2009年11月26日，第三人某公司與被告劉某簽訂商鋪?zhàn)赓U合同，將金佳園小區(qū)39-10號(hào)房屋租賃給被告劉某使用，租賃期限為2009年11月26日至2010年11月25日，每月租金800元。合同期滿后，第三人某公司與被告劉某未簽訂合同，被告劉某繼續(xù)使用該房屋至今，但未支付房屋租金。2011年8月30日，第三人某公司將爭議房屋轉(zhuǎn)讓給原告葛某，后金佳園小區(qū)B5號(hào)樓39-10室房屋登記為原告葛某私有。被告劉某一直未遷出金佳園小區(qū)B5號(hào)樓39-10室房屋，且未交付房租?，F(xiàn)原告葛某訴至法院，請(qǐng)求被告劉某遷出金佳園小區(qū)B5號(hào)樓39-10室房屋。本案中原告排除妨害的訴訟請(qǐng)求能否得到支持？

 

本案在審理過程中，對(duì)原告的訴訟請(qǐng)求能否得到支持，存在兩種不同意見。

 

第一種意見認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力。本案中房屋登記為原告葛某私有，因此葛某對(duì)該房屋擁有所有權(quán)。妨害物權(quán)或者可能妨害物權(quán)的，權(quán)利人可以請(qǐng)求排除妨害或者消除危險(xiǎn)。因此本案中原告葛某的訴訟請(qǐng)求應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С帧?/font>

 

第二種意見認(rèn)為，租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。在租賃合同到期后，被告繼續(xù)主張使用租賃物，第三人某公司沒有提出異議，租賃合同變?yōu)椴欢ㄆ诘暮贤Ｔ嬉诘谌四彻九c被告劉某解除房屋租賃合同后，才能提出排除妨害的請(qǐng)求。因此本案中應(yīng)當(dāng)駁回原告葛某的訴訟請(qǐng)求。

 

筆者同意第一種意見，理由如下：

 

1、原告葛某擁有房屋的所有權(quán)。《中華人民共和國物權(quán)法》第九條規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。本案爭議房屋已經(jīng)登記在原告葛某名下，因此葛某是房屋的所有權(quán)人。

 

另外，《合同法》第二百三十條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。”本案中雖然第三人某公司在未通知被告的情況下，將房屋轉(zhuǎn)讓給原告葛某，剝奪了原告葛某的優(yōu)先購買權(quán)，但是最高人民法院發(fā)布的《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二十四條規(guī)定：“具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持：（1）房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的；（2）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；（3）出租人履行通知義務(wù)后，承租人在15日內(nèi)未明確表示購買的；（4）第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。”因爭議房屋已經(jīng)過戶登記在善意第三人葛某名下，被告劉某請(qǐng)求主張第三人某公司和原告葛某的買賣合同無效，人民法院不予支持，因此原告葛某對(duì)房屋擁有所有權(quán)。

 

2、本案中的租賃合同的權(quán)利義務(wù)已經(jīng)終止。《合同法》第九十一條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同的權(quán)利義務(wù)終止：（一）債務(wù)已經(jīng)按照約定履行。”本案中租賃合同雙方當(dāng)事人已經(jīng)按照約定履行完畢，合同的權(quán)利義務(wù)終止。租賃合同是出租人將租賃物交付給承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，其中最重要的特征之一就是承租人要交付租金。雖然《合同法》第二百三十六條規(guī)定：“租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。”但本案中，被告劉某雖然一直在占有使用房屋，但未交付租金，也就是說不定期的租賃合同不成立，當(dāng)然不適用《合同法》第二百二十九條的“買賣不破除租賃”規(guī)則。另外，第三人某公司以及原告葛某不主張權(quán)利，并不意味著對(duì)劉某占有使用房屋，沒有異議。這里的“沒有提出異議”應(yīng)該是指承租人繼續(xù)使用租賃物，繳納租金，且出租人接受租金的行為。

 

3、物權(quán)所有權(quán)人有權(quán)請(qǐng)求法院責(zé)令侵害人排除妨害?！段餀?quán)法》第三十九條規(guī)定：“所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。”第三十五條規(guī)定：“妨害物權(quán)或者可能妨害物權(quán)的，權(quán)利人可以請(qǐng)求排除妨害或者消除危險(xiǎn)。”也就是說，物權(quán)人由于他人的非法行為，致使物權(quán)人無法充分行使占有、使用、收益、處分權(quán)能時(shí)，物權(quán)人可以請(qǐng)求侵害人排除妨害，或者請(qǐng)求法院責(zé)令侵害人排除妨害。

 

綜上，原告請(qǐng)求被告劉某遷出房屋的訴訟請(qǐng)求，應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒ㄔ褐С帧?/font>