近年來，隨著經濟發展和城市化進程的不斷推進下，農村人口向城市大量涌入，農村宅基地的空置直接導致了城鄉之間的宅基地交易迅速發展，而由此帶來的一系列法律問題也隨之產生，其中涉及宅基地買賣居間合同的糾紛引發了筆者的思考。眾所周知，根據《中華人民共和國土地管理法》第八條第二款及第六十三條之規定，農村宅基地屬于農民集體所有，農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓。那么，在涉及宅基地買賣居間合同被認定無效的情況下，在居間合同的中介費處理問題上就應當分情況加以對待，應當區分居間人有無過錯，委托人有無過錯，從而尋找雙方當事人的利益平衡點。

 

【案例】2011年5月12日，徐某宅基地買賣事宜的委托代理人孫某（甲方）與被告張某（乙方）簽訂宅基地委托買賣協議一份，該協議的具體內容為"甲方委托乙方出售自家宅基地。雙鳳鳳中社區單獨別墅宅基地，總價為35萬，乙方拿3萬勞務費，甲方拿到手32萬"。2011年6月10日徐某與案外人高某簽訂《宅基地轉讓協議》，該協議載明，徐某及其全家同意將村委分配所得的坐落于雙鳳鎮某處的宅基地一次性轉讓給外地人高某，該協議由雙方簽字，并由張某作為見證人在見證人處簽字確認。協議簽訂當日，張某收到2萬元并出具收條一份。因上述宅基地轉讓協議違法系無效合同，導致案外人高某無法建造房屋，徐某與案外人高某于2013年4月14日解除了上述宅基地轉讓協議，為此，2013年8月1日，徐某以中介人張某為被告向太倉市人民法院提起訴訟，要求被告返還居間勞務費2萬元并承擔本案的訴訟費用。被告辯稱，其為促成上述宅基地轉讓協議，前后花了三四個月的時間，花費了不少費用，案外人高某是其找的第四個買家，被告付出了較多的勞力，應當收取勞務費用。

 

筆者現結合案例，淺析宅基地買賣居間合同的相關法律問題。

 

一、宅基地買賣居間合同的法律效力問題。

 

《中華人民共和國土地管理法》第八條第二款、第六十三條規定，宅基地屬農民集體所有，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。同時，根據《合同法》第五十二條第五款關于違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效之規定，宅基地買賣居間合同所涉標的物為農村宅基地，內容違反法律強制性規定，因此合同無效。上述案例中，雖然原告的訴請系基于宅基地轉讓協議無效導致案外人高某無法建造房屋，而要求被告返還居間勞務費。但是，承辦人認為，宅基地轉讓協議固然無效，但是宅基地買賣居間合同同樣因為合同內容違反法律強制性規定而致使合同無效，正是基于居間合同無效而非后續的宅基地轉讓協議無效而導致居間人應當返還居間勞務費。

 

二、宅基地買賣居間合同和宅基地買賣合同的關系問題。

 

 筆者認為，居間合同與買賣合同是兩個相互獨立的法律關系。首先，根據《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）第424條的規定："居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同媒介服務，委托人支付報酬的合同。"居間合同是由委托人與居間人所簽訂，而買賣合同是由買受人與出賣人簽訂的，所以兩種合同的簽訂主體不同；其次，簽訂內容也不同，居間合同簽訂內容以出賣人委托居間人進行居間活動為主要內容，委托內容主要包括提供居間活動的種類、范圍和要達到的要求，給付酬金的數額、方式和時間等。而宅基地買賣合同則是以出賣人將宅基地交付并轉移所有權與買受人，買受人支付價款為主要內容；最后，雖然宅基地買賣居間合同和宅基地買賣合同的最終目的都是希望促成宅基地使用權的最終轉移，但顯而易見的是宅基地居間合同是為后續的買賣合同做準備的，而買賣合同的成立并非以居間合同的成立為前提。

 

上述案例中，宅基地買賣居間合同以及宅基地買賣合同因合同標的違法而致合同成立但不生效。但是，前者的無效并非直接導致后者的必然無效，即后者的無效與前者的無效與否并無關聯，兩個合同相互獨立并不會對彼此的法律效力產生任何影響。

 

三、宅基地買賣居間合同無效后，因該合同而取得的居間報酬應當如何返還。

 

宅基地買賣居間合同因內容違反法律禁止性規定而無效，根據《合同法》的相關規定，合同無效后，因該合同取得的財產應當返還，如果雙方都有過錯的應當各自承擔相應的責任。原告作為村民出賣自家的宅基地，其明知宅基地屬于農民集體所有，不得出讓、轉讓，原告對于合同的無效同樣也負有不可推卸的責任。原告如何返還被告因促成買賣關系成立而付出的勞力，如果返還應當返還多少？筆者認為，居間人未促成合同成立的，雖不能請求支付報酬，但是因在居間活動中，居間人前期會為委托方了解相關的訂約信息、商業信息以及有關人員的資信情況、信譽度等情況，而基于此產生的必要費用支出是可以向委托方即出賣人主張的。而主張多少的問題，因沒有相關法律法規做為判令依據，則只能由法官根據案情酌情予以裁判。上述案件中，承辦法官根據原、被告雙方的過錯及被告有所付出等情形，最終作出了由被告返還原告居間報酬1萬元的判決。

 

四、幾點建議。

 

當前我國房地產居間行業有了一定程度的發展，但是從總體上說，房地產居間行業仍然相對混亂，主要存在以下幾大特點：一是規模小，自身實力弱，往往是單憑幾個中介人員就開始營業；二是中介從業人員素質不一，專職、兼職的都有，似乎只要有足夠的人脈關系就能成為中介人員，專業性不強、法律意識薄弱的特點尤為突出。實踐中最常見的是收費方式混亂，既有收取固定費率，又有賺取超額價款，還有收取傭金的，這導致了消費者不能明明白白的消費，也給中介行業帶來了困境和負面影響。從這些現象可以看出，我國房地產居間行業的居間作用及市場競爭機制并未充分發揮，法律法規不健全等現狀。為減少房地產居間合同糾紛，筆者有以下幾點建議：

 

首先，加強和完善房地產居間行業的法律法規。

 

只有規范房地產居間行業的運行規則，才能充分適應當前我國房地產市場的發展需要，因此完善的政策法規是對房地產居間行業不規范、不合法的有力調整。在提升居間行業形象的同時也應當積極借鑒發達國家的先進經驗，是我國房地產居間行業盡快有序發展。

 

其次，規范從業人員資格，提高從業人員專業的服務意識。

 

目前我國房地產中介服務人員的職業準入門檻較低，容易導致人員素質參差不齊，為了加強管理，確保專業化。規范化，還應進一步加強管理規范，健全房地產中介服務人員的資格認證制度，在從事居間服務的同時除了法定的義務以外，還應當根據交易習慣、公序良俗，盡到勤勉義務、保證專業義務等，比如，在居間過程中為客戶提供必要的專業意見并釋明房地產交易方面的政策法規，對委托人提供的各種資料做專業的審查，以確保其提供信息的真實性、合法性。

 

再次，實行分項收費標準。

 

    由于目前我國房地產中介市場收費方式的混亂，導致不法中介人員有了可乘之機，因收費混亂也產生了大量的糾紛，影響了房地產中介行業的信譽度。如果采取按服務項目收費，對中介服務中相對獨立的服務環節實行分項收費，客戶可以根據需要選擇不同的服務項目和內容，同時也能對所委托的中介服務內容有一個比較完整的心理預期和風險控制。

 

綜上，筆者認為，只有不斷的完善涉及房地產居間行業的法律法規，強化對居間行業的規范化管理，提高老百姓的法律意識，我國房地產居間行業才能更加健康有序的發展。