摘  要

 

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,因房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)在使用價(jià)值上和現(xiàn)實(shí)操作上的可分性,也造成了許多沖突,顯示了很多弊端。所謂“房隨地走”就是指某塊土地的土地使用權(quán)被買賣處分時(shí)，該土地上的房屋等也隨之一并轉(zhuǎn)讓。反過來，建筑物、構(gòu)筑物等被轉(zhuǎn)讓處分時(shí)，該建筑物、構(gòu)筑物所占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)也要一并處分，即所謂“地隨房走”。無論是房隨地走還是地隨房走，歸根結(jié)底就是強(qiáng)調(diào)“房地一體”的原則。該原則強(qiáng)調(diào)房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的不可分性,既可以有助于房地產(chǎn)的統(tǒng)一管理,也可以減少因兩者分離處分導(dǎo)致糾紛。如何正確運(yùn)用“房地一體”的原則,對(duì)于執(zhí)行房地產(chǎn)有著重要意義。

 

關(guān)鍵詞：土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)、房地一體

 

一、土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)的區(qū)別和聯(lián)系

 

（一）土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)是相互獨(dú)立的物權(quán)。

 

土地使用權(quán)屬于民法上的用益物權(quán)。所謂用益物權(quán)，是指在他人之物上得以使用、收益而設(shè)立的他物權(quán)。用益物權(quán)以取得物的使用價(jià)值為目的。該種物權(quán)的特征為其主體不是物的所有人而是物的使用人，其權(quán)利經(jīng)登記公示具有排他性。

 

房屋產(chǎn)權(quán)屬于民法上的自物權(quán)。所謂自物權(quán)，也即所有權(quán)，根據(jù)《民法通則》第七十一條的規(guī)定，是指所有權(quán)人依法對(duì)自己所有的物享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。在現(xiàn)實(shí)生活中，該種物權(quán)的特征為其主體是房屋所有人，其權(quán)利經(jīng)登記公示也具有排他性。

 

土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)是相互獨(dú)立的物權(quán)，兩者具有不同的使用價(jià)值，我國(guó)將土地和房屋視作不同的生產(chǎn)、生活資料，設(shè)立了不同的部門進(jìn)行管理。由于兩種物權(quán)具有相互獨(dú)立性且登記機(jī)關(guān)的不統(tǒng)一，在現(xiàn)實(shí)中，不可避免的發(fā)生對(duì)兩種物權(quán)的分別處置。

 

（二）土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)相互不可分割。

 

土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)也存在相互依附的關(guān)系。房屋的所有者必須取得其房屋所占有的土地使用權(quán)，如果對(duì)土地沒有使用的權(quán)利，就無權(quán)在該地上建房，是空中樓閣。房屋的所有權(quán)是建立在土地使用權(quán)取得的基礎(chǔ)之上，對(duì)其中任何一項(xiàng)權(quán)利的處置必將影響到另一種權(quán)利的變動(dòng)。在司法實(shí)踐中，對(duì)某小區(qū)房屋查封并處置，最妥當(dāng)?shù)姆绞绞峭瑫r(shí)查封房屋所有權(quán)及房屋所占的土地使用權(quán)，并且取得對(duì)兩項(xiàng)物權(quán)的優(yōu)先處置權(quán)。

 

二、處置兩項(xiàng)物權(quán)所面臨的問題

 

（一）登記機(jī)關(guān)的不一致

 

現(xiàn)實(shí)生活中很難避免土地和地上建筑物被分別處分的情況，特別是房屋管理和土地管理分屬不同部門時(shí)。我國(guó)《物權(quán)法》奉行物權(quán)公示原則，《物權(quán)法》第10條要求房地產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一登記。《物權(quán)法》規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付。” 但是由于現(xiàn)實(shí)中登記機(jī)關(guān)的不一致，這樣現(xiàn)實(shí)的分別登記和法律規(guī)定的統(tǒng)一登記之間就發(fā)生了沖突。特別是在有擔(dān)保的情況下，因?yàn)槭欠謩e登記，房屋抵押歸房產(chǎn)管理部門管理，土地使用權(quán)抵押通常歸國(guó)土資源局管理，即出現(xiàn)了房地產(chǎn)抵押進(jìn)行了分別登記。這些情況都給執(zhí)行房地產(chǎn)造成了困難。

 

（二）法律的規(guī)定與現(xiàn)實(shí)的沖突。

 

《最高人民法院關(guān)于人民法院關(guān)于執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定》(以下簡(jiǎn)稱《執(zhí)行規(guī)定》)第九十一條第一款規(guī)定：對(duì)參與被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)的具體分配，應(yīng)當(dāng)由首先查封、扣押或凍結(jié)的法院主持進(jìn)行。法院對(duì)被查封財(cái)產(chǎn)的強(qiáng)制處分可以被視為代替財(cái)產(chǎn)所有人處分自己的財(cái)產(chǎn)。房地登記機(jī)關(guān)不一致，帶來的最大問題就是處分房地產(chǎn)的法院不確定。

 

三、如何解決處分房地產(chǎn)的法院不確定問題

 

（一）國(guó)際上通用的做法。

 

英美法中房地產(chǎn)包含兩個(gè)層次的含義：一是把土地和房屋、附屬設(shè)施等建筑當(dāng)作一個(gè)整體來看待；二是把土地和建筑附帶的各種權(quán)利合在一起廣義地視為一個(gè)整體。因?yàn)橛⒚婪ú粐?yán)格區(qū)分房產(chǎn)和地產(chǎn)，所以對(duì)房產(chǎn)的處分自然包括對(duì)其地產(chǎn)的處分，反之亦然。德國(guó)民法則否認(rèn)房屋的獨(dú)立性，認(rèn)為房屋是土地的成分，土地所有權(quán)中包括對(duì)其地上房屋的所有，雖然德國(guó)后來頒布了《地上權(quán)條例》以克服土地所有權(quán)對(duì)地上房屋的附合，但仍以地上權(quán)對(duì)其地上房屋的附合而否定房屋的獨(dú)立性，即房屋不能獨(dú)立成為所有權(quán)的客體。在德國(guó)這種否認(rèn)房產(chǎn)獨(dú)立性的立法環(huán)境下對(duì)土地或者地上權(quán)的處分，其中包括對(duì)地上房屋的處分，因而也可以看作是房產(chǎn)和地產(chǎn)的同時(shí)處分。

 

（二）我國(guó)采取的解決辦法。

 

首先，要奉行“房地一體”的原則。我國(guó)《物權(quán)法》第146條和147條分別規(guī)定“建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分”“建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分”。此外《擔(dān)保法》、《房地產(chǎn)管理法》均對(duì)“房地一體”作了明確規(guī)定，正是基于土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的相互依附關(guān)系，對(duì)于土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)單獨(dú)處置的，都應(yīng)當(dāng)遵循“房地一體”的原則。

 

其次，要明確享有處分權(quán)的法院。根據(jù)“房地一體”原則，盡管存在房與地被不同法院分別先查封，但是有處分權(quán)的法院可以被明確，即第一個(gè)采取查封措施的法院，無需考慮該法院查封的是土地還是房產(chǎn)。

 

例如在司法實(shí)踐中，A法院對(duì)于某小區(qū)土地的查封，應(yīng)當(dāng)視為對(duì)該土地上建筑的一并查封，其他各家法院隨后的查封視為輪候查封。對(duì)于該小區(qū)的房地產(chǎn)由A法院進(jìn)行處置，而后按照法律的規(guī)定進(jìn)行分配。

 

最后，要堅(jiān)持“房地一體”處分結(jié)果。將房屋和土地使用權(quán)視為一個(gè)整體，而不將其作為獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)對(duì)待。正是基于土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的依附關(guān)系，“房地一體”旨在強(qiáng)調(diào)其中之一的權(quán)利被處置時(shí)另一權(quán)利也要隨之處置以保證兩權(quán)利最終歸屬同一個(gè)主體。

 

四、堅(jiān)持“房地一體”原則所應(yīng)當(dāng)注意的問題

 

（一）“房地一體”原則所適用的范圍

 

1、“房地一體”不適用于土地上新增的房屋。《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第182條的規(guī)定，僅抵押房產(chǎn)或土地的，視為將房產(chǎn)和土地一并抵押。實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，必然帶來對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)的處分，因此在設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，房屋的所有權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)一并抵押，只有這樣，才能保證實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，房屋所有權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。當(dāng)然也存在特殊情況，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第200條規(guī)定“建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。該建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分，但新增建筑物所得的價(jià)款，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償”。

 

如某房地產(chǎn)開發(fā)公司因借貸將一小區(qū)的土地使用權(quán)抵押給了甲銀行，后該小區(qū)的土地被繼續(xù)開發(fā)，陸續(xù)建設(shè)了一批住宅樓。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)公司沒有如約還貸，甲銀行起訴到了A法院，半年后該案進(jìn)入執(zhí)行程序。A法院在處置該小區(qū)整體房地產(chǎn)時(shí)，新增的房屋不屬抵押財(cái)產(chǎn)。但是如果刻意將新增房屋從整體中剝離開來，則容易造成新增房屋所有權(quán)人與所占土地用權(quán)人不一致，影響新增房屋的價(jià)值。故而應(yīng)將新增房屋與原房地產(chǎn)一并處置，然后按照法律規(guī)定分配。

 

2、在執(zhí)行中，“房地一體”只適用于財(cái)產(chǎn)的處分，而不適用于財(cái)產(chǎn)的分配。在房與地被分別查封的情況下，雖然第一個(gè)采取查封措施的法院有優(yōu)先處分權(quán)，但是并不意味該法院在處分財(cái)產(chǎn)變價(jià)后對(duì)價(jià)款有優(yōu)先分配權(quán)。

 

《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定(試行)》第八十八條第二款規(guī)定，多個(gè)債權(quán)人的債權(quán)種類不同的，基于所有權(quán)和擔(dān)保物權(quán)而享有的債權(quán)，優(yōu)先于金錢債權(quán)受償。有多個(gè)擔(dān)保物權(quán)的，按照各擔(dān)保物權(quán)的先后順序清償。該條款重申了基于所有權(quán)和擔(dān)保物權(quán)而享有的債權(quán)在執(zhí)行程序中不論處分財(cái)產(chǎn)法院是否為首次查封法院均可優(yōu)先受償。有處分權(quán)的法院在處分財(cái)產(chǎn)時(shí)應(yīng)將房地產(chǎn)一并處置，但是所得價(jià)款應(yīng)按《執(zhí)行規(guī)定》第八十八條第二款來進(jìn)行分配。

 

（二）有條件的承認(rèn)“房地分離”。

 

雖然我國(guó)法律強(qiáng)調(diào)“房地一體”，但是這一原則更多的是體現(xiàn)在執(zhí)行層面上，保證經(jīng)執(zhí)行后的房產(chǎn)與地產(chǎn)仍為同一主體所有。但在司法實(shí)踐中，尤其是在執(zhí)行之前，我們還是會(huì)遇到許多“房地分離”的現(xiàn)象。

 

承認(rèn)“房地分離”的條件為土地使用權(quán)和地上建筑所有權(quán)分屬于不同的主體已經(jīng)成為既定事實(shí)，并且不同主體是通過合法途徑取得權(quán)利。

 

在司法實(shí)踐中遇到一案例：乙有三間平房，并持有房屋所有權(quán)證和國(guó)有土地使用權(quán)證。其土地使用權(quán)證記載著三間平房后面的宅基地的使用權(quán)也歸乙所有。1999年，鄰居丙與乙協(xié)商在乙的房后的宅基地上建造兩間平房經(jīng)商。后丙以乙表示同意的證明辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證。2010年，乙將原有的三間平房賣給了丁。雙方共同辦理了房屋過戶手續(xù)和土地使用權(quán)變更登記。丁取得的土地使用權(quán)仍然包括房后的宅基地。丁認(rèn)為自己已經(jīng)取得了土地使用權(quán)，則地上的建筑物也應(yīng)歸其所有。據(jù)此要求丙遷出房屋。而丙認(rèn)為房屋所有權(quán)屬于自己，則該房屋占用土地的使用權(quán)應(yīng)當(dāng)同時(shí)轉(zhuǎn)歸自己，丁無權(quán)要求自己遷出。雙方為此發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)。該案中，如簡(jiǎn)單的采用“房地一體”，都會(huì)損害一方當(dāng)事人的合法利益，最公平合理的辦法就是有條件的承認(rèn)“房地分離”，既承認(rèn)丙擁有房屋的所有權(quán)，也要承認(rèn)丁對(duì)宅基地的使用權(quán)。

 

結(jié)  語

 

堅(jiān)持“房地一體”的關(guān)鍵點(diǎn)只有兩個(gè)：第一點(diǎn)就是處分房地產(chǎn)時(shí)房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)要一同轉(zhuǎn)移，不能分別處分；第二點(diǎn)就是法院處置后，兩項(xiàng)權(quán)利最終歸屬同一主體，房屋的所有者必定要是房屋所占有的土地使用權(quán)的擁有者。只要保證了這一點(diǎn)就符合了房隨地走，地隨房走的精神。

 

 

 

 

參考文獻(xiàn)：

 

1、          謝在全：《民法物權(quán)論》，中國(guó)政法大學(xué)出版社2011年版

2、          胡長(zhǎng)清：《中國(guó)民法總論》，中國(guó)政法大學(xué)出版社1997年版

3、          馬俊駒、余延滿：《民法原論》，法律出版社