蘇州判決定銷商品房第一案 買房人獲得差價賠償十萬元
發布時間：2005-06-21 瀏覽次數：1681
轉讓定銷房
在2003年初，張先生在南環西路的房子要拆遷，根據當時的政策規定得到補償同時可以購買本市城灣地區的定銷商品房一套。在取得購買權之后，張先生的妻子對城灣的定銷商品房很不滿意，認為那里靠近高架路，而且邊上又有煤場，環境較差，根本不值得去買。和張先生妻子一個單位的同事蔣女士也是一批拆遷，她為了要照顧自己家里的老人，希望能夠在自己購買房子的基礎上再買一套，和父母親住在一個小區內，照顧比較方便。經過協商過后，張先生的妻子就同意把定銷商品房的購買權轉讓給蔣女士，他們則到其他地方去買了商品房。2003年4月23日，張先生的妻子以張先生名義和同事蔣女士簽訂了一份房屋買賣的協議，合同中約定：“定銷商品房在取得權證后轉讓給蔣女士，蔣女士則補償6000元給張先生。”張的妻子則模仿丈夫的簽名在合同上簽了名字。可是就在合同簽訂之后，蘇州的房價大漲，城灣的定銷商品房的價格由每平方米2142元漲到了每平方米4000元以上。這也為今后的兩場訴訟點燃了導火線。
將妻告上法庭
雙方達成協議后，兩人共同至房產公司，以張先生的名義與房產公司簽訂城灣定銷商品房訂購意向書，建筑面積90平方米。該房屋的定金19000元由蔣女士代為支付給房產公司。蔣女士交了錢后就希望能夠早點交房過戶，這樣才能使心頭這塊石頭落下來。可就在一年的時間，蘇州的房價天翻地覆。張先生的妻子看著蘇州房價一天一個價，心里總是感覺很懊惱。悔不改一時沖動把到手的金娃娃拱手讓給了別人。張先生知道了這件事情后也是一直埋怨妻子，張先生認為當初賣房子根本沒有經過他的同意，處分了自己的財產，同時又未得到自己的追認。在2004年2月，張先生委托律師向蔣女士發出一份關于解除協議的通知，并通過郵局退了6000元補償款。同時又自行去房產公司簽訂了定銷商品房正式的購買合同，總價為20多萬元。可是蔣女士對于這筆退款也是拒絕接受。2004年4月，張先生將自己妻子和蔣女士都告上了法庭，要求確認簽訂協議無效。
法院確認無效
對于丈夫將自己告上法庭，妻子的態度也非常明確。認為自己當時是自作主張將屬丈夫的房產無條件地給了蔣女士，蔣女士自愿給了6000元作為購房款，并非自己向其索要。協議被丈夫知道后，他老是對自己發火，此事已經直接影響到了家庭關系。
蔣女士則表示：“這全部是謊言，張先生的妻子和自己多年同事，他們家庭情況自己比較了解，張的妻子在家里是絕對說了算的，不可能做出這么一個買房的決定張先生會不知道。就在2003年10月份，張的妻子打來電話稱不想把自己的那套房子賣了。可自己為了買那套房子，推掉了好幾個購買其他房子的機會，現在反悔自己肯定不干。合同都是白紙黑字簽好的。后來雙方也進行了多次協商，但對方要價實在太高，要求補償10萬元，房子才可以交付給自己。對于這個要求也實在不能夠接受。”
法院審理后認為：本案所涉的該套定銷商品房系張先生所有，在未征得一方權利人同意的情況下，張的妻子擅自將該房屋轉讓給蔣女士，即侵犯了張先生的合法權益，且事后張先生也未予追認，故于2004年年底判決兩被告簽訂的轉讓協議無效。退回蔣女士轉讓款6000元，以及已經支付的19000元。
賣房人賠償10萬
合同被確認無效后，蔣女士很是不甘心，房子沒有買到，自己損失了好多的買房機會，現在再要購定銷房，其價格已經在4000元每平方米以上了，損失實在太大了。今年4月份蔣女士又將張先生的妻子告上了法庭。認為法院已經認定轉讓協議無效。被告的無效行為，使原告喪失了良好的購房機會，理應賠償原房價與現房價的差價損失。請求法院判令被告賠償因無效轉讓而致原告的損失196300元。
法院在案件審理過程中專門委托了房地產評估事務所對該房屋進行評估，結論是：以2004年12月為評估基準日，蘇州市城灣地區該套住宅（98.15平方米），評估單價3728.50元，評估價格365952.28元。
法院考慮到市場房價上漲因素，原告蔣女士購置同地段、同面積、同質量的房屋，所需支付的購房款必然高于與被告所簽合同時的價款，故對現房價與原房價的差價損失，被告應予賠償，但原、被告在簽訂房屋轉讓協議時，原告蔣女士在場，目睹被告代其丈夫簽名，未審查被告是否取得其丈夫的授權，沒有盡到充分的注意義務，對無效合同負有一定的過錯責任。被告未經其丈夫授權，代理與原告簽訂轉讓協議并代張先生簽名，事后張先生不予追認，導致合同無效，對此，被告存在主要過錯。對合同無效造成的購房差價損失，由原告蔣女士承擔30％，被告承擔70％。2005年6月20日判決張先生的妻子賠償原告蔣女士損失104800.49元。
定銷房交易要謹慎
蘇州市政府每年建造數十萬平方米的定銷動遷房，從而妥善解決困難群眾的住房問題。可目前在這批定銷商品房中間，有一小部分的房屋都已經流到了二手房市場。而出賣房屋的這部分拆遷戶主要是本身居住條件很好，與其保留房子，還不如變現；有些拆遷戶被拆的房子面積較大，一戶人家被分配到兩套，于是就將多余的一套推向市場。
現在蘇州二手房市場上這種情況很多，大家都見怪不怪了。不過，目前在市場上出現的這些定銷房部分還沒辦好兩證，如果進行二手房交易，可能存在著一定的風險，也有可能遇到蔣女士這樣的尷尬。
定銷房在兩證不全的情況下，國家明令禁止這種購買定銷房權利是不能上市交易的。如果把這種購買權進行買賣，是不合法的。所以買這種定銷房存在很大的風險，建議購買者還是慎重考慮。
同時根據我國《合同法》第五十八條的規定，“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。”超越代理權限簽訂的合同為無效的合同，過錯方就要承擔相應的損失。張先生的妻子還是要為自己所做的行為承擔相應的責任。10萬元也許是可以買個教訓了。
文章出處：蘇州市滄浪區人民法院
文章作者：華建文、文 清
