摘要  近幾年清場問題對(duì)執(zhí)行、破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)變價(jià)產(chǎn)生了不小的影響。不清場時(shí)有關(guān)人員經(jīng)常遇到看標(biāo)的方面的困難，一些競買人會(huì)動(dòng)搖競買意向或降低競買應(yīng)價(jià)，部分買受人難于在合理時(shí)間內(nèi)取得拍賣標(biāo)的。這一系列問題主要有客觀與主觀兩個(gè)方面的原因。要樹立清場意識(shí)，制定有可操作性的法律規(guī)定，除拍賣后清場有其他保障或者承租人買受等例外情況外，必須適時(shí)清場。

 

關(guān)鍵詞  房地產(chǎn)  拍賣  清場

 

拍賣是人民法院司法輔助工作的重要內(nèi)容，其中房地產(chǎn)拍賣占了很大的比重。首先是執(zhí)行中經(jīng)常遇到房地產(chǎn)拍賣，此類房地產(chǎn)拍賣案件絕對(duì)數(shù)量最多。其次是在破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)變價(jià)中，雖然案件絕對(duì)數(shù)量不如執(zhí)行中多，但涉及到房地產(chǎn)拍賣的案件與所有破產(chǎn)案比較，其比例卻很大，對(duì)稍有規(guī)模的破產(chǎn)企業(yè)幾乎都必須進(jìn)行房地產(chǎn)拍賣。所以無論對(duì)執(zhí)行還是破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)變價(jià)，房地產(chǎn)拍賣都非常重要。房地產(chǎn)拍賣是比較特殊的，拍賣前和拍賣后要牽涉到諸多部門、單位，以及各種有關(guān)政策性的各種法規(guī)、法令等許多具體問題，其中常遇到清場問題。與拍賣有關(guān)的清場是指讓現(xiàn)在占有者（包括非法占有者）、無關(guān)物品搬離，使法院完成對(duì)該房地產(chǎn)的實(shí)際控制，以便拍賣或移交給買受人。從近幾年看，清場問題對(duì)房地產(chǎn)拍賣產(chǎn)生的影響不小，使執(zhí)行、破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)變價(jià)也深受影響，在一些案件中甚至使司法公正、公平、公開受到質(zhì)疑，糾紛難平。而中國司法工作的基本功能是解決糾紛。因此不能因循守舊、被動(dòng)應(yīng)付，必須主動(dòng)服務(wù)，有所作為。下面從更好地服務(wù)于拍賣以利消除糾紛的角度對(duì)清場問題作一分析探討。

 

一、不清場對(duì)房地產(chǎn)拍賣的影響

 

1、拍賣時(shí)有關(guān)人員看標(biāo)的難造成競買人減少

 

拍賣的房地產(chǎn)情況是比較復(fù)雜的，除了一般的土地位置、附著物、房屋建造年份、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)等外，還有地上定著物、房屋附屬設(shè)施、分?jǐn)偟墓膊糠帧⒐迷O(shè)備等。另外有時(shí)還拍賣人民法院確認(rèn)是被執(zhí)行人的卻沒有任何手續(xù)的房地產(chǎn)，一部分沒有手續(xù)如多占土地違章擴(kuò)建或在批準(zhǔn)的層數(shù)上私自加蓋部分，特殊的在建工程等。有意購買的人員未看標(biāo)的，一般不會(huì)輕易相信標(biāo)的是適合購買的。按照房屋建筑規(guī)范設(shè)計(jì)為成套的房屋，一般不得分割拍賣，不清場也難于清楚有些房地產(chǎn)是否分割。人總有怕煩的思想，一些先考察標(biāo)的再作決定的人員將知難而退，看標(biāo)的難這第一關(guān)有時(shí)就會(huì)使人放棄參拍，競買人范圍由此縮減。

 

2、動(dòng)搖競買人競買意向或降低其競買應(yīng)價(jià)

 

在有些競買人看來，未清場是其實(shí)現(xiàn)對(duì)該房地產(chǎn)控制的障礙，競買人量力難于自行清場或害怕手續(xù)煩瑣、麻煩不斷，不敢競買，也有競買人自己衡量清場成本降低應(yīng)價(jià)。有時(shí)還有被執(zhí)行人或其他人對(duì)競買人無理取鬧和糾纏，雖給予看標(biāo)的的便利，但提出修理費(fèi)、看護(hù)房地產(chǎn)的費(fèi)用等，使競買人作出不利拍賣的想法，包括拒不應(yīng)價(jià)、降低應(yīng)價(jià)等等。

 

3、買受人難于及時(shí)取得房地產(chǎn)有的因此成訴成訪

 

房地產(chǎn)已拍賣，若買受人交款后被執(zhí)行人、其他利害關(guān)系人或者非法占有者占著不搬遷，買受人難于在合理時(shí)間內(nèi)取得拍賣標(biāo)的，拍賣行一般無能為力，有時(shí)法院一時(shí)也難以處理。不清場未把握拍賣房地產(chǎn)的主動(dòng)權(quán)，即使拍賣成交也可能遇到意想不到的障礙。如果存在重復(fù)查封，情況更復(fù)雜。通常對(duì)于抵押權(quán)人起訴和非抵押權(quán)人因?yàn)槠渌?jīng)濟(jì)糾紛涉及的案子，以抵押為主；對(duì)于皆非抵押權(quán)人起訴的案子，按時(shí)間先后，誰先執(zhí)行到，誰先受償。但從各地情況看，有的法院居然對(duì)輪候查封的房地產(chǎn)也委托拍賣，而房地產(chǎn)由于未實(shí)質(zhì)上清場，買受人難于在合理時(shí)間內(nèi)實(shí)際取得拍賣標(biāo)的。對(duì)此買受人往往奔走于拍賣行、法院之間不罷休，引起新的訴訟、信訪、上訪。

 

二、造成問題的原因

 

通過本院及各地的經(jīng)驗(yàn)或教訓(xùn)，可以發(fā)現(xiàn)清場問題主要有客觀與主觀兩個(gè)方面的原因，其中主觀方面原因主要由委托人內(nèi)部工作導(dǎo)致。

 

1、義務(wù)人拒不離開或敷衍

 

這是最普遍的現(xiàn)象，其中義務(wù)人敷衍先表示肯定離場后又變化更難防止。這里的義務(wù)人指應(yīng)當(dāng)實(shí)施搬離的占有者（包括非法占有者）、無關(guān)物品的物主。執(zhí)行中經(jīng)常遇到個(gè)人被執(zhí)行人及家屬對(duì)抗不離開、拒不打開房屋等情況，還有單位被執(zhí)行人的員工阻撓執(zhí)行其房地產(chǎn)，可以說執(zhí)行中被執(zhí)行人及有關(guān)人員很少有自愿離開的。而執(zhí)行人員當(dāng)時(shí)無法清場，或想避開清場后拍賣成交前管理問題，或想于拍賣成交后強(qiáng)制清場，就形成未清場的局面。當(dāng)然也有一些由于種種原因造成的暫時(shí)難于清場的困局，而相關(guān)人員又表示到時(shí)會(huì)積極配合，法官被敷衍也是未能及時(shí)清場的原因。

 

2、關(guān)于企業(yè)房地產(chǎn)未預(yù)見到的人員安置等問題

 

這種阻撓雖無依據(jù)，但卻是形成清場局面的障礙，在破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)變價(jià)時(shí)尤其會(huì)出現(xiàn)。破產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)復(fù)雜的社會(huì)問題，不做好方方面面的工作就會(huì)帶來一系列的問題，員工會(huì)以人員安置、拖欠工資、保險(xiǎn)費(fèi)等理由阻撓破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)變價(jià)，拒不離開拍賣標(biāo)的房地產(chǎn)。

 

3、委托時(shí)以為拍賣后一定能清場

 

源于法院有關(guān)人員預(yù)見不足，也有少數(shù)是中途又出現(xiàn)其它情況。在產(chǎn)權(quán)有共有人、房屋年代久遠(yuǎn)產(chǎn)權(quán)不明等情況下尤其會(huì)出現(xiàn)，也遇到過作為在家中不能作主的被執(zhí)行人先表示一定搬離，后又遭家人反對(duì)只能硬頂不搬等情況。事實(shí)上不清場就拍賣有一些成功的例子，但也有不少遇到了意外的難處。

 

4、委托時(shí)僅以拍賣嚇唬義務(wù)人

 

主要在執(zhí)行中出現(xiàn)，執(zhí)行人員大概認(rèn)為被執(zhí)行人因此會(huì)提供其它可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)，對(duì)找不到的被執(zhí)行人認(rèn)為可以逼其出面。有的法官向拍賣公司說明，因?yàn)樵舨辉诩遥孔觾?nèi)的物品暫時(shí)不能搬遷，只能拍賣房屋產(chǎn)權(quán)。而實(shí)際上法院拍賣房子也就是為逼被執(zhí)行人出面，于是清場不可能。而當(dāng)有人買受后，也無法清場。

 

5、委托時(shí)有走過場的思想

 

個(gè)別法官僅以走完程序?yàn)槟繕?biāo)，未能認(rèn)真協(xié)助拍賣。他們認(rèn)為申請(qǐng)執(zhí)行人或破產(chǎn)債權(quán)人也不會(huì)了解得很詳細(xì)，措施用盡后就發(fā)現(xiàn)只有這些房地產(chǎn)，拍賣不成則或者以流拍的房地產(chǎn)抵債或者退回，既然對(duì)外程序已走完，案件就告一段落。這種情況當(dāng)然是較少的，但是不負(fù)責(zé)任的。

 

6、缺乏可操作性的法律規(guī)定

 

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第三十條規(guī)定，人民法院裁定拍賣成交或者以流拍的財(cái)產(chǎn)抵債后，除有依法不能移交的情形外，應(yīng)當(dāng)于裁定送達(dá)后十五天內(nèi)，將拍賣的財(cái)產(chǎn)移交買受人或者承受人。被執(zhí)行人或者第三人占有拍賣財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)移交而拒不移交的，法院要強(qiáng)制執(zhí)行。但關(guān)于清場的要求、時(shí)間、方法等查無規(guī)定。

 

三、有關(guān)清場問題的對(duì)策

 

不清場有深刻的原因，危害較大，應(yīng)當(dāng)改正。但改正是對(duì)可清場拍賣的房地產(chǎn)而言的，并不是查封的房地產(chǎn)都可以清場拍賣。從多年的情況看，存在著一些比較典型的不可以清場的情況，例第三人已向被執(zhí)行人支付大部或全部房款購買但不是第三人的原因?qū)е挛催^戶房產(chǎn)、未協(xié)調(diào)好的集體土地上房產(chǎn)、超標(biāo)的查封房地產(chǎn)、非破產(chǎn)案件若清場可能導(dǎo)致企業(yè)停產(chǎn)的房產(chǎn)，等等。這從合法和有效等方面考慮也是完全正確的，即不合法的、無效果的、可能影響社會(huì)發(fā)展的是不可以清場的。在合法和有效的前提下，筆者認(rèn)為清場方面可以采用五項(xiàng)對(duì)策。

 

1、樹立依法清場意識(shí)，盡可能為拍賣創(chuàng)造條件

 

要盡量要求被執(zhí)行人、破產(chǎn)企業(yè)中可能影響拍賣的有關(guān)人員遷出準(zhǔn)備拍賣的房地產(chǎn)，無關(guān)物品搬離，此后才可進(jìn)行拍賣，以免以后產(chǎn)生不必要的麻煩。不能將重大的拍賣作為促動(dòng)案件的手段，以免進(jìn)退兩難。拍賣法第六條規(guī)定，拍賣標(biāo)的應(yīng)當(dāng)是委托人所有或者依法可以處分的物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利。一定要依此規(guī)定使標(biāo)的房地產(chǎn)受控于法院。特別要注意的是，破產(chǎn)房地產(chǎn)拍賣標(biāo)的瑕疵較多。破產(chǎn)企業(yè)往往文件管理混亂，房屋、土地產(chǎn)權(quán)不清的情況較普遍，有的房地產(chǎn)經(jīng)過多次轉(zhuǎn)讓都未辦理過戶手續(xù)。有的企業(yè)在擴(kuò)建時(shí)為了節(jié)省費(fèi)用沒有辦理房屋產(chǎn)權(quán)，實(shí)際情況復(fù)雜。在拍賣破產(chǎn)房地產(chǎn)之前，一定要到房管、國土管理部門了解房屋、地產(chǎn)的權(quán)屬狀況以及依附于房地產(chǎn)上的特殊權(quán)益，避免將職工的住房和有權(quán)屬爭議的房地產(chǎn)納入清場拍賣范圍，做到正確清場，以免法院、拍賣行陷于糾紛而造成損失，同時(shí)可以讓競買人了解最準(zhǔn)確的情況。

 

2、制定有可操作性的法律規(guī)定，使清場程序有據(jù)可循

 

法律發(fā)展的關(guān)鍵的因素就是對(duì)社會(huì)政策的考慮，在填補(bǔ)法律的空隙或漏洞這一點(diǎn)上，審判與立法沒有區(qū)別，不同的只是形式。因此針對(duì)問題制定有可操作性的法律規(guī)定是必要的。一是對(duì)可以清場的，對(duì)清場的要求、時(shí)間、方法等作出規(guī)定，使法院、拍賣行和當(dāng)事人均有法可依。二是對(duì)無法清場的，實(shí)行出租等強(qiáng)制管理。強(qiáng)制管理措施在我國現(xiàn)有法律中尚無明文規(guī)定，實(shí)務(wù)中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的執(zhí)行用得最多的僅是拍賣，方法機(jī)械、單一，而且不容回避，拍賣往往帶來被執(zhí)行人的強(qiáng)烈對(duì)抗和國有資產(chǎn)流失等問題，如果出現(xiàn)拍賣不能、流拍，將導(dǎo)致案件進(jìn)展困難。為此應(yīng)從完善房地產(chǎn)處理立法視角，對(duì)房地產(chǎn)執(zhí)行設(shè)立強(qiáng)制管理措施使不便于清場或拍賣的房地產(chǎn)例農(nóng)村宅基地房、處于共有狀態(tài)下房地產(chǎn)得以處置，避免清場問題對(duì)拍賣的影響。

 

3、掌握主動(dòng)，適時(shí)進(jìn)行清場

 

拍賣法第三十五條規(guī)定，競買人有權(quán)了解拍賣標(biāo)的瑕疵，有權(quán)查驗(yàn)拍賣標(biāo)的和查閱有關(guān)拍賣資料。第四十八條規(guī)定，拍賣人應(yīng)當(dāng)在拍賣前展示拍賣標(biāo)的，并提供查看拍賣標(biāo)的的條件及有關(guān)資料。拍賣標(biāo)的的展示時(shí)間不得少于兩日。因此，為保證展示至少應(yīng)在拍賣公告后拍賣前使標(biāo)的房地產(chǎn)處于清場狀態(tài)，何時(shí)完成，這主要取決于阻力和公示力兩個(gè)方面，如果評(píng)估時(shí)就出現(xiàn)很大的阻力，那么可以肯定后續(xù)的拍賣展示將會(huì)受到影響，如果通過教育協(xié)調(diào)仍無法排除阻力，則理應(yīng)在評(píng)估時(shí)清場，少數(shù)無法清場的，除了幾種特殊情形例承租人參拍等之外，一般應(yīng)謹(jǐn)慎進(jìn)入拍賣程序。公示力主要為了明確法院對(duì)房地產(chǎn)的控制，渲染產(chǎn)權(quán)待轉(zhuǎn)氣氛，擴(kuò)大競買人資源，促進(jìn)拍賣，也有利于不知情的權(quán)利人及時(shí)主張權(quán)利，防止出現(xiàn)不當(dāng)拍賣，可見要加大公示力則應(yīng)早清場。因此一般情況下應(yīng)當(dāng)在拍賣前為展示而清場，特殊情況下評(píng)估時(shí)就應(yīng)清場。

 

4、取得保障，也可拍賣成交后清場

 

法官的作用就是在他面前的當(dāng)事人之間實(shí)現(xiàn)公正。筆者認(rèn)為，公正的實(shí)現(xiàn)應(yīng)當(dāng)采用最高效的途徑，而不必拘于一種形式。拍賣前標(biāo)的的占有人等義務(wù)人作出切實(shí)可行擔(dān)保，保證拍賣成交后無條件離場的以前不少操作中也允許，而且在公告中載明。義務(wù)人的口頭保證很多也記入筆錄，并由義務(wù)人簽字。但從多起案件的情況看，義務(wù)人表態(tài)不足以讓其嚴(yán)格遵守，法院可讓他們?yōu)榇诉M(jìn)行正式的保證，明確若到時(shí)不清場，將承擔(dān)責(zé)任、賠償由此造成的損失，也可讓其提供擔(dān)保人或擔(dān)保財(cái)產(chǎn)。這樣做一是充分相信義務(wù)人，二是若出現(xiàn)特殊情況也不致于造成大的損失。另外在破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)變價(jià)中要加大對(duì)管理人的監(jiān)管力度，完善其法律責(zé)任，明確管理人不按照法律規(guī)定處置破產(chǎn)房地產(chǎn)的，該處置行為無效，并追究其相應(yīng)民事、行政、刑事責(zé)任，以保障拍賣房地產(chǎn)成交后順利清場轉(zhuǎn)讓或直接轉(zhuǎn)讓。

 

5、不影響拍賣例外情況不必清場

 

具體有三種。（1）瑕疵拍賣。標(biāo)的房地產(chǎn)存在無法清場瑕疵，例存在無其它住所也無法遷出的職工居住的情況，只拍賣產(chǎn)權(quán)。在拍賣前應(yīng)當(dāng)向競買人著重提示拍賣標(biāo)的的瑕疵，而競買人對(duì)此不表示異議，則成交后不清場的結(jié)果也都應(yīng)該由競買人來負(fù)責(zé)。到時(shí)拍賣行、法院只提供現(xiàn)有資料協(xié)助其辦理過戶手續(xù)，拍賣前后都不清場。（2）出租房地產(chǎn)。對(duì)于被執(zhí)行人或破產(chǎn)企業(yè)對(duì)外出租且租期未到的房地產(chǎn)，由于買賣不破租賃，只拍賣產(chǎn)權(quán)，不需清場。如果承租人買受的，租期結(jié)束也不再清場。（3）共有人愿意優(yōu)先購買。共有的房地產(chǎn)拍賣標(biāo)的，必須有共有人的書面同意、轉(zhuǎn)讓意見。同時(shí)，共有人享有優(yōu)先購買權(quán)，若共有人也占有部分，且配合評(píng)估、拍賣展示，并表示愿意優(yōu)先購買的，也可考慮不清場，這要看法官的把握了。

 

總之，拍賣中的清場問題應(yīng)當(dāng)認(rèn)真對(duì)待，要在合法有效的前提下，樹立清場意識(shí)，在出臺(tái)可操作性的法律規(guī)定之前，除拍賣后清場有其他保障或者承租人買受等例外情況外，必須適時(shí)清場。但個(gè)案操作時(shí)務(wù)必謹(jǐn)慎，對(duì)于涉及敏感問題案件、群體利益案件、影響社會(huì)穩(wěn)定和當(dāng)事人情緒對(duì)立的案件，要著眼于化解矛盾、社會(huì)和諧，用心研究，多做工作，選擇最恰當(dāng)?shù)霓k法和時(shí)機(jī)妥善處理。