江蘇省昆山市千燈鎮(zhèn)城鄉(xiāng)一體化改革進(jìn)程起步較早，自2004年起開(kāi)始推進(jìn)農(nóng)村宅基地房動(dòng)遷安置工作。截止目前，全鎮(zhèn)動(dòng)遷8400余戶(hù)，安置6100余戶(hù)，應(yīng)安置房屋10447套，已辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記6719套。近年來(lái)，因動(dòng)遷戶(hù)出售被安置房屋而引發(fā)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛日益增多，隨之產(chǎn)生的新問(wèn)題呈多樣化趨勢(shì)。本文擬就近兩年昆山市千燈鎮(zhèn)動(dòng)遷安置房屋買(mǎi)賣(mài)合同涉訴案件為調(diào)研素材，闡述此類(lèi)糾紛的現(xiàn)實(shí)狀況，剖析其背景原因，提出相關(guān)對(duì)策建議，以期對(duì)控制、預(yù)防和化解此類(lèi)糾紛有所裨益。

 

一、動(dòng)遷安置房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛審理情況

 

截止至今，昆山法院千燈法庭受理的動(dòng)遷安置房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件數(shù)量呈快速增長(zhǎng)趨勢(shì)：2012年受理36件，判決結(jié)案16件，調(diào)解結(jié)案10件，撤訴結(jié)案3件；2013年受理116件，判決結(jié)案44件，調(diào)解結(jié)案49件，撤訴結(jié)案5件；2014年1月至5月受理60件，判決結(jié)案24件，調(diào)解結(jié)案14件，撤訴結(jié)案5件。

 

二、動(dòng)遷安置房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的基本特點(diǎn)及主要類(lèi)型

 

（一）基本特點(diǎn)

 

1、房屋來(lái)源特定。涉案房屋系動(dòng)遷安置所得，動(dòng)遷戶(hù)因農(nóng)村宅基地房拆遷，通過(guò)簽訂拆遷安置協(xié)議取得涉案房屋。動(dòng)遷戶(hù)一般安置有多套房屋，考慮經(jīng)濟(jì)能力等因素，動(dòng)遷戶(hù)將其中一套或數(shù)套房屋出賣(mài)他人。

 

2、房產(chǎn)過(guò)戶(hù)遲延。因動(dòng)遷安置房屋在安置時(shí)尚未統(tǒng)一完成土地分割及初始登記，使得動(dòng)遷戶(hù)在取得動(dòng)遷安置房屋時(shí)無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，造成動(dòng)遷戶(hù)轉(zhuǎn)讓動(dòng)遷安置房屋時(shí)只能向買(mǎi)受人交付房屋，但不能協(xié)助買(mǎi)受人辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)，需待若干年后動(dòng)遷安置房屋完成初始登記，方能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)。客觀(guān)上，買(mǎi)受人付清購(gòu)房款后已裝修入住涉案房屋。

 

3、訴求事項(xiàng)單一。買(mǎi)受人在動(dòng)遷安置房屋符合辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記的前提下，由于種種原因動(dòng)遷戶(hù)未能協(xié)助買(mǎi)受人辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)，買(mǎi)受人即向法院提起訴訟，要求動(dòng)遷戶(hù)協(xié)助其辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)。

 

（二）主要類(lèi)型

 

1、出賣(mài)人違背誠(chéng)信原則。出賣(mài)人以當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗或房屋價(jià)格上漲為由，要求買(mǎi)受人另行支付所謂的“過(guò)戶(hù)費(fèi)”、“簽字費(fèi)”、“跑路費(fèi)”，少則幾千，多則幾萬(wàn)。買(mǎi)受人不愿意支付，出賣(mài)人則故意拖延或不予辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。

 

2、房屋存在權(quán)利瑕疵。出賣(mài)人在符合辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記的前提下將房屋向案外人設(shè)定抵押權(quán)，并辦理了他項(xiàng)權(quán)證；將房屋以贈(zèng)與、轉(zhuǎn)讓等方式過(guò)戶(hù)至出賣(mài)人的其他家庭成員名下；將房屋“一房多賣(mài)”或“以房抵債”，因其它債務(wù)糾紛法院依法查封涉案房屋，致使買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)。

 

3、房產(chǎn)中介違規(guī)居間。在動(dòng)遷安置過(guò)程中，根據(jù)動(dòng)遷政策，往往會(huì)出現(xiàn)動(dòng)遷戶(hù)若想多安置一套房屋需補(bǔ)交房屋差價(jià)款，如動(dòng)遷戶(hù)無(wú)力支付房屋差價(jià)款，則該部分權(quán)益只能進(jìn)行貨幣安置，與實(shí)物（房屋）安置相差甚遠(yuǎn)。房產(chǎn)中介由此介入，一方面從動(dòng)遷戶(hù)處低價(jià)取得房源，由其支付房屋差價(jià)款，另一方面向外來(lái)人員高價(jià)拋售動(dòng)遷安置房，通過(guò)“背靠背”簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同、以“一次交易”的形式掩蓋“二次交易”的實(shí)質(zhì)，規(guī)避稅負(fù)，從中謀利。造成互不相識(shí)的買(mǎi)賣(mài)雙方在辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)時(shí)因購(gòu)房款金額的爭(zhēng)執(zhí)而引發(fā)訴訟。同時(shí)，對(duì)政府動(dòng)遷房安置速度跟不上動(dòng)遷速度也造成一定影響。本地動(dòng)遷戶(hù)應(yīng)享有的動(dòng)遷優(yōu)惠政策待遇亦變相成為外來(lái)炒房者的“福祉”。

 

三、控制、預(yù)防和化解糾紛的對(duì)策建議

 

（一）建立動(dòng)遷安置房交易信息備案制度

 

此項(xiàng)備案針對(duì)的是已經(jīng)安置并完成首次交易，但尚未具備辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)條件的動(dòng)遷安置房。由于當(dāng)前法律法規(guī)并未對(duì)此項(xiàng)備案作出強(qiáng)制性規(guī)定，此項(xiàng)備案只是出于對(duì)動(dòng)遷安置房買(mǎi)受人權(quán)益保護(hù)的考慮，以自愿登記為原則。具體做法建議如下：1、充分利用司法所、動(dòng)遷辦、安置房所在社區(qū)的布告欄、新聞媒體、微博等平臺(tái)貼近基層、貼近民生的優(yōu)勢(shì)，做好宣傳引導(dǎo)工作；2、擇選對(duì)接行政機(jī)構(gòu)（如司法所或動(dòng)遷辦）作為交易信息備案部門(mén)，設(shè)立備案窗口，建立動(dòng)遷安置房交易信息數(shù)據(jù)庫(kù)；3、建立、完善交易信息查詢(xún)制度，專(zhuān)人負(fù)責(zé)、嚴(yán)控查詢(xún)范圍，保護(hù)公民信息安全；4、建立辦證異議中止制度，由異議申請(qǐng)人向房產(chǎn)交易主管部門(mén)提出異議申請(qǐng)，中止辦證流程，待司法機(jī)關(guān)確定權(quán)利歸屬后再予處理。通過(guò)以上做法，對(duì)動(dòng)遷安置房屋的交易風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效預(yù)警管控，向買(mǎi)受人提示房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)的風(fēng)險(xiǎn)所在，在辦證條件成就時(shí)告知買(mǎi)受人及時(shí)辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)，防止因房屋存在權(quán)利瑕疵而無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)。此外，基于保障人民群眾基本生存需要和社會(huì)和諧安定的政策考慮，實(shí)現(xiàn)為動(dòng)遷戶(hù)“保留最后一套安置房”的政策目的，信息備案部門(mén)通過(guò)對(duì)安置房屋交易信息的分析排查，及早發(fā)現(xiàn)安置房屋的流轉(zhuǎn)情況，為政府幫扶救助機(jī)制提前介入提供數(shù)據(jù)參考，避免動(dòng)遷戶(hù)因各種各樣的原因轉(zhuǎn)讓最后一套安置房后使得動(dòng)遷戶(hù)其他家庭成員的生活居所無(wú)法得以保障的情況出現(xiàn)。

 

（二）工商、稅務(wù)部門(mén)嚴(yán)厲制裁房產(chǎn)中介違規(guī)居間行為

 

對(duì)無(wú)證非法經(jīng)營(yíng)的“黑中介”或者超出居間經(jīng)營(yíng)范圍的房產(chǎn)中介，應(yīng)由工商主管部門(mén)采取行政處罰措施予以打擊。稅務(wù)主管部門(mén)對(duì)動(dòng)遷安置房屋買(mǎi)賣(mài)在稅收征管環(huán)節(jié)上應(yīng)加大核查力度，尤其是對(duì)以“一次交易”形式掩蓋“二次交易”實(shí)質(zhì)的情形，加強(qiáng)稅收征繳，堵上稅收監(jiān)管漏洞。

 

（三）健全多元化糾紛解決機(jī)制

 

擴(kuò)大基層法庭在動(dòng)遷安置社區(qū)集中巡回審判的影響，通過(guò)當(dāng)庭宣判、判后答疑等方式，推動(dòng)公民個(gè)人誠(chéng)信制度的建立，引導(dǎo)人民群眾誠(chéng)信履約。同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)基層人民調(diào)解組織建設(shè)，充分發(fā)揮社區(qū)或村委會(huì)等基層組織處理糾紛、化解矛盾的積極作用，化解糾紛于未然，形成解決糾紛的合力。