原、被告雙方于2010年10月1日簽訂《商品房買賣合同》一份，約定由原告購買被告開發(fā)的某樓盤房屋一套。2013年1月原告驗房時，發(fā)現(xiàn)所購買的房屋上方有一座棧橋，直接影響房屋的通風(fēng)、采光等，也影響房屋視野和外部觀感，但購買時被告并沒有將房屋的外部結(jié)構(gòu)明確告知原告，其認(rèn)為屬于欺詐，要求解除合同，并賠償違約金及重新購房差價損失。被告辯稱房屋的構(gòu)建是通過三方的認(rèn)證，也是由有資質(zhì)的人承建的，亦通過國家驗收，原告所述不能成立，其主張不應(yīng)得到支持。經(jīng)現(xiàn)場勘驗，該爭議房屋因上方的一座棧橋影響部分房間的光線，不適宜居住。本案的爭議焦點為：商品房銷售合同能否解除？被告是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任？違約金及差價損失以何標(biāo)準(zhǔn)計算？

 

一審法院審理認(rèn)為：原告與被告簽訂的商品房買賣合同系雙方真實意思表示，合同合法有效。被告交付的房屋上方有一座棧橋嚴(yán)重影響房屋通風(fēng)、采光，不適宜居住，現(xiàn)原告要求解除合同，經(jīng)現(xiàn)場勘驗被告表示確實不適宜居住，同意解除合同，故對原告要求解除與被告簽訂的商品房買賣合同的訴訟請求，予以支持。

 

涉案房屋雖經(jīng)驗收合格，但根據(jù)現(xiàn)場勘查及原、被告雙方陳述，可以確定該房屋存在對居住環(huán)境有重大不利影響的質(zhì)量問題，對于該事實被告應(yīng)在銷售時向原告履行告知義務(wù)，被告未履行該義務(wù)，應(yīng)由被告承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，由此造成的損失應(yīng)由被告予以賠償。

 

關(guān)于原告主張的逾期交房違約金及重新購房差價損失，法院確定被告就其違約行為進(jìn)行賠付的金額應(yīng)以彌補原告的損失為原則，原告所遭受損失體現(xiàn)在其重新購房需要多支出的房屋升值價款。經(jīng)查實，原告所購房屋同地段房屋平均價格，在法院審理本案時較原告簽訂購房合同時，按建筑面積每平米上漲1000元左右，故本院酌定按每平米1000元的價格計算原告因房屋升值所遭受損失。

 

一、商品房銷售合同能否解除    

 

合同的解除，是指合同有效成立后，因當(dāng)事人一方或雙方的意思表示，使合同關(guān)系歸于消滅的行為。有效的合同系雙方達(dá)成合意的真實意思表示，對雙方均有約束力，只有在主客觀情況發(fā)生變化致使合同不必要或者不可能履行，繼續(xù)履行合同已失去積極意義，將造成不適當(dāng)?shù)慕Y(jié)果的情況下，才允許解除合同。

 

本案中商品房銷售合同系原被告雙方真實的意思表示，應(yīng)認(rèn)定有效。被告開發(fā)商在法院實地勘察后，主動表示同意解除合同，當(dāng)然可作解除合同處理。如若被告在庭審中以工程已驗收合格為由不同意解除，合同是否能夠解除則值得商榷。筆者認(rèn)為，就本案而言，經(jīng)實地勘察，房屋上方的棧橋已經(jīng)影響了房屋的采光與通風(fēng)，存在影響居住的重大因素，而原告購買房屋的目的乃是為了居住適宜，現(xiàn)實情況與合同目的明顯背道而馳，合同目的必定無法完全實現(xiàn)，應(yīng)予解除。此外，商品房銷售合同中并未就房屋上方有棧橋進(jìn)行明確的說明與約定，業(yè)務(wù)人員在銷售房屋時，也沒有就此有重大影響的事項進(jìn)行說明，原告對此亦毫不知情，因此不能簡單地以房屋經(jīng)過驗收合格為由就免除自身的責(zé)任，故不論從法理還是情理而言，該房屋銷售合同仍應(yīng)解除。

 

二、違約責(zé)任范圍的確定

 

本案中，采光、通風(fēng)等作為買房重要的參考因素，對房屋購買乃至居住有重大影響，而本案被告在合同簽訂及履行過程中，一直沒有向原告告知房屋的實際情況，導(dǎo)致合同解除，在此過程中存在過錯，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。案涉商品房買賣合同中明確規(guī)定了關(guān)于解除合同違約金的計算方法，對于該項沒有爭議，但是對于能否支持重新購房差價損失、差價損失與違約金能否共同支持還是僅支持其中一項則存在爭議。

 

筆者認(rèn)為違約者應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，被告應(yīng)該賠償原告違約金或賠償原告相應(yīng)的損失，但是對于合同約定違約金與差價損失不能同時享有，即違約責(zé)任應(yīng)以原告所受的損失為限，理由如下：

 

合同法第九十七條規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。該條規(guī)定了合同解除后，過錯方需賠償相應(yīng)的損失。

 

合同法第一百一十三條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。前述法條規(guī)定了違約方對守約方因其違約行為而遭受的損失應(yīng)承擔(dān)的賠償責(zé)任，應(yīng)依法遵循兩個原則，一是完全賠償原則，即應(yīng)賠償守約方因此造成的直接和間接損失，直接損失主要表現(xiàn)為標(biāo)的物滅失、為準(zhǔn)備履行合同而支出的費用等，間接損失是指在合同適當(dāng)履行后可以實現(xiàn)和取得的財產(chǎn)利益；二是合理預(yù)見原則，即損失應(yīng)以違約方在訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的損失為限。

 

合同法第一百一十四條規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加……從該條規(guī)定中可以看出，對于違約金不足以彌補損失的，可以要求增加，但是仍以所受損失為限，故筆者認(rèn)為，對于兩者不能同時主張。

 

就本案而言，合同解除后，由于被告存在明顯過錯，除了應(yīng)返還購房款外，還應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任并賠償原告因此造成的損失。近年來，房價快速上漲，被告作為開發(fā)商，應(yīng)能預(yù)見到原告若重新購房需要額外花費的差價，故購房差價可以作為合理預(yù)見范圍內(nèi)的損失予以賠償。雖然合同約定了違約金的計算方法，但是數(shù)額較低，不足以彌補購房差價，原告完全可以要求增加，但增加的部分仍以其所遭受的損失為限，一審法院僅以房屋差價作為賠償原告的損失是合法亦合情合理的。故對于此類案件，如果合同違約金高于原告的實際損失，則應(yīng)以合同違約金支持；如合同違約金明顯低于原告的實際損失，則應(yīng)以實際損失為限支持；但是不能就兩者主張同時享有。

 

三、購房差價的計算標(biāo)準(zhǔn)

 

雖然確認(rèn)了被告應(yīng)賠償原告購房差價，但是就其計算標(biāo)準(zhǔn)，實踐中做法不一。最為穩(wěn)妥的方法當(dāng)然是鑒定、評估該房屋現(xiàn)有的價值，其與購買時的價值的差額即為差價損失。該方法雖然最為科學(xué)、公平，但是耗費的人力、物力較大，時間成本較高，原告還需就此另外繳納評估費用，不符合效率的原則。

 

筆者認(rèn)為，市場有其獨特的價格杠桿，可以通過同樓盤、同區(qū)域、同樓層現(xiàn)有的銷售價格與購買時價格的差額計算差價損失。首先，房屋銷售價格系被告開發(fā)商依其成本、市場供求等一系列因素得出，且經(jīng)過物價部門核準(zhǔn)，以該價格估算房屋現(xiàn)有價值并無不當(dāng)；其次，該種方法不違反公平原則，卻明顯縮短了時限，降低了成本，保證了原告的利益，為被告減輕了負(fù)擔(dān)，亦符合法院效率的主題。

 

綜上所述，房屋作為國人最看重的財產(chǎn)之一，各方在簽訂及履行商品房銷售合同的時候，對于影響房屋購買、居住的重大因素，應(yīng)做到明確且詳細(xì)的告知義務(wù)，否則要承擔(dān)不利后果，法院在處理房屋解除合同糾紛時，如果出現(xiàn)影響居住權(quán)益的要素或存在其他質(zhì)量問題，不能僅以房屋經(jīng)過驗收就認(rèn)定合同不能解除，應(yīng)著重從保護(hù)業(yè)主利益的角度出發(fā)，綜合考量。如果確因開發(fā)商存在違約行為導(dǎo)致合同解除的，除了返還購房款外，違約方還應(yīng)賠償相應(yīng)的違約金或者購房差價損失，但也僅以業(yè)主的實際損失為限。對于損失的計算方法，從效率及公平的角度出發(fā)，建議以同條件房屋的現(xiàn)有價值估算相應(yīng)損失，此舉不僅可以較為公平地計算損失，更可以節(jié)約成本，保護(hù)雙方的利益。