在最新一期的最高人民法院公報中，刊登了江蘇省無錫市錫山區人民法院審理的一起業主委員會向物業公司討要小區共有部分收益的物業管理糾紛案，并對判決的法律適用給予了肯定。

 

　　2009年6月12日，錫山區法院一審判決支持了原告無錫市春江花園小區業主委員會對小區共有部分收益的主導權，將其中的70%判決歸業主所有，而物業公司則享有30%的管理回報。判決作出后當事人雙方均未上訴，目前已發生法律效力。

 

　　記者了解到，對于目前物權法對一些涉及業主權益的問題規定不明的現狀，這一判決的判例意義十分顯著。

 

　　業主自治物業移交起糾紛

 

　　2002年11月25日，上海陸家嘴物業管理有限公司與無錫春江花園住宅小區的開發商簽訂了前期物業管理合同，約定管理期限從合同簽訂日到春江花園小區業委會成立時結束。

 

　　合同成立后，物業公司指派其下屬無錫分公司具體實施春江花園小區的前期物業管理。同時，根據物價局審批標準，雙方約定由物業公司按建筑面積向業主和物業使用人收取物業管理服務費，對物業范圍內的商鋪、地下停車庫、會所的物業成本不計入向業主所收取的物業費中。

 

　　2007年12月，春江花園小區業委會成立。2008年1月業委會辦理了登記備案手續后，于6月根據業主大會作出的實施業主自治的決議，致函物業公司明確與其終止物業管理服務合同，同時要求物業公司在接函后15天內，向業委會移交相關資料和財產并交接完畢。

 

　　2008年7月17日，物業公司接函后與業委會協商，并達成了移交協議，確認2009年4月30日前，物業公司應向業委會返還預收的物業管理費、各類押金以及小區共有部分收益等232萬余元。但物業公司僅履行了55萬余元。后經業委會申請，法院裁定先予執行物業公司銀行存款130萬元。但是，業委會在查看移交清單時發現，物業公司在2004年至2007年間收取的小區共有部分收入596萬元，沒有被列入移交清單之中。此后，雙方交涉不成，業委會將物業公司告上了法庭。

 

　　七成歸業主彰顯公平原則

 

　　法院經審理認為，共有部分的物業管理收益應為共有部分收入與成本支出的差額。

 

　　在審理中，雙方達成了一致，經審查報表，僅2005年至2007年小區共有部分的場地租賃費、停車管理費、會所收入等總收入達536萬余元，期間的總支出為122萬余元，盈余414萬余元。

 

　　然而，物業公司的代理律師對業委會成立前是否享有前期物業協議所獲得收益的權利提出了異議。也使這個問題成為了本案爭議的主要焦點。

 

　　記者了解到，在物業管理領域，物業共有部分權益的歸屬、分配問題由來已久。一是沒有法律法規的明確規定，二是業主舉證困難。

 

　　錫山區法院民二庭庭長虞靜珠在接受《法制日報》記者采訪時解釋說：“基于所有權和管理權的關系以及公平原則，判決最后確定了‘三七開’的分配方案，即小區共有部分收益應主要歸屬于全體業主所有，物業公司付出了管理成本，也享有30%的合理回報。”

 

　　值得注意的是，法院在判決中特別提醒，共有部分收益的所有權歸3252戶業主所有，業委會不具有自行處置的權利。依據相關法律法規，該收益應用作小區的維修基金，業委會作為執行機構，如果使用該收益，應按照全體業主的意志和法律的規定行使。

 

　　錫山區法院院長金瑋琳在總結該案的審理體會時說，承辦人沒有將問題浮于表面、淺嘗輒止，而是通過適用公平原則，較好解決了這一涉及3252戶業主的權益問題，維護了社區和諧穩定。