李某與張某系夫妻。2009年8月，李某與張某二人共同出資24萬元購買位于淮安市清河區的一套商品房，房屋所有權人登記為張某一人。2011年10月10日，張某瞞著妻子李某與高某簽訂了房屋買賣協議，協議約定，張某將該房屋以35萬元的價格賣給高某，高某先付款28萬元，余款待入住后付清。協議簽訂后，高某于2011年10月15日向張某支付購房款28萬元，10日后高某搬進爭議房屋并付清余款，但雙方一直未辦理房屋過戶手續。2012年4月，李某發現爭議房屋有人居住，遂找到高某要求其搬出該房屋，高某稱張某以35萬元的價格已將該房屋賣給自己，拒不搬出。李某與張某協商無果，遂將高某、張某訴到法院，要求確認王、鄧二人簽訂的房屋買賣協議無效。

 

本案處理中，存在兩種不同意見：

 

 

第一種意見認為，張某與高某的買賣協議意思表示真實，且高某付清購房款，合同自成立起即發生法律效力，不能以未辦理過戶手續認定合同無效。

 

 

 

第二種意見認為，李某與張某系夫妻關系，其家庭財產屬于夫妻共同所有。張某未征得李某同意，即與高某簽訂房屋買賣協議，事后未得到李某追認，屬于無權處分，房屋買賣協議無效，且不構成善意取得。

 

 

筆者贊同第一種意見，理由是：

 

從所有權上分析。被告張某不是無權處分人。首先，無權處分是指行為人沒有處分權，卻以自己的名義實施的對他人財產的法律上的處分行為。而本案爭議的房屋屬被告張某與原告李某的夫妻共同財產，被告張某系共有人之一，而非無處分權的人，只是其未征得其他共有人的同意而出賣共有財產，屬于處分時存在權利瑕疵，應當適用權利瑕疵擔保制度。其次，《婚姻法》第十七條規定："夫妻對共同所有的財產，有平等的處理權。"《婚姻法》解釋（一）第17條規定："（二）夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人"。從上述條文可以看出，從保護善意第三人及交易安全的角度考慮，夫妻一方與第三人進行的民事行為，一般適用表見代理的規定，對夫妻一方所為之相應的行為后果仍由被代理人承擔。綜上，本案兩被告簽訂的合同應屬權利瑕疵合同，即在合同依法成立時，出賣標的物的所有權人存在瑕疵的合同，出賣人應承擔標的物的權利瑕疵擔保責任。

 

二、從合同無效情形分析。本案不具備法定的無效合同的情形。我國《民法通則》及《合同法》對法定的合同無效情形明確予以規定。根據我國民法理論，合同的生效要件包括：行為人具有相應的民事行為能力，意思表示真實，不違反法律或者社會公共利益，具備法律所要求的形式，以及標的確定和可能等。而對于權利瑕疵的合同，筆者認為，《合同法》第150條的規定，出賣人就交付的標的物，負有保證第三人不得向買受人主權任何權利的義務，但法律另有規定的除外。該條確定了出賣人所應負的權利瑕疵擔保義務。出賣人違反權利擔保瑕疵義務或者違反物的瑕疵擔保義務的，都構成違約。由于因出賣人違反權利瑕疵擔保義務所產生的違約責任，應當以合同有效存在為前提。據此，我國合同法是承認在出賣人違反權利瑕疵擔保義務的情況下，合同仍然是有效的。

 

三、從社會效果分析。本案合同認定無效，不利于保護交易相對人的利益及保護交易安全。如果共有權人所訂立的合同需要共同共有人的意思表示方能產生確定的法律效力，當共同共有人不予追認時，此時如果認定合同無效，交易相對人根本無法要求賣方承擔違約責任。同時，這樣處理亦要求受讓人時時刻小心，務必查明出賣人是否真正具有處分權，這勢必加大交易成本和費用，無益于促進交易和保障交易安全，如此有悖于民法基本原則，交易安全的立法目的也將會受到嚴重影響。故應當運用《民法通則》誠實信用原則，準確認定合同效力，在充分協調各方的利害關系、權利義務平衡的基礎上，確保交易安全。同時，被告高某作為一般的社會人，不應苛求以一個法律人的眼光去審慎的看待被告張某的行為是否得到其妻子的授權；而且本案中，房屋所有權人登記為被告張某一人，被告高某無法知道該房屋還有其他共有人，既然權利證書上登記為被告張某的名字，則根據物權登記公示原則，買受人完全有理由相信該房屋并非共有房屋，登記的權利人對該房屋具有完全的處分權，故被告高某主觀上應認定為善意。

 

四、從立法本意上分析。讓當事人簽訂的合同盡量有效，讓有效的合同盡量得到履行，鼓勵交易是合同法的重要精神，故應當謹慎地認定合同無效，人民法院審理合同糾紛案件不應產生阻礙合法交易的后果。除非法律有特別規定，合同一經成立，只要不違反法律的強制規定和社會公共利益，就可以發生效力。同時，最高法院《婚姻法司法解釋（三）》第十一條規定，一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產權登記手續，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。從此條亦可以看出，我國現行司法解釋對夫妻一方擅自處理共有財產的效力并未持否定態度。

 

綜上分析，本案兩被告簽訂的房屋買賣合同合法有效，對雙方當事人具有法律約束力。當事人應當按照合同約定全面履行自己的義務，不得擅自變更或解除合同。現原告李某要求確認兩被告之間簽訂的房屋買賣協議無效，無法律依據，不應予以支持。

 

需要指出的是，本案合同有效，并非被告高某就獲得了爭議房屋的所有權。根據我國《物權法》規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消來，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。本案中，由于被告高某尚未辦理房屋所有權變更登記，故還沒有獲得房屋所有權。一旦被告張某不愿協助辦理過戶手續，則被告高某可追究被告張某的違約責任。