《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產的規(guī)定》（以下簡稱《查封規(guī)定》）第二條規(guī)定了法院有權查封、扣押、凍結被執(zhí)行人占有的不動產，第六條又相應規(guī)定了對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債，保障被執(zhí)行人的基本生存權逐漸成為世界各國強制立法的基本原則。《查封規(guī)定》第六條就是為保障被執(zhí)行人基本生存權，促進社會穩(wěn)定而制定。但與立法宗旨相違背的是，被執(zhí)行人往往以唯一住房為生活必需品為由拒絕搬出。在此情形下，法院通常很難在實現(xiàn)生效法律文書確定之權利、遵守執(zhí)行豁免規(guī)定和維護社會穩(wěn)定三者間做到利益平衡。常常只能采取先查封待后處理的保守方式，而被執(zhí)行人也明晰相應法律規(guī)定和法院的執(zhí)行困境，拒不搬出一直拖延，最終的不利后果多由債權人承擔。此種風險由債權人承擔短期來看不利于交易安全，長期來看不利于誠信社會的建立、市場經(jīng)濟的健康發(fā)展。本文擬從執(zhí)行實踐出發(fā)，在被執(zhí)行人只有唯一住房時，如何判斷該房屋是否為生活必需及如何執(zhí)行提出拙見，力爭使法院走出唯一住房不能或較難執(zhí)行的困境。

 

一、是否為“生活所必需”之司法界定

 

“生活所必需”是一個不確定的概念，《查封規(guī)定》并未明確界定何為“最低生活標準所必需的居住房屋”，法律賦予執(zhí)行法官在判斷“生活所必需”時有自由裁量權，但也正因為沒有明確標準，導致現(xiàn)實中有部分當事人或部分執(zhí)行法官認可“債務人的唯一住房不得強制執(zhí)行”。從理論上講，被執(zhí)行人的所有財產均是所負債務的擔保，均可采取強制措施，但現(xiàn)實并非如此。此時，界定此房屋是否為“生活所必需”則顯得尤為重要，筆者認為應從以下幾個方面來考量：

 

（一）被執(zhí)行房屋面積、地段、價值等基本情況

 

對于房屋面積，如明顯超過所在地最低安置面積、居民住房最低標準及人均住房面積等，則可認定為不屬“生活所必需”；對于地段，對照當?shù)胤课菔袌銎骄鶅r格，如果位于市中心或價值較高地段，則也可認為不屬“生活所必需”；對于價值，如評估變現(xiàn)后即使安置被執(zhí)行人及其家屬后仍有足額變價款以實現(xiàn)債權，則也可認定不屬“生活所必需”。

 

（二）被執(zhí)行人是否享有其他租賃房屋

 

執(zhí)行中常出現(xiàn)被執(zhí)行人名下雖只有一套房產，但因從事生產經(jīng)營或戶籍所在地不在房屋所在地，長期固定租賃第三人房屋，或在農村集體土地上從事畜牧養(yǎng)殖或經(jīng)濟作物種植，在承包土地上建造有房屋，只要被執(zhí)行人有穩(wěn)定的居住權，則可認定名下唯一住房不為“生活所必需”。

 

（三）唯一房屋的實際居住情況

 

被執(zhí)行人及其家屬必須實際居住在該房屋中，若房屋閑置或出租，即可推定被執(zhí)行人有能力在該房屋之外解決居住問題，即使是唯一住房也可強制執(zhí)行。另，如果被執(zhí)行人共同居住的家庭成員名下有其他房產，且被執(zhí)行人長期居住在家庭成員名下房產中，自己名下房屋用于出租，則也可認定名下唯一住房不為“生活所必需”。

 

（四）被執(zhí)行人之現(xiàn)實生存能力

 

應考慮被執(zhí)行人年齡、職業(yè)背景、收入、學歷等情況，如果被執(zhí)行人年富力強，則可推定即使強制執(zhí)行唯一住房其也能夠自行解決住房問題。相反，如果被執(zhí)行人年老體弱，無固定收入或生病住院，則不能強制執(zhí)行唯一住房。

 

一、強制執(zhí)行唯一住房之實務操作

 

法院對強制執(zhí)行被執(zhí)行人唯一住房是法律賦予的權利，但窮盡其他執(zhí)行手段也是必要的前提，如果強制執(zhí)行唯一住房不為必需，則不得強制執(zhí)行。在必須強制執(zhí)行唯一住房時，從社會效果和法律效果來考量，法院應做好如下幾方面工作：

 

（一）做好被執(zhí)行人心理疏導工作

 

臺灣學者陳榮宗稱：“強制執(zhí)行之實務上，命債務人交出不動產之強制執(zhí)行，執(zhí)行法院遭受之困難最多，蓋債務人大都以消極行為不為搬遷，其兇惡者且以積極行動抗拒執(zhí)行人員之強制搬遷行動，通常非動員多數(shù)執(zhí)行人員不為功。” 強制執(zhí)行唯一住房往往對抗激烈，執(zhí)行風險大，對于必須強制執(zhí)行唯一住房者，執(zhí)行法官也應首先做好說服教育工作，詳盡告知被執(zhí)行人有關強制執(zhí)行房產的相關法律規(guī)定，講明強制執(zhí)行其唯一住房的必要性，讓被執(zhí)行人對法院即將采取的強制措施有心理準備。執(zhí)行中重點做好說服教育并貫穿始終，方能有效化解矛盾。對于部分抵觸情緒極其嚴重的被執(zhí)行人，適時采取拘留等強制措施，讓其消除抗拒執(zhí)行的試探心理，糾正社會上流行的抗拒執(zhí)行可以額外獲得利益的錯誤觀念，但對被執(zhí)行人提出的合理要求應盡量滿足。

 

（二）借助社會力量參與　　

 

房屋關系被執(zhí)行人基本生存權，法院僅依靠自身力量難以充分、快速做通被執(zhí)行人工作，社會力量的參與可以有效的幫助法院，應當積極、主努、充分的借助各種社會力量參與，拓寬糾紛解決機制。地方黨委、政府相關部門的理解和支持，可使法院的執(zhí)行工作更為暢通；必要時加強與仲裁機構、村委會、居委會等基層組織的協(xié)作，在他們的配合下有的放矢的分析成因，對癥下藥，多管齊下；可邀請人大代表、政協(xié)委員參與案件調解、執(zhí)行，讓更多的群眾了解法院執(zhí)行原則和程序規(guī)則，幫助做好當事人的協(xié)調工作；同時，也可借助新聞媒體的力量，宣傳相關的法律規(guī)定和法院作出的努力，讓群眾了解、支持法院的工作，引導人民群眾正確對待此種糾紛，構建和諧的法治環(huán)境。

 

（三）保障被執(zhí)行人居住問題　

　

在拍賣或要求被執(zhí)行人騰房前為其提供臨時周轉房，并給予其合理的騰房時間，騰房時間如何確定，可參照最高院《關于人民法院執(zhí)行設定抵押的房屋的規(guī)定》第二條“人民法院對已經(jīng)設定抵押的被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)的家屬居住的房屋，在裁定拍賣、變賣或者抵債后，應當給予被執(zhí)行人6個月的寬限期。在此期限內，被執(zhí)行人應當主動騰空房屋，人民法院不得強制被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)的家屬遷出該房屋。”另，在法院強制拍賣房產后，可讓申請人承擔輔助保障責任，且應向被執(zhí)行人返還滿足生活需要的必要房產價值。另，在目前的現(xiàn)狀下，法院在部分個案中可加強與政府相關部門的溝通，與社會保障體系充分對接，為無其他居所的被執(zhí)行人提供臨時住所或安置房、經(jīng)適房，免其后顧之憂。