小區(qū)公共收益分配之爭(zhēng)
作者：趙正輝 丁柯佳 發(fā)布時(shí)間：2010-07-19 瀏覽次數(shù)：1586
2010年5月，最高人民法院公報(bào)刊登了江蘇省無(wú)錫市春江花園業(yè)委會(huì)討要小區(qū)共有部分收益案。此案的焦點(diǎn)在于，對(duì)業(yè)委會(huì)成立以前的收益，業(yè)委會(huì)是否有權(quán)主張？業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司又該按怎樣的比例分配？
業(yè)委會(huì)討要共有收益
“業(yè)委會(huì)成員大部分是機(jī)關(guān)事業(yè)單位的干部，對(duì)法律政策非常敏感。”業(yè)委會(huì)主任常本靖回憶說(shuō)。業(yè)委會(huì)認(rèn)為，根據(jù)法律規(guī)定，業(yè)主們對(duì)小區(qū)內(nèi)收取的停車費(fèi)、場(chǎng)地租賃費(fèi)、會(huì)所收入等共有部分的物業(yè)管理收入都有份分配處置。
“我們向物業(yè)公司提出，對(duì)共有部分收益應(yīng)單獨(dú)建賬，不能與物業(yè)管理費(fèi)混收混用。在保證物業(yè)公司運(yùn)作成本的前提下，我們?cè)偌?span lang="EN-US">8%的利潤(rùn)給物業(yè)公司。但經(jīng)過(guò)半年多的協(xié)商，雙方?jīng)]有談攏。于是業(yè)委會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的自治決議，決定炒了物業(yè)公司。”常本靖說(shuō)。
業(yè)委會(huì)審查物業(yè)公司移交的資料后卻提出，物業(yè)公司只拿出了業(yè)委會(huì)成立后的共有部分收益，在業(yè)委會(huì)成立之前的2004年至2007年間，收取的小區(qū)共有部分收入596萬(wàn)余元卻沒(méi)有列入移交。
由于數(shù)額相差懸殊，雙方無(wú)法協(xié)商一致，業(yè)委會(huì)遂訴至無(wú)錫市錫山區(qū)人民法院，要求物業(yè)公司立即返還移交清單確認(rèn)的232萬(wàn)余元中的227萬(wàn)余元（差額5萬(wàn)余元為雙方協(xié)議訂立后業(yè)委會(huì)認(rèn)可應(yīng)返還給物業(yè)公司的），以及2004年至2007年共有部分收益的70%即417萬(wàn)余元，兩項(xiàng)合計(jì)645萬(wàn)余元。
法院判決公平分配
在業(yè)委會(huì)成立之前，對(duì)小區(qū)共有部分收益，業(yè)委會(huì)是否有權(quán)提出分配要求？這成為雙方在法庭上爭(zhēng)議的最大焦點(diǎn)。
被告物業(yè)公司代理律師認(rèn)為，當(dāng)小區(qū)業(yè)主的入住率不到50%時(shí)，無(wú)法成立業(yè)委會(huì)，這時(shí)開(kāi)發(fā)商是大業(yè)主，有權(quán)與物業(yè)公司簽訂前期物業(yè)管理合同。該合同的主體是開(kāi)發(fā)商，而非業(yè)委會(huì)，因此，業(yè)委會(huì)不具備訴訟主體資格，也無(wú)權(quán)對(duì)前期物業(yè)管理中的共有部分收益提出分配要求。
被告方律師還提出，退一步說(shuō)，即使業(yè)委會(huì)具有訴訟主體資格，其訴訟請(qǐng)求也已經(jīng)超過(guò)二年的訴訟時(shí)效期間。而且，部分業(yè)主還欠繳131萬(wàn)元的物業(yè)管理費(fèi)，這些應(yīng)當(dāng)從移交的款項(xiàng)中扣除。
法院認(rèn)為，2004年至2007年春江花園小區(qū)業(yè)主共有部分的收入和支出以物業(yè)公司的報(bào)表為準(zhǔn)。其中，2005年至2007年業(yè)主共有部分的總收益為414萬(wàn)余元。而2004年的收益則無(wú)法在報(bào)表中體現(xiàn)，因此法院對(duì)2004年度收益分配的訴訟請(qǐng)求不予支持。
關(guān)于收益的分配，由于雙方?jīng)]有合同約定，法律對(duì)此也沒(méi)有具體規(guī)定，法院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)在不違反法律原則的前提下，公平合理分配。共有部分管理收益應(yīng)主要?dú)w屬于全體業(yè)主，物管企業(yè)付出了管理成本，也應(yīng)享有合理的回報(bào)。最終，法院給出了“三七開(kāi)”的方案，即業(yè)主得七成，物管企業(yè)得三成。
至于訴訟時(shí)效，法院認(rèn)為，訴訟時(shí)效從當(dāng)事人知道或應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受損后起算。本案中的訴訟時(shí)效應(yīng)從業(yè)委會(huì)成立后，其知道或應(yīng)當(dāng)知道全體業(yè)主的權(quán)利受損時(shí)起算，故業(yè)委會(huì)的訴訟請(qǐng)求并未超過(guò)訴訟時(shí)效期間。
此外，法院認(rèn)為，訴訟的雙方當(dāng)事人為業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司，而欠繳物業(yè)管理費(fèi)的為部分業(yè)主，雙方債權(quán)債務(wù)主體不同，不符合法定抵銷的規(guī)定，因此，物業(yè)公司主張行使抵銷權(quán)沒(méi)有得到支持。
最終，法院一審判決，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)將移交清單確認(rèn)的款項(xiàng)227萬(wàn)余元、2005年至2007年間小區(qū)共有部分收益的70%即289萬(wàn)余元，合計(jì)517萬(wàn)余元，返還給業(yè)委會(huì)。
一審宣判后，原被告雙方均沒(méi)有提出上訴。
巨額收益如何監(jiān)管
近日，筆者來(lái)到春江花園，不少居民都表示知道業(yè)委會(huì)打贏了官司，而且在訴訟過(guò)程中，小區(qū)的物業(yè)管理并未受到影響。
業(yè)委會(huì)主任常本靖告訴筆者，當(dāng)初炒了物業(yè)公司后，小區(qū)的物業(yè)管理會(huì)不會(huì)受影響，成為業(yè)委會(huì)最擔(dān)心的事。業(yè)主們大多對(duì)原物業(yè)公司的管理服務(wù)較為滿意，為此，業(yè)委會(huì)大膽決定，將原物業(yè)公司的原班人馬全部納入業(yè)委會(huì)成立的物業(yè)管理處，對(duì)小區(qū)實(shí)行自治管理。
據(jù)常本靖介紹，小區(qū)共有部分收益最主要來(lái)源于停車費(fèi)。目前小區(qū)有3000多輛車，路面停車每月100元，地下停車200元。實(shí)行自治管理后，這些巨額收益該怎么花？
原物業(yè)公司經(jīng)理陸建芳如今是小區(qū)物管處主任。她說(shuō)，小區(qū)將原有的監(jiān)控系統(tǒng)更新升級(jí)為彩色，并在小區(qū)主干道增設(shè)了監(jiān)控點(diǎn)；將200多幢大樓樓道粉刷一新；改進(jìn)了智能停車刷卡系統(tǒng)；同時(shí)小區(qū)綠化實(shí)現(xiàn)四季常綠……
“全部改造投入了196萬(wàn)元，沒(méi)有動(dòng)用一分維修基金。目前小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)每平方米只有0.5元，除了補(bǔ)貼這一塊和其它支出，截至到2009年小區(qū)賬上積累了320多萬(wàn)元，去除支出，結(jié)余有120多萬(wàn)元。”對(duì)小區(qū)的殷實(shí)家底，常本靖充滿信心，“維修基金的使用有嚴(yán)格規(guī)定，輕易動(dòng)不了，而物業(yè)公司也不肯花大錢(qián)建設(shè)小區(qū)，我們把原本被物業(yè)公司截留的利潤(rùn)用于小區(qū)維修，讓小區(qū)保持新氣象。”
物業(yè)公司追求利潤(rùn)最大化，和業(yè)主權(quán)利之間似乎是一對(duì)不可調(diào)和的矛盾。在常本靖和業(yè)委會(huì)看來(lái)，小區(qū)自治管理是解決這個(gè)矛盾的有效嘗試。但他指出，這一模式并不適用于所有小區(qū)，“在自治管理中，很重要的一環(huán)是選擇專業(yè)的物業(yè)管理隊(duì)伍并有效控制管理成本。如果遠(yuǎn)期收入不足以應(yīng)付支出成本，那么自治管理肯定無(wú)法得到業(yè)主們的擁護(hù)。”
小區(qū)共有部分收益少則幾萬(wàn)、多則幾百萬(wàn)，對(duì)此如何加強(qiáng)監(jiān)督并合理使用？
日前，錫山區(qū)法院向春江花園業(yè)委會(huì)發(fā)出了《司法建議函》，建議對(duì)共有部分收益應(yīng)單獨(dú)建賬，不能與物業(yè)管理費(fèi)混同收取和使用；其次，共有部分收益應(yīng)?？顚Ｓ?，應(yīng)主要用于補(bǔ)充小區(qū)的專項(xiàng)維修資金，如另作他用，應(yīng)由業(yè)主大會(huì)決定是否同意，物管企業(yè)不能自行決定，也不能擅自動(dòng)用；再次，收支情況應(yīng)定期公布，定期審計(jì)，同時(shí)，物管企業(yè)應(yīng)建立完善的財(cái)務(wù)監(jiān)督制度，以規(guī)范共有部分收益的使用。
另一方面，行業(yè)管理和行政指導(dǎo)缺失，是目前物業(yè)管理的突出問(wèn)題。應(yīng)當(dāng)建立物管行業(yè)監(jiān)管模式，從物業(yè)服務(wù)動(dòng)態(tài)監(jiān)管、費(fèi)用監(jiān)督、行業(yè)進(jìn)入等方面把好關(guān)。
除此，在業(yè)主自治的小區(qū)，街道辦、政府等部門(mén)應(yīng)如何發(fā)揮協(xié)助、指導(dǎo)和監(jiān)督職責(zé)？這些問(wèn)題都有待于思考和完善解決。
