根據《房屋登記辦法》第八十一條規定，司法機關、行政機關、仲裁委員會發生法律效力的文件證明當事人以隱瞞真實情況、提交虛假材料等非法手段獲取房屋登記的，房屋登記機構可以撤銷原房屋登記，收回房屋權屬證書、登記證明或者公告作廢，但房屋權利為他人善意取得的除外。在抵押人屬于善意取得的情況下，其對房屋的抵押權應受法律保護，抵押權的善意取得構成房屋登記機關撤銷房屋抵押登記的法定阻卻事由。

 

2008年4月1日，徐某向丁某借款十五萬元，隨后丁某與徐某、王某到房產局申請辦理房屋抵押登記，并提交了徐某與王某的結婚證、登記權利人為徐某的《房屋所有權證》、徐某和王某以及丁某各自的身份證及其共同簽訂的借款協議等材料。當日，房產局經過審查為丁某頒發了《房屋他項權證》。2009年4月，丁某與徐某、王某因民間借貸糾紛訴至法院，2009年7月23日，法院作出民事判決書，判決徐某、王某償還丁某借款100000元及利息。判決生效后，徐某、王某一直未履行義務，丁某遂向法院申請強制執行，法院于2011年6月2日作出民事裁定書及協助執行通知書，送達房產局并對徐某所有的位于該縣中昔村住房進行查封。在查封期間，陳某認為自己與徐某已于1992年舉行結婚儀式共同生活，雖未領取結婚證，但屬于事實婚姻。該涉案房產雖登記在徐某個人名下，但是夫妻共同財產。雖然徐某與王某于2008年1月31日縣民政局虛構事實領取結婚證。但陳某是于2008年12月18日才與徐某訴訟離婚，且該涉案房產已判歸陳某所有。后陳某向房產局提出書面申請并提供相關材料，要求撤銷該《房屋他項權證》。房產局經過調查、核實后，于2013年9月25日根據《城市房屋權屬登記管理辦法》第四條、第二十五條第一款規定，以徐某申報不實為由，作出《關于注銷頒發給丁某〈房屋他項權證〉的決定》。原告丁某不服該注銷決定遂向法院提起行政訴訟，要求予以撤銷。

 

這是一起涉及當事人是否善意取得的審查判斷，是房屋登記案件中民事行政法律關系交叉關聯的主要類型之一。從司法實踐看，對于同類案件的處理，在《物權法》施行前后存在較大，這主要是因為在《物權法》頒布前，一般認為善意取得制度僅適用于動產領域，而《物權法》第一百零六條卻明確地將不動產他物權也列入了善意取得保護范圍。善意取得制度在房屋抵押登記行政案件中如何適用，是法院在處理本案中所考慮的主要問題。

 

本案的爭議焦點有兩個：1、原告有無善意取得涉案房屋的抵押權；2、房產局作出注銷房屋他項權證的決定，適用法律是否正確，程序是否合法。

 

一、關于原告有無善意取得涉案房屋的抵押權問題。1、原告丁某在申請辦理抵押登記之前與徐某、王某、陳某均不相識，且該房屋一直登記在徐某個人名下，未登記共有人。雖然該房產實際屬于徐某和陳某基于事實婚姻關系而共同所有，但原告對此并不知情，徐某和王某作為共同借款人在原告申請辦理抵押登記時，向房產局提供了民政部門頒發的結婚證，足以使人相信其合法夫妻身份。房產證與結婚證均具有公示效力，原告基于對上述房屋登記與婚姻登記的合理信賴，完全有理由相信徐某有權抵押該房產，故其符合“善意”要件。2、該房屋抵押所擔保的是原告出借的100000元借款及其利息，當債務人不履行債務、抵押物變現時，應優先償還原告的借款及利息，故其符合“合理對價”要件。3、該房屋抵押已經房產局予以登記并向原告頒發了《房屋他項權證》，故其符合“已經登記”要件。因此，盡管徐某隱瞞了其事實婚姻狀況和房屋所有權狀況，將其名下的房屋為擔保丁某的債權而設立了抵押，實施了無權處分行為，但抵押權系不動產物權之一，根據《中華人民共和國物權法》第一百零六條規定，本案符合不動產物權善意取得的構成要件，原告已經善意取得涉案房屋的抵押權。當事人以隱瞞真實情況、提交虛假材料等非法手段獲取房屋登記的，并不能排除不動產物權善意取得制度的適用，恰恰相反，保護善意第三人利益，彰顯物權登記的公示公信效力，這正是物權法確立該項制度的意義所在。徐某在離婚訴訟期間隱瞞了涉案房屋已被抵押的事實，雖然相關離婚判決將涉案房屋判歸陳某所有，但原告丁某在此之前已經取得的抵押權并未因此而消滅，故被告房產局主張法院已將涉案房屋判歸陳某所有故應作出注銷行為的理由不能成立。

 

二、關于房產局適用法律是否正確、程序是否合法問題。1、根據新舊法律規范的適用規則，通常情況下，人民法院審查具體行政行為的合法性時，實體問題適用舊法規定，程序問題適用新法規定。但就本案而言，房產局據以作出實體處理的《城市房屋權屬登記管理辦法》發布于1997年，雖曾于2001年作過修正，但2007年《中華人民共和國物權法》規定了不動產物權善意取得制度之后，該規章并未作相應調整，在兩者不能完全對應一致時，自應優先適用效力更高的上位法；房產局作出注銷決定時，《房屋登記辦法》已經施行，該《房屋登記辦法》第八十一條規定：司法機關、行政機關、仲裁委員會發生法律效力的文件證明當事人以隱瞞真實情況、提交虛假材料等非法手段獲取房屋登記的，房屋登記機構可以撤銷原房屋登記，收回房屋權屬證書、登記證明或者公告作廢，但房屋權利為他人善意取得的除外。該條規定的符合《中華人民共和國物權法》不動產物權善意取得制度的要求，是對原規章空白的填補，亦與上位法的規定相一致，在實體處理時應予適用。故房產局主張應適用原抵押登記時所依據的規章，其理由不能成立。據此，房產局適用法律不當并導致本案實體處理錯誤，應予糾正。2、房屋他項權證事關權利人重大財產權益，雖然《房屋登記辦法》未對撤銷程序作出具體規定，但依程序正當原則要求，房產局在作出撤銷（本案房產局實際為注銷）決定之前，應當告知原告作出決定的理由與依據，給予其陳述和申辯的機會，但房產局未能履行上述程序。雖然房產局辯稱因聯系不到原告丁某所以無法履行上述程序，但未能提供證據予以證實。3、根據《房屋登記辦法》第八十一條規定，房產局應當對原告是否構成善意取得進行必要的調查了解，特別是原告丁某是否清楚徐某、王某、陳某三人之間的真實身份關系，這一問題對于本案至為重要，但房產局作出注銷決定前未就此進行調查，故其重要事實不清、關鍵證據不足。據此，房產局作出的注銷決定程序違法。

 

綜上，筆者認為，原告善意取得涉案房屋抵押權，且該善意取得構成對房屋登記機關撤銷抵押登記的法定阻卻事由，完全符合《物權法》第一百零六條和《房屋登記辦法》第八十一條的規定，故房產局不能以第三人徐某申報不實為由撤銷原告丁某因善意取得的該涉案房屋他項權證。