公共收益怎么分如今成難題

　　追蹤報(bào)道>>>春江花園物業(yè)糾紛案　6月2日，無(wú)錫市錫山區(qū)法院的法官們來(lái)到春江花園小區(qū)，給他們的業(yè)主委員會(huì)發(fā)放了司法建議函，建議這個(gè)已經(jīng)走上了業(yè)主自治管理的小區(qū)業(yè)委會(huì)，能夠?qū)灿胁糠质找嬉?guī)范管理，為小區(qū)業(yè)主自治探索一條成功之路。

　　對(duì)此，小區(qū)幾十位業(yè)主代表也圍著回訪(fǎng)法官，滿(mǎn)面笑容地詢(xún)問(wèn)小區(qū)物業(yè)管理可能碰到的法律問(wèn)題。但在一年前，關(guān)于小區(qū)物業(yè)管理的一場(chǎng)官司，卻讓錫山法院的法官和小區(qū)業(yè)委會(huì)都感到一籌莫展。

　　一年過(guò)去了，轟動(dòng)一時(shí)的“無(wú)錫春江花園物業(yè)糾紛案”成為化解司法難題“指南針”，也正是由于這一案例，省高院首次集中回答了物業(yè)共有部分的收益界定、分配以及物業(yè)管理欠費(fèi)能否抵消等爭(zhēng)論已久的焦點(diǎn)問(wèn)題。這一案例被稱(chēng)為“解決了司法難題，樹(shù)立了裁判樣板，貼近了法律真髓，維護(hù)了人民權(quán)益”。

　　物業(yè)共有部分收益誰(shuí)做主

　　2002年11月25日，上海一家物業(yè)公司和無(wú)錫春江花園小區(qū)開(kāi)發(fā)商簽訂了前期物業(yè)管理合同，管理范圍為春江花園小區(qū)，占地面積為32.3萬(wàn)平方米，建筑面積為60萬(wàn)平方米。

　　根據(jù)物價(jià)局審批標(biāo)準(zhǔn)，雙方約定由物業(yè)公司按建筑面積向業(yè)主和物業(yè)使用人收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，對(duì)物業(yè)范圍內(nèi)的商鋪、地下停車(chē)庫(kù)、會(huì)所的物業(yè)成本不計(jì)入向業(yè)主所收取的物業(yè)費(fèi)中。

　　合同約定的管理期限從合同簽訂日到業(yè)委會(huì)成立時(shí)結(jié)束。合同成立后，物業(yè)公司指派其下屬無(wú)錫分公司具體實(shí)施春江花園小區(qū)的前期物業(yè)管理。

　　2007年12月22日，春江花園小區(qū)業(yè)委會(huì)成立。2008年1月2日，業(yè)委會(huì)在無(wú)錫市錫山區(qū)東亭街道辦理了登記備案手續(xù)?！?008年6月21日，業(yè)委會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)作出的實(shí)施業(yè)主自治的決議，致函物業(yè)公司明確與其終止物業(yè)管理服務(wù)合同，同時(shí)要求物業(yè)公司在接函后15天內(nèi)，向業(yè)委會(huì)移交相關(guān)資料和財(cái)產(chǎn)并交接完畢。　2008年7月17日，物業(yè)公司接函后與業(yè)委會(huì)協(xié)商，并達(dá)成了移交協(xié)議。經(jīng)協(xié)議確認(rèn)，2009年4月30日前，物業(yè)公司應(yīng)向業(yè)委會(huì)返還預(yù)收的物業(yè)管理費(fèi)、各類(lèi)押金以及小區(qū)共有部分收益等232萬(wàn)余元。但物業(yè)公司僅履行了55萬(wàn)余元。后經(jīng)業(yè)委會(huì)申請(qǐng)，法院裁定先予執(zhí)行物業(yè)公司銀行存款130萬(wàn)元。　但是，業(yè)委會(huì)在查看移交清單時(shí)發(fā)現(xiàn)，物業(yè)公司在2004年至2007年間收取的小區(qū)共有部分收入596萬(wàn)元，沒(méi)有被列入移交清單之中。此后，雙方交涉不成，業(yè)委會(huì)將物業(yè)公司告上了法庭。

　　“爭(zhēng)議焦點(diǎn)”引出司法難題

　　“根據(jù)有關(guān)規(guī)定，業(yè)委會(huì)有權(quán)代表全體業(yè)主要求物業(yè)公司返還共有部分收益。”業(yè)委會(huì)提交了物業(yè)公司當(dāng)年的收支情況表，用來(lái)證明物業(yè)公司在2004年至2007年間小區(qū)共有部分的收入。

　　物業(yè)公司及無(wú)錫分公司則辯稱(chēng)，共有部分的收入，已彌補(bǔ)了物業(yè)公司的管理成本，不存在可分配利潤(rùn)。小區(qū)部分業(yè)主還結(jié)欠物業(yè)管理費(fèi)，應(yīng)對(duì)欠款行使抵消權(quán)，從移交的款項(xiàng)中扣除。

　　“移交協(xié)議是否已經(jīng)包含了共有部分收益？共有部分收益如何界定和分配？物業(yè)公司能否對(duì)部分業(yè)主結(jié)欠的物業(yè)管理費(fèi)行使抵消權(quán)？”法庭上，法官根據(jù)查明的事實(shí)以及雙方提供的證據(jù)，總結(jié)了案件的爭(zhēng)議焦點(diǎn)。如何及時(shí)化解業(yè)主和物業(yè)公司的糾紛？如何把“爭(zhēng)議焦點(diǎn)”調(diào)和在合法合理的裁判之中？這些已成為擺在法官們面前的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。在物業(yè)管理領(lǐng)域，物業(yè)共有部分權(quán)益問(wèn)題由來(lái)已久。

　　據(jù)無(wú)錫市錫山區(qū)法院辦案法官介紹，在前期物業(yè)管理期間物業(yè)共有部分收益的歸屬和分配糾紛比較普遍，并且涉及小區(qū)居民人數(shù)多、影響廣。再加上法律、法規(guī)沒(méi)有明確規(guī)定，而開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司簽訂的前期物業(yè)管理合同中，對(duì)共有部分的收入往往沒(méi)有具體約定，也給案件的審理帶來(lái)了難度。

　　正如一位資深法官所言，這個(gè)案子涉及到賬目舉證、共有收益分成及依據(jù)、債務(wù)抵消等問(wèn)題?？梢哉f(shuō)，是一個(gè)難題的集成體系。而每個(gè)問(wèn)題又關(guān)乎到廣大業(yè)主的切身權(quán)益。

　　依法保障3252戶(hù)業(yè)主合法權(quán)益

　　“移交協(xié)議為雙方真實(shí)意思的表示，該協(xié)議對(duì)物業(yè)公司實(shí)施管理期間應(yīng)當(dāng)返還給業(yè)委會(huì)的款項(xiàng)以及在整個(gè)前期物業(yè)管理期間代管的業(yè)主押金等事項(xiàng)和交付時(shí)間均作出了詳細(xì)的規(guī)定。”法院在判決中明確指出。

　　2004年至2007年間，物業(yè)公司實(shí)施業(yè)主共有部分物業(yè)管理的收益沒(méi)有具體記載，而收益數(shù)目相當(dāng)巨大。在沒(méi)有全體業(yè)主授權(quán)情形下，業(yè)委會(huì)不能以自己的意志對(duì)業(yè)主的重大權(quán)利作出放棄。

　　因此，共有部分物業(yè)的收益，在移交協(xié)議中沒(méi)有得到體現(xiàn)，該部分收益應(yīng)當(dāng)在物業(yè)公司和全體業(yè)主之間依法分配。

　　那么，共有部分收益如何界定和分配？物業(yè)公司能否對(duì)部分業(yè)主結(jié)欠的物業(yè)管理費(fèi)行使抵消權(quán)？法院經(jīng)審理認(rèn)為，所謂共有部分的物業(yè)管理收益應(yīng)為共有部分收入與成本支出的差額，雙方在審理中已經(jīng)達(dá)成一致，不違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定。經(jīng)審查報(bào)表，2005年至2007年小區(qū)業(yè)主共有部分的總收入為536萬(wàn)余元，其間的總支出為122萬(wàn)余元，總收益應(yīng)為414萬(wàn)余元。

　　“基于所有權(quán)和管理權(quán)的關(guān)系，同時(shí)基于公平原則的要求，參照雙方在移交清單中確定的共有部分收益的分配方案進(jìn)行分配，就是業(yè)主得七成，物業(yè)公司得三成較為合理。”無(wú)錫市錫山區(qū)法院民二庭庭長(zhǎng)虞靜珠說(shuō)，小區(qū)共有部分收益應(yīng)主要?dú)w屬于全體業(yè)主所有，當(dāng)然物業(yè)公司付出了管理成本，也應(yīng)享有合理的回報(bào)。只有物管企業(yè)享有了回報(bào)，反過(guò)來(lái)其才能更好為業(yè)主服務(wù)。

　　值得注意的是，判決明確指出共有部分收益的所有權(quán)歸全體業(yè)主所有，業(yè)委會(huì)不具有自行處置的權(quán)利，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，該收益應(yīng)用作小區(qū)的維修基金，業(yè)委會(huì)作為執(zhí)行機(jī)構(gòu)，如果使用應(yīng)該收益，應(yīng)按照全體業(yè)主的意志和法律的規(guī)定行使。　針對(duì)物業(yè)公司能否對(duì)部分業(yè)主結(jié)欠的物業(yè)管理費(fèi)行使抵消權(quán)問(wèn)題。物業(yè)公司沒(méi)有提交充分證據(jù)進(jìn)行證明。根據(jù)法律規(guī)定，要進(jìn)行債務(wù)抵消，當(dāng)事人之間應(yīng)當(dāng)互負(fù)債務(wù)，互享債權(quán)。雙方當(dāng)事人為業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司，結(jié)欠物業(yè)費(fèi)的僅為部分業(yè)主。

　　而業(yè)委會(huì)代表小區(qū)全體業(yè)主提起訴訟，雖然包括了該部分欠費(fèi)業(yè)主，但兩者有本質(zhì)的區(qū)別。因此，雙方債權(quán)債務(wù)主體不同，不符合法定抵消的規(guī)定。

　　司法建議呼吁社會(huì)管理創(chuàng)新

　　他們解決了司法難題，樹(shù)立了裁判樣板，貼近了法律真髓，維護(hù)了人民權(quán)益。這是江蘇省高級(jí)人民法院一位多年從事民事糾紛審判工作的法官對(duì)這一案例作出點(diǎn)評(píng)。

　　但是，無(wú)錫市錫山區(qū)法院沒(méi)有淺嘗輒止，停留在“案結(jié)事了”，而是能動(dòng)司法，服務(wù)靠前--既走進(jìn)社區(qū)回訪(fǎng)居民，又主動(dòng)建議呼吁管理創(chuàng)新，促進(jìn)社區(qū)和諧穩(wěn)定。

　　在小區(qū)共有部分收益管理方面，虞靜珠認(rèn)為無(wú)論是物業(yè)公司，還是業(yè)委會(huì)自治，都應(yīng)該單獨(dú)建立賬目、專(zhuān)款專(zhuān)用。目前，大部分物業(yè)公司所有收費(fèi)一本賬，不利于資金監(jiān)管和合理使用。業(yè)主共有部分收益，應(yīng)主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金，一般不另作他用。但由于每個(gè)小區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同，有些僅憑收取物業(yè)費(fèi)及共有部分收益，仍然無(wú)法維持物業(yè)公司正常運(yùn)轉(zhuǎn)。對(duì)此，應(yīng)由業(yè)主大會(huì)決定能否使用共有部分收益。

　　少則幾萬(wàn)，多則幾百萬(wàn)的共有部分收益以及物業(yè)費(fèi)，如何加強(qiáng)監(jiān)督并合理使用，是廣大業(yè)主最為關(guān)心的事情。“這也是我們一直關(guān)注的問(wèn)題。”無(wú)錫市錫山區(qū)法院院長(zhǎng)金瑋琳談到了司法建議中涉及的物業(yè)收支情況監(jiān)督。她認(rèn)為收支情況應(yīng)定期公布、審計(jì)，并引入第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)督、評(píng)估。

　　業(yè)主對(duì)共有部分的收入和支出有知情權(quán)，應(yīng)建立財(cái)務(wù)收支定期公布制度，物業(yè)公司應(yīng)定期對(duì)外張貼，業(yè)委會(huì)同時(shí)進(jìn)行定期審核或?qū)I(yè)審計(jì)。引入第三方機(jī)構(gòu)評(píng)估監(jiān)理物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)費(fèi)用，既可避免因物業(yè)管理、服務(wù)引起的糾紛，也可推動(dòng)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和水平的提高，促進(jìn)了業(yè)主和物業(yè)公司之間的和諧共處的關(guān)系。

　　“行業(yè)管理和行政指導(dǎo)的缺失，也是目前物業(yè)管理方面的突出問(wèn)題。”一位從事物業(yè)管理工作的負(fù)責(zé)人說(shuō)，物業(yè)管理已經(jīng)成為生活中不可缺少的一部分，但是在行業(yè)管理和政府指導(dǎo)方面還有空缺，不利于物業(yè)服務(wù)行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

　　這也是無(wú)錫市錫山區(qū)法院在進(jìn)行司法建議過(guò)程中，碰到的最大問(wèn)題。他們建議，圍繞規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為，應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管模式，從物業(yè)服務(wù)動(dòng)態(tài)監(jiān)管、費(fèi)用監(jiān)督、行業(yè)進(jìn)入等方面提高行業(yè)管理質(zhì)量。在完善業(yè)主自治基礎(chǔ)上，街道辦、政府等部門(mén)更應(yīng)發(fā)揮協(xié)助、指導(dǎo)和監(jiān)督職責(zé)。據(jù)悉，北京、成都等地已經(jīng)在這些方面進(jìn)行了有益探索和嘗試。

　　在回訪(fǎng)當(dāng)天，錫山法院在給春江花園業(yè)委會(huì)的司法建議書(shū)中寫(xiě)道：對(duì)共有部分收益應(yīng)單獨(dú)建賬，不能與物業(yè)管理費(fèi)混同收取，混同使用。共有部分收益應(yīng)專(zhuān)款專(zhuān)用。屬于業(yè)主的共有部分收益，應(yīng)主要用于補(bǔ)充小區(qū)的專(zhuān)項(xiàng)維修資金。收支情況應(yīng)定期公布，定期審計(jì)?！I(yè)主對(duì)共有部分的收入和支出享有知情權(quán)，物管企業(yè)應(yīng)建立財(cái)務(wù)收支定期公布制度，并對(duì)外張貼。同時(shí)也應(yīng)建立完善的財(cái)務(wù)監(jiān)督制度，以規(guī)范共有部分收益的使用。真誠(chéng)地希望你們能以一流的服務(wù)、規(guī)范的管理，為小區(qū)業(yè)主自治探索一條成功之路。