關鍵詞： 共有部分 物業公司 司法建議 業委會 全體業主

　　內容摘要: 2010年6月2日，無錫市春江花園小區業主委員會主任常本靖，從無錫市錫山區法院法官手里接過一份內容為“建議對小區共有部分收益應單獨建賬，不能與物業管理費混同收取、混同使用”的司法建議函時，感嘆萬分：“法院明確了小區共有部分權益的歸屬與分配問題，解決了長期困擾業主的難題。

　　2010年6月2日，無錫市春江花園小區業主委員會主任常本靖，從無錫市錫山區法院法官手里接過一份內容為”建議對小區共有部分收益應單獨建賬，不能與物業管理費混同收取、混同使用“的司法建議函時，感嘆萬分：“法院明確了小區共有部分權益的歸屬與分配問題，解決了長期困擾業主的難題。”

　　一

　　“這還得從一年前說起。”常本靖向記者回憶起由一場共有部分權益歸屬之爭而引來的這份司法建議函。

　　2002年11月，一家物業公司與春江花園小區開發商簽訂了前期物業管理合同。2007年12月，春江花園小區業委會成立。2008年6月，業委會根據業主大會作出的實施業主自治的決議，致函物業公司要求終止物業管理服務合同。當年7月中旬，雙方協商達成移交協議，物業公司答應返還預收的物業管理費、各類押金等近230萬元。但是，業委會在查看移交清單時發現，物業公司在2004年至2007年間收取的停車費、小區商鋪、會所等小區共有部分物業管理費596萬元，沒有列入移交清單之中。雙方交涉不成，業委會將物業公司告上了法庭。

　　“根據有關規定，業委會有權代表全體業主要求物業公司返還共有部分收益。”業委會提交了物業公司當年的收支情況表，用來證明物業公司在2004年至2007年間小區共有部分的收入。

　　物業公司則認為，共有部分的收入，已彌補了物業公司的管理成本，不存在可分配利潤。小區部分業主還欠結物業管理費，應對欠款行使抵銷權，從移交的款項中扣除。

　　移交協議是否已經包含了共有部分收益？共有部分收益如何界定和分配？成為了法庭上雙方爭議的焦點。

　　二

　　庭審中，法院認為，共有部分物業管理的收益，雖然在移交協議中沒有得到體現，但該部分收益應當在物業公司和全體業主之間依法分配。

　　“移交協議為雙方真實意思的表示，該協議對物業公司實施管理期間應當返還給業委會的款項以及在整個前期物業管理期間代管的業主押金等事項和交付時間均作出了詳細的規定。”法院在判決中明確指出。

　　那么，共有部分收益如何界定和分配？

　　法院經審理認為，所謂共有部分的物業管理收益應為共有部分收入與成本支出的差額，雙方在審理中已經達成一致，不違反法律法規的禁止性規定。經審查報表，2005年至2007年小區業主共有部分的總收入為536萬余元，期間的總支出為122萬余元，總收益應為414萬余元。

　　小區共有部分收益應主要歸屬于全體業主所有，因而分得七成。而物業公司在實施管理的過程中也付出了成本，享有三成的合理回報。

　　為此法院判決：物業公司將共有部分收益的70％返還給業委會，加上其他確認款項共517萬余元。物業公司減去已履行的180多萬元，還需返還330多萬元。

　　“判決最后確定了'七三分賬'的分配方案是基于所有權和管理權的關系以及公平原則。”無錫市錫山區法院院長金瑋琳解釋說，小區共有部分收益應主要歸屬于全體業主所有，當然物業公司付出了管理成本，也應享有合理的回報。只有物管企業享有了回報，反過來其才能更好地為業主服務。

　　一審宣判后，雙方未上訴，判決生效。