本網(wǎng)蘇州訊：近年來(lái)蘇州市房地產(chǎn)業(yè)得到了迅速發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出一片繁榮的景象：開(kāi)發(fā)企業(yè)如雨后春筍一個(gè)個(gè)地“冒”了出來(lái)，目前全市房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司有數(shù)百家之多。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展不可避免地出現(xiàn)了房地產(chǎn)糾紛日益增多的情況，而其中狀告房地產(chǎn)公司的案件更是大幅度上升，2003年受理狀告房產(chǎn)公司案件為21件，2004年為41件，今年截止6月15日以來(lái)蘇州滄浪區(qū)法院受理的狀告房產(chǎn)公司案件已經(jīng)達(dá)到75件。而其中判決的60件案件中房產(chǎn)公司敗訴的比例達(dá)到了100％。
　　延期辦證導(dǎo)致敗訴
　　黃先生在2002年12月28日和蘇州森威房地產(chǎn)發(fā)展有限公司簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，合同約定的主要內(nèi)容：黃先生向森威公司購(gòu)買(mǎi)樂(lè)怡苑4樓商品房一套，建筑面積104.11平方米，每平方米5090元，房款總額530000元，黃先生于2002年12月28日前全部付清；房產(chǎn)公司于2003年6月30日前將經(jīng)驗(yàn)收合格的商品房交付黃先生；合同還約定出賣(mài)人在該商品房交付使用后120日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記由出賣(mài)人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。合同簽訂后，黃先生按約支付了購(gòu)房款，房產(chǎn)公司也于2003年6月30日將房屋交付給黃先生。因此房產(chǎn)公司應(yīng)于2003年10月28日前，將權(quán)屬登記所需材料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。而本案中房產(chǎn)公司于2004年3月15日、4月16日才向權(quán)屬登記部門(mén)報(bào)送材料，已構(gòu)成逾期辦證違約。
　　按照合同的約定，違約金的計(jì)算時(shí)間應(yīng)從2003年10月29日至2004年4月16日，共計(jì)171天，按銀行同期存款利率計(jì)算(因不滿一年，按活期利率)，期間同期銀行活期利率為年息0.72%，以原告已支付的購(gòu)房款金額人民幣530000元計(jì)算違約金。
　　2005年6月14日蘇州滄浪法院判決被告森威公司于本判決書(shū)生效之日起七日內(nèi)給付原告黃先生逾期辦理房屋所有權(quán)證及土地使用權(quán)證違約金1787.77元。
　　導(dǎo)致延期辦證的案件主要有以下的幾個(gè)方面情況：房產(chǎn)公司土地使用手續(xù)不合法，如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在農(nóng)村集體土地上建造房屋而不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證；房地產(chǎn)企業(yè)未支付全部土地使用權(quán)出讓金；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違章建房，實(shí)際建造的樓層高于規(guī)劃的樓層，違章的部分不能辦房產(chǎn)證；房產(chǎn)企業(yè)因沒(méi)有通過(guò)綜合驗(yàn)收而不能提供綜合驗(yàn)收合格證明；有的開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有將代收的公共物業(yè)維修基金上繳，沒(méi)有將抵押權(quán)注銷(xiāo)也會(huì)影響辦理產(chǎn)權(quán)證。
　　逾期交房導(dǎo)致敗訴
　　李女士于2003年7月24日與蘇州市某房地產(chǎn)有限公司簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同，約定購(gòu)買(mǎi)蘇州市區(qū)房屋一套，面積129平方米，總價(jià)約48萬(wàn)多元。雙方約定在2004年6月30日前將驗(yàn)收合格的商品房交付使用。房屋交付之日達(dá)到水、電、煤氣、網(wǎng)絡(luò)、有線電視等“五通”。合同還約定了違約責(zé)任，如逾期交房，則自合同規(guī)定的交房期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付已付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之三的違約金。
　　房產(chǎn)公司所建房屋于2004年7月29日經(jīng)驗(yàn)收合格后向原告交房，原告于同年9月5日領(lǐng)取了房屋鑰匙，對(duì)該房屋已實(shí)際占有，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為被告已將房屋交付給原告。被告逾期36天交房。但尚不具備“五通”的條件，直至9月29日接通民用電才完成了“五通”。也構(gòu)成了違約。
　　最終，法院判決房產(chǎn)公司支付自2004年7月31日至2004年9月29日的違約金計(jì)9793.44元。
　　許多購(gòu)房者或許有過(guò)這樣的經(jīng)歷，當(dāng)期待已久的新房到了該拿鑰匙的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商卻遲遲不能交房。這不僅影響心情，而且還得承受一定的經(jīng)濟(jì)損失。因?yàn)檫@等于被開(kāi)發(fā)商無(wú)償占用了自己的購(gòu)房資金。商品房買(mǎi)賣(mài)合同中都約定了房屋交付的具體時(shí)間，但在實(shí)踐中有些時(shí)候開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有按照合同約定的時(shí)間交房，開(kāi)發(fā)商對(duì)自己的逾期交房需要承擔(dān)違約責(zé)任。
　　房屋質(zhì)量差導(dǎo)致敗訴
　　潘先生在1999年4月2日購(gòu)買(mǎi)了蘇州市南環(huán)西路的一套房屋，房產(chǎn)商于2000年2月14日將房屋交付潘先生。并在質(zhì)量保證書(shū)中明確約定對(duì)該住宅工程質(zhì)量保修期為房屋、墻面防水為3年。2002年5月潘先生發(fā)現(xiàn)該房屋西墻角每逢大雨滲水，導(dǎo)致房間屋頂受潮損壞，家具都發(fā)生霉變。要求房產(chǎn)商進(jìn)行修復(fù)，但房產(chǎn)商認(rèn)為不是自己的責(zé)任，要求相關(guān)部門(mén)進(jìn)行鑒定。
　　2004年6月蘇州房屋安全鑒定管理處受蘇州市中級(jí)人民法院委托對(duì)該房屋作了滲水原因鑒定，鑒定結(jié)論為“滲水由外墻面引起”。潘先生一怒之下將房產(chǎn)商告上法庭。
　　在法院審理中，房產(chǎn)商對(duì)于這份權(quán)威的鑒定報(bào)告也是無(wú)話可說(shuō)，最終達(dá)成調(diào)解協(xié)議，賠償經(jīng)濟(jì)損失5000元，并對(duì)滲水處進(jìn)行修復(fù)。
　　因房屋質(zhì)量如滲水、漏水等缺陷而引發(fā)的糾紛案件是房產(chǎn)訴訟中的一個(gè)難點(diǎn)和熱點(diǎn)。此類(lèi)案件有的是房屋在保修期內(nèi)出現(xiàn)問(wèn)題，有的是房屋的施工原因造成的。在審理這類(lèi)案件時(shí)，由于程序繁雜，有的還需要委托建設(shè)工程質(zhì)量部門(mén)查找原因、委托物價(jià)部門(mén)評(píng)估損失，周期長(zhǎng)，審理難度較大。從審理的結(jié)果來(lái)看，也是房產(chǎn)公司敗訴較多。
　　依法經(jīng)營(yíng)是防范糾紛的根本
　　市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是法制經(jīng)濟(jì)、契約經(jīng)濟(jì)。在房地產(chǎn)糾紛中，無(wú)論是什么原因引發(fā)的，一個(gè)重要的因素是對(duì)契約的違背，在法律上叫作違約。更深一層地分析，違約就是違反了相關(guān)的法律規(guī)定。因此，無(wú)論是開(kāi)發(fā)企業(yè)還是業(yè)主，遵守法律、誠(chéng)實(shí)信用是避免官司的根本所在。
　　必須要強(qiáng)化合同意識(shí)，嚴(yán)格按約履行。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及法制觀念的深入人心，依法辦事成為大勢(shì)所趨。合同理念的加強(qiáng)，強(qiáng)調(diào)尊重當(dāng)事人雙方的真實(shí)意思表示，注重保護(hù)合法簽訂的合同。因此，在簽訂合同時(shí)應(yīng)仔細(xì)斟酌考慮，合同簽訂后對(duì)于合同的約定事項(xiàng)應(yīng)該全面嚴(yán)格履行，否則在違約后再以合同顯失公平、非真實(shí)意思表示等進(jìn)行抗辯，一般情況下很難得到法院的支持。
　　其實(shí)在房屋交付時(shí)，每個(gè)樓盤(pán)都會(huì)或多或少地出現(xiàn)一些問(wèn)題，這些問(wèn)題都是對(duì)業(yè)主權(quán)益的侵犯。但從現(xiàn)實(shí)的角度來(lái)講，很少有消費(fèi)者刻意去維權(quán)，因?yàn)閷?duì)于一個(gè)普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，房子是“家”最具體的概念，他們更希望的生活狀態(tài)是安居樂(lè)業(yè)。然而房地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)不力、房屋工程質(zhì)量低下使得很多消費(fèi)者“好夢(mèng)難圓”，利用法律維護(hù)自身的權(quán)益才是最正確的辦法。


　　

      　　

文章出處：蘇州市滄浪區(qū)人民法院
文章作者：華建文、顧　矛