2014年10月，淮安市清河區人民法院受理了原告王某起訴被告江蘇某房地產公司商品房銷售合同糾紛一案。

 

原、被告于2013年3月5日簽訂《商品房買賣合同》一份，約定被告將其位于淮安市北京北路價值64萬元的某商品房出賣給原告。合同約定，出賣人應當在2013年12月31日前將經驗收合格的房屋交付給買受人；合同第十五條約定出賣人應當在商品房交付使用后90日內將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報送產權登記機關備案。如因出賣人的責任，買受人不能在規定期限內取得房地產權屬證書的，出賣人按已付房價款的1%向買受人支付違約金。合同簽訂后，原告按照約定支付房屋價款。2014年1月2日，被告將房屋鑰匙交予原告。2014年3月14日，涉案房屋取得竣工驗收備案證書。2014年6月13日，被告取得了涉案房屋的初始登記證書。2014年10月，王某認為房產公司逾期交房，且未能在合同約定期限內協助原告辦理房屋產權登記手續，已構成違約，要求被告支付逾期交房違約金4800元和逾期辦證違約金6400元。被告房地產開發公司認為涉案房屋于2014年3月14日才通過竣工驗收，房屋實際交付時間應認定為2014年3月14日，而該公司在2014年6月13日取得了初始登記證書，在90日內完成了報送義務，故不存在違約行為。而公司同意按照合同約定，自2014年1月1日起至2014年3月14日支付逾期交房違約金4800元。

 

本案的爭議焦點主要為房屋交付時間的認定。有觀點認為，我國《建筑法》和《商品房銷售管理辦法》均明確規定，商品房未經竣工驗收合格，不得交付使用。因此，如果房地產公司將尚未竣工驗收合格之房屋交付使用，則其行為違反了法律的禁止性規定，故該交付行為無效，房屋應當自驗收合格后方為實際交付。而筆者認為，《城市房地產開發經營管理條例》第十七條規定：“房地產開發項目，經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”《商品房銷售管理辦法》第四十條規定：“房地產開發企業將未組織竣工驗收、驗收不合格的或者對不合格按合格驗收的商品房擅自交付使用的，按照《建設工程質量管理條例》的規定處罰。”而《建設工程質量管理條例》第五十八條規定：“違反本規定，建設單位有下列行為之一的，責令改正，處工程合同價款2％以上4%以下的罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任：（一）未組織竣工驗收，擅自交付使用的；（二）驗收不合格，擅自交付使用的；（三）對不合格的建設工程按照合格工程驗收的。”對于開發商交付未經竣工驗收房屋的行為，我國法律規定其要承擔相應的行政責任，并未確認該行為無效，且最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條規定，對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，故本案中，被告于2014年1月2日將房屋交付原告占有使用，故實際交付時間應認定為2014年1月2日，被告逾期交房的期限為2天，故應該根據合同約定支付逾期交房違約金128元。

 

而對于本案中被告協助原告辦理產權登記的期限問題，《商品房買賣合同》第十五條的約定，明確了被告應在交付房屋后90日內將相關資料報產權登記機關備案，僅僅明確了被告的報送義務，并未對被告的協助辦證時間進行約定。根據法律規定，預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。被告于2014年6月13日才取得房屋初始登記證，導致原告無法在法定期限內取得房地產權屬證書，故被告應按約定支付原告已付房價款1%的違約金6400元。