淺議房屋承租人權(quán)利侵害問題
作者：何菲 發(fā)布時間：2014-07-31 瀏覽次數(shù)：2386
摘要：在房屋租賃關(guān)系中，房屋承租人處在相對弱勢的地位，侵犯房屋承租人權(quán)利的事件時有發(fā)生，本文通過討論比較常見的幾種侵犯承租人權(quán)利的情況，使房屋承租人對自己的一些權(quán)利義務(wù)有更深入的了解，從而在租賃合同的履行過程中權(quán)利受到侵害時采取有效的措施保護(hù)自己的合法權(quán)益。
關(guān)鍵詞：房屋承租人 權(quán)利 侵害
隨著城市規(guī)模的不斷擴大，人口的增多，人們觀念的變化，房屋租賃越來越來普遍。在房屋租賃關(guān)系中，房屋承租人處在相對弱勢的地位，侵犯房屋承租人權(quán)利的事件時有發(fā)生。
當(dāng)事人簽訂房屋租賃合同后，承租人除了一般租賃合同中享有的請求出租人交付租賃房屋并使租賃房屋保持合同約定使用的狀態(tài)、對租賃房屋享有占有和使用的權(quán)利等權(quán)利外，還享有一些特殊權(quán)利，例如房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)、承租人共同居住人的繼續(xù)承租權(quán)等，當(dāng)房屋承租人的這些權(quán)利被侵害的時候，承租人應(yīng)采取有效的法律措施來保護(hù)自己的合法權(quán)益。
一、房屋承租人的法律地位
要準(zhǔn)確把握承租人的法律地位，首先必須弄清房屋租賃權(quán)的法律屬性。學(xué)術(shù)界對房屋租賃權(quán)存在債權(quán)和用益物權(quán)兩種觀點，有人認(rèn)為：承租人對產(chǎn)權(quán)人所有的房屋，享有占有、使用和收益的權(quán)利，所以房屋租賃權(quán)屬于用益物權(quán)，甚至在《物權(quán)法》頒布前，有人提出應(yīng)將房屋租賃權(quán)歸入用益物權(quán)體系。但這一觀點并未被我國立法機關(guān)采納，就我國目前立法來說，還是將房屋租賃權(quán)歸屬于債權(quán)而非用益物權(quán)。《合同法》第二百一十二條規(guī)定：“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”而且新出臺的《物權(quán)法》中只規(guī)定了土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和地役權(quán)四種用益物權(quán)以及海域使用權(quán)等特許物權(quán)，根據(jù)物權(quán)法定原則，法律沒有規(guī)定的，則不屬用益物權(quán)。當(dāng)事人不能自己創(chuàng)設(shè)物權(quán)，所以認(rèn)為房屋租賃權(quán)屬于用益物權(quán)是沒有法律依據(jù)的。
房屋租賃權(quán)是債權(quán)還是用益物權(quán)，對確定承租人在房屋租賃關(guān)系中的法律地位有決定性作用。因為用益物權(quán)是優(yōu)先于所有權(quán)的物權(quán)，如果物的所有人與用益物權(quán)人對標(biāo)的物的占有、使用和收益兩者之間發(fā)生沖突，則由用益物權(quán)人優(yōu)先占有、使用和收益，并且，物權(quán)的對世性也決定了物權(quán)對當(dāng)事人之外的任何人都有效力。而債權(quán)的相對性則意味著權(quán)利義務(wù)關(guān)系只能在特定的當(dāng)事人之間產(chǎn)生，并不能對當(dāng)事人外的第三方發(fā)生效力。但是我們說房屋租賃權(quán)不是用益物權(quán)，并不是否認(rèn)房屋租賃權(quán)的用益性。正是由于房屋租賃權(quán)是具有用益性質(zhì)的債權(quán)這一特征，決定了房屋承租人在權(quán)利受到侵害后的某些法律關(guān)系中的法律地位具有獨立性。
二、房屋承租人權(quán)利受侵害的幾種情形
（一）承租人的優(yōu)先購買權(quán)受侵害問題
承租人的優(yōu)先購買權(quán)，是指當(dāng)出租人出賣房屋時，承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)先于其他人購買房屋的權(quán)利，《合同法》二百三十條對此權(quán)利做了明確的規(guī)定。
優(yōu)先購買權(quán)是承租人基于房屋租賃合同所擁有的一項附隨性的權(quán)利，這種權(quán)利的性質(zhì)在學(xué)術(shù)界有很大的爭議。當(dāng)前國內(nèi)主要存在期待權(quán)說、形成權(quán)說、請求權(quán)說、物權(quán)說等幾種不同的觀點。但基于物權(quán)法定原則，幾乎可以確定承租人的優(yōu)先購買權(quán)是一項債權(quán)而非物權(quán)。而債權(quán)我國立法上是否是侵權(quán)行為法的保護(hù)對象還存在較大的爭議，《侵權(quán)責(zé)任法》第二條規(guī)定：“侵害民事權(quán)益，應(yīng)當(dāng)依照本法承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。本法所稱民事權(quán)益，包括生命權(quán)、健康權(quán)、姓名權(quán)、名譽權(quán)、榮譽權(quán)、肖像權(quán)、隱私權(quán)、婚姻自主權(quán)、監(jiān)護(hù)權(quán)、所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)、著作權(quán)、專利權(quán)、商標(biāo)專用權(quán)、發(fā)現(xiàn)權(quán)、股權(quán)、繼承權(quán)等人身、財產(chǎn)權(quán)益。”這一條規(guī)定雖然結(jié)語的表述是“等人身、財產(chǎn)權(quán)益”的開放性規(guī)定，但在詳細(xì)列舉該法所保護(hù)的18種民事權(quán)益時，并未明確列舉債權(quán)，這使得房屋承租人在其優(yōu)先購買權(quán)被侵害時適用侵權(quán)責(zé)任法進(jìn)行保護(hù)有了一定的困難。
《合同法》二百三十條雖然規(guī)定了承租人優(yōu)先購買權(quán)，但對優(yōu)先購買權(quán)的行使及其被侵犯后的救濟方式并沒有詳細(xì)的規(guī)定，使得司法實踐中對侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的案件裁決有較大爭議。值得欣慰的是，最高人民法院
最高院司法解釋的第二十一條雖然認(rèn)可了第三人與出租人之間的買賣合同的有效性，但是其并沒有弱化對承租人有先購買權(quán)的保護(hù)，反而該司法解釋相關(guān)條款更加完善了對其的保護(hù)。但是，承租人在其優(yōu)先購買權(quán)受到侵害時只能在請求賠償或者要求行使優(yōu)先購買權(quán)這兩途徑種選擇一種進(jìn)行救濟。同時承租人主張優(yōu)先購買權(quán)也有較大限制，根據(jù)該司法解釋第二十四條的規(guī)定，具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持：1、房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的；2、出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；3、出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的；4、第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。
（二）第三人對房屋的侵害問題
房屋租賃期間，第三人對房屋進(jìn)行侵害，承租人是否可以直接向侵權(quán)人主張權(quán)利?
根據(jù)合同法及物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，承租人是房屋的合法占有人，占有是一種準(zhǔn)物權(quán)，是受物權(quán)法的保護(hù)的一種事實狀態(tài)。《物權(quán)法》第二百四十五條規(guī)定：“占有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被侵占的，占有人有權(quán)請求返還原物；對妨害占有的行為，占有人有權(quán)請求排除妨害或者消除危險；因侵占或者妨害造成損害的，占有人有權(quán)請求損害賠償。”由這一條可以明確看到，當(dāng)?shù)谌藢Ψ课莸那趾Ψ梁α顺凶馊说恼加袝r，承租人可直接向侵權(quán)人主張權(quán)利。但由于房屋所有權(quán)人也可以基于所有權(quán)向侵權(quán)人主張權(quán)利，因此可能出現(xiàn)房屋所有權(quán)人與承租人權(quán)利交叉問題，以及對于“妨害了承租人的占有”的界定問題，對此情況我國法律沒有明確規(guī)定，因此，必須根據(jù)具體情形來定。
首先，對于此處的占有，應(yīng)該采廣義理解，承租人承租房屋后，即對房屋享有占有、使用和收益的權(quán)利，因此，第三人對于占有（狹義）、使用、收益的侵害，都應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為妨害承租人占有的行為。其次，根據(jù)民法原理，物的使用權(quán)優(yōu)先于物的所有權(quán)，因此，在一般情況下，承租人的主張權(quán)利應(yīng)優(yōu)先于所有權(quán)人，也就是說在承租房屋遭受第三人的侵權(quán)時，承租人可以直接向侵權(quán)人主張權(quán)利（如房屋被他人侵占，被他人切斷水電等）。但在有些情況下，承租人則未必有優(yōu)先主張權(quán)。例如，在房屋受損的責(zé)任追究上，依《合同法》的規(guī)定，出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，由此可見，在房屋遭到第三人破壞這種情況下，根據(jù)權(quán)利義務(wù)對等原則，應(yīng)由所有權(quán)人主張權(quán)利。如果所有權(quán)人不主張權(quán)利，因此而影響承租人對房屋的占有、使用、收益的，承租人可以依租賃合同向出租人主張權(quán)利。
（三）房屋拆遷時承租人的補償安置問題
隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房屋拆遷也越來越頻繁，作為房屋所有權(quán)人的被拆遷人的權(quán)利保障是社會重點關(guān)注的問題，然而在拆遷過程中還有另一類弱勢群體，他們的權(quán)利也是經(jīng)常受到侵犯，但是幾乎得不到救濟——房屋承租人。
房屋拆遷時承租人的補償安置問題主要規(guī)定在《城市房屋拆遷管理條例》中。拆遷租賃房屋時，被拆遷人應(yīng)與承租人進(jìn)行協(xié)商，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對承租人進(jìn)行安置的，由拆遷人對被拆遷人給予補償；被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。
租賃房屋按其用途可分為住房承租人與非住房承租人，該條例也分別對兩類房屋承租人就房屋拆遷時的安置補償問題做了相應(yīng)的規(guī)定。對住房承租人來說，條例的第三十一條規(guī)定：“拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補助費。在過渡期限內(nèi)，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應(yīng)當(dāng)支付臨時安置補助費；被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉(zhuǎn)房的，拆遷人不支付臨時安置補助費。”該條款規(guī)定了在拆遷過程中拆遷人應(yīng)當(dāng)向承租人支付搬遷補助費以及支付臨時安置補助費或提供臨時周轉(zhuǎn)房。
非住房承租人與住房承租人在房屋拆遷中的利益是不同的，因為非住房承租人不僅需要將拆遷房作為單位的住所，更重要的是使用房屋獲得經(jīng)濟利益。《城市房屋拆遷管理條例》對此確只有原則性的規(guī)定“因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補償”，關(guān)于停產(chǎn)停業(yè)的補償都包括哪些并沒有明確規(guī)定，這也造成了在實踐中非住房承租人因拆遷受到較大的損失。
三、小結(jié)
在房屋租賃關(guān)系中，當(dāng)事人對租賃法律關(guān)系中的各自的權(quán)利義務(wù)應(yīng)該有一個全面的認(rèn)識。房屋租賃糾紛的不斷增多，其主要原因通常是當(dāng)事人對各自的權(quán)利義務(wù)認(rèn)識清楚。特別是房屋承租人，其本身在房屋租賃法律關(guān)系中就處在相對弱勢的地位，權(quán)利容易受到租賃合同相對人以及第三人的侵害。但隨著國家法律的不斷完善，立法通過平衡房屋租賃各方的權(quán)利義務(wù)，在法律邏輯上更科學(xué)和對相關(guān)當(dāng)事人做到公平保護(hù)，對房屋承租人的法律保護(hù)也更加完善。承租人只有了解了自己的各種權(quán)利，才能在租賃合同的履行過程中權(quán)利受到侵害時采取有效的措施保護(hù)自己的合法權(quán)益。
