2000年版《商品房買賣合同示范文本》第15條為樣本[J].廣西政法管理干部學院學報,2018,33(02):67-71.

[2]任廣章.關于商品房買賣合同糾紛中逾期辦證違約金調整問題的探討[J].經濟研究導刊,2018(14):190-192.

[3]王利明.違約責任[M].北京：中國政法大學出版社，2000:566.

    [4]吳丹.論違約金制度[D].北京交通大學,2017.

[5]李麟.逾期交房違約金和逾期辦證違約金的認定[J].法制與社會,2017(26):82-83.

[6]林金文.開發商逾期辦證違約責任的訴訟時效[J].人民司法(案例),2018(35):56-59.

 


[①] 案件源自（2020）蘇1181民初7210號.

[②] 顧彬.預售房逾期辦證問題探析——以2000年版《商品房買賣合同示范文本》第15條為樣本[J].廣西政法管理干部學院學報,2018,33(02):67-71.

[③] 任廣章.關于商品房買賣合同糾紛中逾期辦證違約金調整問題的探討[J].經濟研究導刊,2018(14):190-192.

[④] 王利明.違約責任[M].北京：中國政法大學出版社，2000:566.

[⑤] 吳丹. 論違約金制度[D].北京交通大學,2017.

[⑥] 李麟.逾期交房違約金和逾期辦證違約金的認定[J].法制與社會,2017(26):82-83.

[⑦] 林金文.開發商逾期辦證違約責任的訴訟時效[J].人民司法(案例),2018(35):56-59.