日前，秦淮區法院民一庭審結了一起南京市首例公房使用權有償轉讓糾紛案，當庭駁回了原告的訴訟請求。
1994年5月18日因拆遷，秦淮區城鎮建設綜合開發公司安置本市秦虹小區鳳虹苑24號7幢702室單室套公房給原告王某及其父被告王南英(在服刑)居住使用。原告作為承租人，與秦淮區房產經營公司簽訂了公有住房租賃合約。
　　1994年8月原告之父刑滿釋放回寧，即居住在該房內。1995年1月8日王南英與另一被告高金菊簽訂房屋使用權轉讓協議，將公房使用權以人民幣兩萬元轉讓給被告高金菊，并將該房及租賃合約交付高金菊。被告高金菊自協議簽訂后即以原告的名義向房管所交納該房房租至今，未辦理承租人變更手續。現該房由高金菊的公婆居住。原告以其于2003年下半年方知轉讓事實為由，訴至法院要求確認二被告簽訂的轉讓協議無效。
　　針對本案所涉及的公房承租權的有償轉讓問題，因我國尚未出臺統一的公房管理法規，這類問題一直是靠相關的政策制度以及地方性法規、規章；規范性文件來進行調整。按照簽訂協議時的相關政策法規規定，公房使用權是禁止擅自買賣轉讓的，但1997年9月經修改施行的《南京市城鎮公有房屋管理條例》及2002年頒布施行的《南京市公有住房承租權有償轉讓實施細則》確認了公房使用權有償轉讓的合法化并進一步加以了規范。同時，根據《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法)若干問題的解釋(一)》第三條、第四條的規定，對合同法實施以前成立的合同，適用當時的法律合同無效而適用合同法合同有效的，則適用合同法，且合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。故本案的法律適用應以合同法的有關規定為準。兩被告簽訂的房屋承租權轉讓協議，并不違反法律、行政法規的強制性規定。
　　秦淮法院同時考慮到本案中原告在其父與另一被告簽訂轉讓協議時，未滿十八周歲，系限制民事行為能力的未成年人，其父作為法定監護人又是其相關民事活動的法定代理人，將與其共有的房屋承租權轉讓給另一被告高金菊并受益，該轉讓行為迄今已近十年，原告應當知道其權利被侵犯，但未及時主張權利，如其父的轉讓行為非為原告的利益，原告可另行主張，由其父承擔相應的民事責任。而另一被告在原告之父以原告年齡小無法單獨居住且家庭困難為由的情況下，給付兩萬元人民幣取得房屋使用權，顯非惡意。且其對該房已實際居住使用多年。并在該院征詢了房屋出租人(產權人)的意見，他們表示對歷史遺留問題要尊重客觀事實，并按照法院判決執行的情況下，當庭作出轉讓協議成立并有效，故法院作出了上述判決。
文章出處：南京市中級人民法院
文章作者：南京市中級人民法院