陳某、胡甲于2004年4月12 日登記結婚。2005年12月14日陳某因盜竊入獄，于2008年8月20日刑滿釋放。2007年7月17日，胡甲與宿遷市某公司簽定了一份商品房買賣合同，以個人名義購得住房一套和儲藏室一間，總價款185444元，首付69444元，余款辦理銀行按揭貸款。

 

2008年8月11日，胡甲與其兄胡乙簽訂了房屋轉讓協議一份，將該房轉讓給胡乙所有，胡乙給付房款118000元，按揭貸款由胡乙償還。協議簽訂后，胡甲即將房屋交付給胡乙居住使用至今。胡乙支付給胡甲人民幣118000元，并每月支付該房屋按揭貸款。后該房于2010年1月20日進行房屋產權登記，登記產權所有人為胡甲。2008年9月1日，陳某、胡甲在泗洪縣婚姻登記部門協議離婚。

 

2013年2月21日陳某與其父陳某某、其母沈某某于共同向本院起訴，要求確認爭議房屋屬家庭共同財產。胡乙作為第三人參加訴訟。

 

本案審理過程中，對房屋所有權的歸屬，是否支持原告的訴訟請求有不同意見。第一種意見認為，房屋是夫妻共同財產，該房屋轉讓合同有效。因為，房屋是在夫妻關系存續期間購買，應為夫妻共同財產。陳某出獄后曾幫過胡乙裝修房屋，即使胡甲在轉讓房屋之時是無權處分陳某的份額，但后來也得到了陳某的默認。根據《中華人民共和國合同法》第51條規定，處分的人處分他人財產，經過權利人追認或者無權處分的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。因此，在胡甲轉讓夫妻共同所有的房屋后的到了陳某的追認，應當認定轉讓合同有效。應當駁回原告的訴訟請求。第二種意見認為，房屋是家庭共有財產，胡乙是善意第三人，其可以根據善意取得制度取得房屋所有權。因為，該房屋購買人僅是胡甲，胡乙是善意的購買者，其購買時支付了合理的對價，每月都還了房貸，在簽訂轉讓協議后，房屋就交付給胡乙使用至今。故胡乙已經取得了房屋所有權。應當駁回原告的訴訟請求。第三種意見認為，胡甲婚后一直與陳某的父母一起生活，該房屋應當是家庭共同財產，胡甲無權處分后沒有得到房屋共同所有人的追認，房屋轉讓合同無效。胡乙作為胡甲的親哥哥，不是善意第三人，不能依據善意取得制度取得該房屋所以權。應當支持原告的訴訟請求。

 

筆者同意第三種觀點，理由如下：

 

首先，第一種觀點不能成立。在庭審中，被告胡甲明確認可，其在結婚后一直與陳某及其父母生活在一起，共同生活，經濟上沒有分開，即使胡甲婚后，以其個人名義購買了房屋，也應當視為家庭共同財產，房屋為共同共有性質。根據我國《物權法》第97條的規定，處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或動車作重大修繕的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。雖然，第三人胡乙陳述在房屋裝修時陳某到幫過忙，但是沒有確切的證據予以證明。退一步說，即使能證明陳某確到幫過忙，默認追認了。但是，陳某和胡甲兩人只是占到了二分一共有人的份額，沒有達到三分之二以上的份額。因此，房屋是家庭共同財產，胡甲處分共同共有房屋的行為是無權處分行為，系無權處分。

 

第二種觀點亦不能成立，即胡乙作為善意第三人的觀點不能成立。根據我國《物權法》第106條規定，善意第三人必須是：受讓該不動產或者動產時是善意的；以合理的價格轉讓；轉讓不動產或者動產依據法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。從本案分析，胡乙雖然在購買房屋時支付了合理的對價，但是胡乙是胡甲的哥哥，應當清楚胡甲的經濟狀況和胡甲的家庭狀況，也應當知道房屋是家庭共同購買的，而非胡甲個人所有，所以胡乙不是善意受讓人。而且，房屋雖交付使用卻沒有辦理過戶登記手續。不符合善意取得的條件。綜上，胡乙不能根據善意取得制度，取得房屋所有權。

 

第三種觀點能成立。根據我國《合同法》第51條規定，無權處分的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的訂立合同后取得處分權的，該合同有效。反之，如果沒有取得權利人追認的，無權處分他人財產的合同，應當無效。在本案中，胡甲轉讓房屋給胡乙時，沒有得到三分之二以上的共同共有人同意，也沒有證據證明其處分后得到了其他共有人的同意，故其與胡乙簽訂的合同是無效的。而胡乙不能構成善意取得，未取得房屋所有權。所以，房屋仍應是家庭共同所有，應當支持原告的訴訟請求，確認房屋是家庭共同共有。