2012年7月，原告陳某與被告某投資有限公司簽訂商品房買賣合同一份，約定被告將某廣場（有居住用房有商業(yè)用房）寫字樓816號房屋出售給原告，交房日期為2013年8月30日，若逾期交房按日承擔房價款萬分之一的違約金，合同另約定，非住宅物業(yè)費標準為2.152元/月/㎡。2013年7月29日，被告向原告發(fā)出通知，告知原告領房。2013年8月14日原告到被告處辦理領房手續(xù)，按被告要求出示了身份證、商品房買賣合同、購房付款憑證等材料，在交納物業(yè)費時，被告主張因?qū)懽謽前惭b了中央空調(diào)，故將物業(yè)費標準提高為11元/月/㎡。原告不同意變更，并要求按買賣合同約定的物業(yè)費價格交納，后被告拒絕交房。

 

因大部分業(yè)主都不同意按調(diào)整后的價格交納物業(yè)費，2013年10月11日，部分業(yè)主（占寫字樓面積80%以上，不包括原告）向街道辦事處申請成立物業(yè)管理委員會，2013年11月20日街道辦事處物業(yè)服務中心和寫字樓轄區(qū)居委會聯(lián)合發(fā)布關于成立寫字樓物業(yè)管理委員會的公告，告知成立物業(yè)管理委員會具體事宜，經(jīng)過報名、選舉、公示等程序，確定9名管委會成員。2014年1月，街道辦同意確認物業(yè)管理委員會委員名單，并報住建局物業(yè)管理辦公室備案。2014年2月，物業(yè)管理委員會選聘新物業(yè)公司進駐，將物業(yè)費標準定為6.8元/月/㎡。2014年2月25日，原告到新物業(yè)公司處領取入伙流轉(zhuǎn)單，新物業(yè)公司告知其現(xiàn)在的收費標準是6.8元/月/㎡，原告仍不同意按此標準繳納物業(yè)費，堅持要求按商品房銷售合同約定的標準支付，導致房屋至今未交付。雙方協(xié)商不成訴至法院，原告要求被告履行房屋買賣合同約定、支付違約金，交房之前的物業(yè)費用由被告公司承擔，交房后的物業(yè)費與合同約定差額部分由被告承擔。

 

本案中，被告投資公司拒絕交房違約在先，應支付違約金沒有爭議，但對被告應按何標準支付物業(yè)費及從何時計算至何日爭議較大。故本案的爭議焦點在于物業(yè)管理委員會的成立是否合法，物業(yè)管理委員會所做的決定是否對原告具有當然的約束力。

 

對此有兩種不同的觀點。第一種認為物業(yè)管理委員會的成立合法，理由是《江蘇省物業(yè)管理條例》第二十七條規(guī)定，“不具備成立業(yè)主大會條件，或者具備成立條件但未成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)，經(jīng)物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導后仍不能成立的，可以由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會、社區(qū)服務機構(gòu)、建設單位、業(yè)主代表等組成所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理委員會，代行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責。”本案中，由于大部分業(yè)主房屋沒有交付，不符合成立業(yè)主委員會的條件，為解決房屋交付及物業(yè)費收費標準的糾紛，根據(jù)部分業(yè)主的申請，在街道辦事處、轄區(qū)居委會和住建局等單位的指導下，依照《江蘇省物業(yè)管理條例》的有關規(guī)定成立的物業(yè)管理委員會是合法的，可以代行業(yè)主委員會的職責。

另一種觀點認為本案中物業(yè)管理委員會的成立是不合法的。理由是本案中涉案房屋是寫字樓，并不屬于《江蘇省物業(yè)管理條例》第二十七中載明的“住宅小區(qū)”，也并不是不能成立業(yè)主大會，只是被告投資公司違反合同約定提高物業(yè)費收費標準，并違規(guī)規(guī)定不交物業(yè)費就不交付房屋，致使大部分買受人無法拿房，否則可以成立業(yè)主大會，物業(yè)管理委員會的成立是再次助長被告投資公司違約的行為。部分業(yè)主成立物業(yè)管理委員會應認定為部分業(yè)主的意思自治行為，其行為可以對參加者發(fā)生效力，但其做出的決定不應當對其他業(yè)主發(fā)生效力。

 

對此，筆者同意第一種觀點，原因有以下兩點：

 

1、居民小區(qū)外圍的寫字樓及商鋪亦屬于住宅小區(qū)的范疇。 

 

住宅小區(qū)是指按照城市的統(tǒng)一規(guī)劃，建設達到一定規(guī)模，基礎設施配套齊全，并由城市道路和自然支線所劃分，并不為交通干道所穿越的完整居住區(qū)域。住宅小區(qū)一般設置一整套可滿足居民日常生活需要的基層專業(yè)服務設施和管理機構(gòu)?，F(xiàn)代化的住宅小區(qū)除滿足基本的居住功能外，為使居民生活能夠更加方便快捷，小區(qū)內(nèi)配有文娛、生活等公共設施。在小區(qū)外圍靠近城市道路部分往往建設有商業(yè)網(wǎng)點等配套設施。如開發(fā)商實力雄厚，在開發(fā)建設高檔住宅小區(qū)時除考慮基本的居住區(qū)樓房建設外，還會在小區(qū)外圍配套開發(fā)大型的購物廣場、商業(yè)酒店及寫字樓，形成集居住、娛樂、消費、辦公于一體的大型現(xiàn)代化住宅小區(qū)。居住環(huán)境是否優(yōu)雅，商業(yè)服務是否到位也是評價住宅小區(qū)是否屬于高檔小區(qū)的標準之一。

 

寫字樓其用途并非用于居住，看似不符合住宅小區(qū)“住”的標準，但這并不影響其屬于住宅小區(qū)的性質(zhì)。此處的住宅小區(qū)應做廣義的理解，該涉案寫字樓屬于該廣場小區(qū)的外圍建筑，其同其他商鋪一樣，將該小區(qū)居住樓房包裹在內(nèi)，并沒有破壞該小區(qū)作為住宅小區(qū)所應具備的相對獨立性和封閉性。且該小區(qū)用地界線明確、地段完整，并未因該寫字樓的建設而破壞其住宅組團的性質(zhì)，該寫字樓也沒有用地、規(guī)劃和建設上的獨立性，更沒有獨立的城市道路將該寫字樓與小區(qū)內(nèi)居住樓房相分離，因此該寫字樓亦屬于住宅小區(qū)的范疇。

 

2、物業(yè)管理委員會的成立并非部分業(yè)主的意思自治

 

本案中涉案寫字樓因開發(fā)商拒絕交房違約在先，業(yè)主與開發(fā)商之間就物業(yè)服務費用的問題無法達成一致，致使業(yè)主大會不能成立。為維護小區(qū)業(yè)主的利益，尋求業(yè)主與開發(fā)商和物業(yè)服務企業(yè)之間就物業(yè)費收費標準在利益上取得平衡，根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理條例》第二十七條規(guī)定，由寫字樓業(yè)主牽頭，并由街道政府和居委會工作人員參加，經(jīng)公告、報名、選舉、公示、備案等程序選舉出的物業(yè)管理委員，程序公開透明，參加人員和人數(shù)符合法律規(guī)定，也與《國務院物業(yè)管理條例》規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)合法利益的原則相一致，因此該物業(yè)管理委員會的成立會應屬有效。

 

物業(yè)管理委員會成立后，其所重新選聘的物業(yè)服務企業(yè)和重新確定的物業(yè)收費標準應對寫字樓內(nèi)全體業(yè)主具有約束力。物業(yè)管理委員會簽訂與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同與前期物業(yè)服務合同一樣，都是在特定條件下，為維護業(yè)主利益和物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)正常秩序而設定的。本案原告雖不是形式意義上物業(yè)服務合同的簽訂者，但其卻是該物業(yè)服務合同中權(quán)利的實際享有者，根據(jù)權(quán)利義務相對等的原則，原告理應負擔相應的義務。且物業(yè)費收費標準上調(diào)后，原告所得到的是與收費標準相一致的物業(yè)服務，并未違背公平原則侵犯原告權(quán)利。故物業(yè)管理委員會所做的決定應對原告具有當然的約束力。

 

綜上所述，本案被告投資公司擅自改變合同履行方式，違約在先，應當繼續(xù)履行合同，支付延期交房違約金，并承擔自2013年8月30日至2014年2月25日之間的物業(yè)費用。物業(yè)管理委員會成立合法有效，其所做的決定應對物業(yè)服務范圍內(nèi)所有業(yè)主發(fā)生效力，本案原告在接到新物業(yè)公司入伙流轉(zhuǎn)單時仍拒絕按新標準繳納物業(yè)服務費用，并堅持按原合同約定標準支付，于法無據(jù)、于情不和。故本案原告應按6.8元/月/㎡的標準支付從2014年2月25日起的物業(yè)服務費用。

 

最后筆者所要講的是，業(yè)主大會是廣大業(yè)主行使自治權(quán)的一種形式，但從現(xiàn)階段物業(yè)管理的情形看，業(yè)主大會成立及運作的情況并不盡如人意。物業(yè)管理委員會填補了業(yè)主大會在不能成立時物業(yè)管理上的空白，并為物業(yè)糾紛的解決提供了新的思路，對此我們不應僅僅拘泥于字面的意思表示。在現(xiàn)階段物業(yè)糾紛矛盾突出、相關法規(guī)和制度還有待健全的情況下，物業(yè)管理各方、物業(yè)服務參加者和相對者都可以提出解決物業(yè)糾紛的合理化辦法。該辦法只要不違反現(xiàn)有法律規(guī)定并且切實可行，只要有助于維護正常的物業(yè)管理秩序和營造良好的居住、工作環(huán)境，只要有助于物業(yè)服務糾紛的解決和促進和諧社區(qū)建設，我們都應持肯定態(tài)度。只有通過各方的大膽嘗試和不懈努力，我國的物業(yè)服務制度才可能盡快的走向規(guī)范和完善。