海門市的解放路上，幾乎每天都有店面易主。而店面的轉讓，也并非一般房屋轉租那邊簡單，還要有所謂的轉讓費才方顯門面的尊貴。轉讓費，并非法定的稅或費，而是經濟生活中逐步衍生出的一種費用。

 

一、轉讓費性質的厘定

 

門面轉讓費是指承租人（或者門面所有人）將承租（或自己所有）的門面房轉租（或出租）給他人、在租金之外收取一定數額的費用。這種費用是一筆復合型的費用，可以從多種角度進行解析。

 

⑴從法律角度，轉讓費是對優先租賃權的一種購買。好的門面資源具有稀缺性，正所謂“一步金一步銀”。優質的門面是有限的，當前店主的承租期限屆滿或者正在租賃期間但不再需要繼續承租，后來者支付給他一筆攤位轉讓費，將他的繼續租賃的權利購買下來，這樣在同等條件下，后來者就能在眾多的競爭者中承租到自己想要的門面。

 

⑵從經濟學角度，轉讓費是擁有攤位的機遇加之攤位不可再生的壟斷產生的利潤。一個成熟的市場均會產生可觀的轉讓費，在市場初期優先擁有攤位的人，在以后的市場發展中，隨著市場的成熟，以前的攤位就有轉讓費。之前的門面所有人或者承租者從中賺取的是機遇利潤和壟斷利潤，機遇為先，使后來者不得不多掏出銀兩為這種利潤埋單，并同時擁有賺取著兩種利潤的機會。

 

⑶從商業管理的角度，轉讓費是對門面累計起來的品牌價值的購買。之前的店主這個門面上進行長期經營，對該店面進行了裝修投入，經營時又打下了良好的人脈基礎。隨著市場的成熟，該攤位產生了一種無形的商業價值，我們稱其為品牌價值，能給經營者帶來可觀的利潤。很難想象，一個之前口碑極差的門店之后的轉讓費能高到哪里去，因為口碑口口相傳，具有極大的殺傷力。

 

另外，商鋪的承租人在轉讓的過程中，其實是充當了中介的角色，轉讓費就類似于中介費。

 

二、轉讓費存在的問題

 

一是轉讓費越抬越高，沒有規范。筆者在所居住的城市進行了一番調查，發現大多數商鋪轉租時都要收取數額不等的“轉讓費”。如解放路上一家面積約20平方米的時裝店，月租金3500元，店主張口就要6萬元的轉讓費；同樣解放路一家7平方米的小吃店，開出的轉讓費則為3萬元。

 

二是出現了專業“轉讓族”，投機味道濃厚，加大了投資風險。一些房產中介或者個人，看到這個行業有利可圖，就專業干起了這個行當，自己租了門面不去經營，而是再高價轉讓出去，以期賺取差價。就在解放路上，仿佛瞬間出現了很多家專賣烤豬蹄的店面，據我觀察，只有一家門庭若市，其他均為門可羅雀。我想，轉讓費的收入便足以支持店面不至于發生虧損。

 

三、對轉讓費的立法建議

 

資本的天性決定了轉讓費免不了出現盲目追高的短視行為，適當的引導和必要的干預是不可或缺的。為此，筆者建議：

 

1、在立法上對轉讓費“虛高”現象予以限制。承租人經出租人同意或者承租者有優先承租權的，將租賃物轉租（轉讓）給第三人的，對承租人先期的投入可以向第三人收取一定的費用，除設備現價值之外的其他費用最高不得超出該租賃物同期一年租金總和的一倍。

 

2、在審判實踐中要認定轉租合同是否有效，應適用合同法中的關于合同轉租的條款。如系雙方真實意思表示，一般應認定合同有效，一方要求返還轉讓費的不予支持；如轉讓費超出了一年租金的一倍，可以認為顯失公平，予以減少。