隨著房產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，有關(guān)房產(chǎn)登記類行政案件也呈逐年增長(zhǎng)的趨勢(shì)。此類案件大都與民事案件相關(guān)聯(lián)，相關(guān)法律規(guī)范又不是很完善，各地法院在審判實(shí)踐中的做法也存在較大差異。為及時(shí)解決審理此類案件中的具體問題，適應(yīng)發(fā)展形勢(shì)，我們課題組赴房產(chǎn)市場(chǎng)逐步成熟的無錫、蘇州的基層法院進(jìn)行調(diào)研，現(xiàn)就調(diào)研遇到的具體問題作逐一分析，并對(duì)這些問題的解決提出一點(diǎn)思路，希望能對(duì)我們審理房產(chǎn)登記行政訴訟案件的實(shí)際操作有所裨益。
　　一、當(dāng)前房產(chǎn)登記行政訴訟案件的主要特點(diǎn)
　　（一）案件數(shù)量增長(zhǎng)快，案件類型多樣
　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，在2001年以前，鮮有房產(chǎn)登記行政訴訟案件。但自2001年開始，該類案件數(shù)量迅速增長(zhǎng)。2003?2004年度，蘇州、無錫兩市的基層法院行政庭年平均收案數(shù)幾乎達(dá)8件。案件的類型也呈多樣化，從過去比較單一的不服房屋權(quán)屬登記類型，已發(fā)展到現(xiàn)在的諸如不服撤銷登記、不予登記、抵押登記、房屋用途登記、房屋登記行政行為賠償?shù)榷喾N類型。這些房產(chǎn)登記行政訴訟案件涉及相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章眾多，審判工作難度較大。
　　（二）法律規(guī)定不健全，某些案件裁判結(jié)論標(biāo)準(zhǔn)不一
　　法院和房產(chǎn)登記行政機(jī)關(guān)（以下簡(jiǎn)稱登記機(jī)關(guān)）普遍認(rèn)為有關(guān)房產(chǎn)登記的法律規(guī)定不夠規(guī)范。如對(duì)登記機(jī)關(guān)的登記行為應(yīng)是作形式審查還是必須進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查的問題、工作人員的過失責(zé)任與賠償后果的關(guān)系認(rèn)定問題、訴訟時(shí)效問題等等，因缺乏明確、具體、統(tǒng)一的規(guī)定，不同法院對(duì)相類似的案情可能會(huì)作出截然不同的裁判結(jié)果。
　　（三）行政爭(zhēng)議與民事爭(zhēng)議交叉在一起
　　該類案件大都與民事案件相關(guān)聯(lián)，相當(dāng)多的房產(chǎn)登記行政案件起訴的原因是因?yàn)槊袷聶?quán)益之爭(zhēng)而引起的。當(dāng)事人提起房產(chǎn)登記行政訴訟，實(shí)質(zhì)是對(duì)民事權(quán)益被登記機(jī)關(guān)登記行為確認(rèn)不服。從調(diào)研時(shí)抽查的案件分析，此特點(diǎn)十分明顯。
　　（四）登記機(jī)關(guān)敗訴率高
　　據(jù)本次調(diào)研統(tǒng)計(jì)，2003?2004年度，登記機(jī)關(guān)敗訴率達(dá)70%左右。敗訴的原因集中，大都是因?yàn)楹鲆晫?shí)體審查和違反法定程序所致。有的在共有人不明和房屋權(quán)屬是否有爭(zhēng)議不明的情況下，即進(jìn)行了房產(chǎn)登記；有的登記程序違法，申請(qǐng)?jiān)诤螅k證在前；有的未進(jìn)行初始登記，卻直接進(jìn)行了轉(zhuǎn)移登記。
　　二、審理房產(chǎn)登記行政訴訟案件涉及的主要問題及思考
　　（一）關(guān)于對(duì)房產(chǎn)登記行為不服的起訴期限問題
　　目前存在兩種爭(zhēng)議，一種觀點(diǎn)認(rèn)為，由于房產(chǎn)登記行為是一種依申請(qǐng)的行政確認(rèn)行為，登記機(jī)關(guān)不必也不應(yīng)告知權(quán)利人訴權(quán)和起訴期限，更無法通知利害關(guān)系人，因此，對(duì)該類行政糾紛應(yīng)適用行政訴訟法第三十九條的規(guī)定，“應(yīng)當(dāng)在知道作出具體行政行為之日起三個(gè)月內(nèi)提出”，另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，房產(chǎn)登記行為屬于行政行為，登記機(jī)關(guān)的制式房產(chǎn)所有權(quán)證書，沒有相應(yīng)的關(guān)于訴權(quán)和起訴期限的項(xiàng)目，因此，在沒有告知訴權(quán)和起訴期限的情況下，就應(yīng)當(dāng)執(zhí)行最高人民法院《關(guān)于執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)行政訴訟法〉若干問題的解釋》的有關(guān)規(guī)定，即“行政機(jī)關(guān)作出具體行政行為時(shí)，未告知公民、法人或者其他組織訴權(quán)或者起訴期限的，起訴期限從公民、法人或者其他組織知道或者應(yīng)當(dāng)知道訴權(quán)或者起訴期限之日起計(jì)算，但從知道或者應(yīng)當(dāng)知道具體行政行為內(nèi)容之日起最長(zhǎng)不超過2年”，對(duì)當(dāng)事人不知道該具體行政行為內(nèi)容的，“其起訴期限從知道或者應(yīng)當(dāng)知道該具體行政行為內(nèi)容之日起計(jì)算”，超過20年的，“人民法院不予受理”。
　　我們認(rèn)為，對(duì)房產(chǎn)登記行為提起訴訟的起訴期限應(yīng)區(qū)分以下幾種情況：1、當(dāng)事人知道登記行為的內(nèi)容及起訴權(quán)利和起訴期限的，起訴期限為知道登記行為的內(nèi)容起3個(gè)月。2、當(dāng)事人知道登記行為的內(nèi)容但不知訴權(quán)或起訴期限的，起訴期限從其知道或應(yīng)當(dāng)知道之日起計(jì)算（3個(gè)月），但從知道登記行為內(nèi)容2年后起訴的人民法院不予受理。3、當(dāng)事人不知道登記行為內(nèi)容的，其起訴期限從知道或應(yīng)當(dāng)知道登記行為內(nèi)容起算，但最長(zhǎng)不超過20年，20年后知道登記行為內(nèi)容向人民法院起訴的，人民法院不予受理。
　　（二）關(guān)于對(duì)房產(chǎn)登記行為不服提起行政訴訟的原告主體資格問題
　　如何理解“與房產(chǎn)登記行為有法律上利害關(guān)系”？實(shí)踐中，有觀點(diǎn)認(rèn)為，與房產(chǎn)登記有關(guān)的“利害關(guān)系人”只能限于房屋權(quán)屬所涉及的民事法律關(guān)系的當(dāng)事人。也有觀點(diǎn)認(rèn)為，只要公民、法人或者其他組織認(rèn)為房產(chǎn)登記行為侵犯了其合法權(quán)益就有資格作為原告起訴。
　　我們認(rèn)為，只要當(dāng)事人的合法權(quán)益所受到的侵害與登記行為之間存在因果關(guān)系，即只要沒有該登記行為的存在，則必然不會(huì)發(fā)生該結(jié)果，而該登記行為的存在必然導(dǎo)致或加速該結(jié)果的發(fā)生，則當(dāng)事人就應(yīng)當(dāng)具有原告資格。一般來說，公民、法人或者其他組織對(duì)房產(chǎn)登記行為提起行政訴訟，只要能提供相應(yīng)的事實(shí)證據(jù)證明其與被訴的登記行為有法律上的利害關(guān)系，法院均應(yīng)予以受理。
　　（三）對(duì)登記機(jī)關(guān)登記行為合法性審查的標(biāo)準(zhǔn)問題
　　1、登記發(fā)證行為事實(shí)和證據(jù)審查問題
此問題存在兩種爭(zhēng)議：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)采取形式審查標(biāo)準(zhǔn)，即審查的內(nèi)容僅限于登記發(fā)證行為作出時(shí)，申請(qǐng)人提供的材料是否滿足法律規(guī)范設(shè)定的事實(shí)要件并由此決定裁判結(jié)果；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)采取實(shí)質(zhì)審查標(biāo)準(zhǔn)，即在審理中審查確定真正的權(quán)利人，從而決定對(duì)發(fā)證行為的裁判結(jié)果。這種爭(zhēng)議不僅存在于法院和登記機(jī)關(guān)之間，即使不同的法院對(duì)審查標(biāo)準(zhǔn)的把握，也不是完全一致的。造成這種狀況的原因，是由于我國(guó)尚未制定不動(dòng)產(chǎn)登記法，現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記制度缺乏完整的體系，對(duì)登記機(jī)關(guān)的設(shè)置、實(shí)質(zhì)審核的內(nèi)容、登記的程序和效力等沒有統(tǒng)一的法律依據(jù)，致使一些法理問題無法得到合理的解釋。
　　我們認(rèn)為，要解決這一爭(zhēng)議，必須厘清以下幾個(gè)問題：
　　（1）房產(chǎn)登記發(fā)證行為的性質(zhì)
　　根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第五章規(guī)定，房產(chǎn)登記是縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)或依職權(quán)將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更、消滅等情況依法記載于其專門設(shè)置的登記簿上的具體行政行為。它具有三個(gè)方面的職能：①管理職能。表現(xiàn)為產(chǎn)籍管理職能和審查監(jiān)督職能，體現(xiàn)的是國(guó)家行政權(quán)力對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)關(guān)系的合理干預(yù)，干預(yù)的目的旨在明晰各種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，依法保護(hù)物權(quán)人的合法權(quán)益。②產(chǎn)權(quán)確認(rèn)職能。確認(rèn)房產(chǎn)的權(quán)屬狀態(tài)，賦予房產(chǎn)權(quán)以法律效力。我國(guó)實(shí)行房產(chǎn)所有權(quán)登記發(fā)證制度，登記是我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)取得與變動(dòng)的生效要件，不進(jìn)行登記就不能對(duì)抗善意第三人。只有經(jīng)過公示登記的房產(chǎn)權(quán)證書的權(quán)利人才依法享有對(duì)該房產(chǎn)的占有、使用、處分、設(shè)置抵押等項(xiàng)權(quán)利。③公示職能。通過房產(chǎn)權(quán)登記，將房產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)的事實(shí)向社會(huì)公開。由此，在我國(guó)現(xiàn)有的法律框架內(nèi)，應(yīng)當(dāng)明確房產(chǎn)登記是一種行政確認(rèn)的具體行政行為。但是，其又不同于一般的行政處理行為，它只是對(duì)引起房產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)的民事行為的一種肯定，而不是對(duì)房產(chǎn)權(quán)糾紛的處理或裁決。它既不是賦予或剝奪權(quán)利，也不是設(shè)定或免除義務(wù)，而是確認(rèn)某種法律事實(shí)或法律地位。
　　（2）登記機(jī)關(guān)在登記發(fā)證時(shí)的審查義務(wù)
　　現(xiàn)行房產(chǎn)登記制度是五十年代初步形成、八十年代末逐步完善，有別于英美、大陸法系的具有中國(guó)特色的物權(quán)登記制度。其帶有濃厚的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的管理理念，特點(diǎn)是把房產(chǎn)權(quán)屬登記涉及到的民事行為、行政行為都納入行政管理范疇。因此，在進(jìn)行權(quán)屬登記資料審核時(shí)，登記機(jī)關(guān)只能依行政管理手段對(duì)既涉及物權(quán)，又涉及債權(quán)和相鄰關(guān)系等大量的客觀事實(shí)進(jìn)行甄別和認(rèn)定。《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》雖然規(guī)定登記機(jī)關(guān)對(duì)登記材料進(jìn)行“權(quán)屬審核”，目前，相應(yīng)的地方性法規(guī)均未明確登記機(jī)關(guān)的權(quán)屬審核究竟是確保申請(qǐng)材料真實(shí)性的實(shí)質(zhì)審查還是形式審查。
　　我們認(rèn)為目前登記機(jī)關(guān)的審查只能是在其職權(quán)范圍內(nèi)的有限審查。理由為：①房產(chǎn)登記發(fā)證行為本身不直接使申請(qǐng)人獲得權(quán)利，它只是對(duì)申請(qǐng)人現(xiàn)有房產(chǎn)權(quán)屬狀態(tài)的認(rèn)可和證明，而不是對(duì)相對(duì)人和第三人之間的特定權(quán)利與事實(shí)的確權(quán)或裁決。申請(qǐng)人與相對(duì)人的關(guān)于實(shí)體法律關(guān)系的合意是登記意思表示和登記權(quán)利的基礎(chǔ)，而登記機(jī)關(guān)并不擁有對(duì)房產(chǎn)變動(dòng)合意效力的審查判斷權(quán)，也無權(quán)改變當(dāng)事人以自己的意愿建立的民事法律關(guān)系。②作為依申請(qǐng)的登記行為，登記機(jī)關(guān)沒有義務(wù)為申請(qǐng)人是否合法取得房產(chǎn)而去調(diào)取相關(guān)的證據(jù)。負(fù)舉證責(zé)任的是申請(qǐng)人，其必須按照規(guī)定提供全部證明其合法取得該房產(chǎn)的證據(jù)及法律、法規(guī)要求的其它材料。登記機(jī)關(guān)在履行該職責(zé)時(shí)無權(quán)確定房產(chǎn)的權(quán)屬，要求其對(duì)所有可能存在的利害關(guān)系人一一把握，既無可能，又無必要。③登記所確認(rèn)的權(quán)利只是推定權(quán)利，并未剝奪真正的權(quán)利人反駁的機(jī)會(huì)。
　　（3）行政審判對(duì)登記行為事實(shí)和證據(jù)的合法性審查標(biāo)準(zhǔn)
　　我們審理房產(chǎn)登記行政訴訟案件，應(yīng)按照法律、法規(guī)對(duì)各類房產(chǎn)登記行為的法律要件的規(guī)定，根據(jù)登記機(jī)關(guān)的職權(quán)范圍，作全面的審查。不僅審查在登記行為中，根據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定當(dāng)事人應(yīng)提供書面申請(qǐng)的登記材料是否齊備，還要對(duì)權(quán)利人提供的材料是否真實(shí)、合法、有效進(jìn)行全面的審查，從而決定對(duì)房產(chǎn)權(quán)證書維持和撤銷。因?yàn)榧热恍姓V訟法第五十四條給我們框定了行政審判合法性審查的標(biāo)準(zhǔn)，房產(chǎn)登記發(fā)證行為作為可訴的具體行政行為，其合法性標(biāo)準(zhǔn)理應(yīng)符合行政訴訟法的要求。當(dāng)事人提供的申請(qǐng)材料是登記機(jī)關(guān)作出登記行為的事實(shí)依據(jù)，登記機(jī)關(guān)對(duì)這些材料履行的是有限審查，法院審查的義務(wù)和權(quán)限應(yīng)高于登記機(jī)關(guān)，法院對(duì)此如果不作全面的合法性審查，則無法體現(xiàn)行政訴訟對(duì)行政行為的監(jiān)督。在訴訟中，法院可以比登記機(jī)關(guān)了解更全面的情況，掌握更充分的證據(jù)，法院經(jīng)過全面審查，如發(fā)現(xiàn)登記發(fā)證的情況與實(shí)際狀況不符，可以以證據(jù)不確鑿撤銷登記機(jī)關(guān)的登記發(fā)證行為，并可以責(zé)令其重新登記發(fā)證。
　　2、適用法律審查
　　目前，登記機(jī)關(guān)頒發(fā)房屋所有權(quán)證所適用的法律依據(jù)主要是《城市房地產(chǎn)管理法》。另外，《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》、建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》、國(guó)務(wù)院《城市私有房屋管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)對(duì)辦理房屋的初始登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、他項(xiàng)權(quán)利登記及登記程序等方面的規(guī)定，均是人民法院審查房產(chǎn)登記行為適用法律方面是否合法的審查內(nèi)容。
　　3、登記程序?qū)彶閱栴}
　　《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》只是簡(jiǎn)單地規(guī)定了受理、審核、公告、核準(zhǔn)并頒發(fā)證書四個(gè)環(huán)節(jié)，而實(shí)踐中情況復(fù)雜，每一個(gè)環(huán)節(jié)都需要具體的操作規(guī)范。因?yàn)榉晌醋骶唧w規(guī)定，實(shí)踐中產(chǎn)生很多爭(zhēng)議。例如關(guān)于“一房?jī)勺C”問題，一種觀點(diǎn)認(rèn)為登記機(jī)關(guān)程序違法，在未撤銷前證的情況下發(fā)了后證，應(yīng)當(dāng)先撤銷后證，再解決前證的糾紛；一種觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)審查究竟哪一個(gè)人對(duì)房產(chǎn)有真正的權(quán)屬，再?zèng)Q定撤銷哪一個(gè)證。此外，哪些情況屬于程序違法，哪些屬于程序瑕疵存在爭(zhēng)議。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，只要最后登記的權(quán)屬狀況無誤，程序上的問題就應(yīng)當(dāng)視為瑕疵；一種觀點(diǎn)認(rèn)為，是否程序違法應(yīng)當(dāng)依不同登記行為的實(shí)際情況而定。
　　我們認(rèn)為，在現(xiàn)有的法律規(guī)范對(duì)登記程序未作明確、具體規(guī)定的情況下，我們只能充分發(fā)揮司法能動(dòng)性，根據(jù)個(gè)案的情況，妥善處理每一宗房產(chǎn)登記行政案件。需要注意的是：不能因不交待訴權(quán)和起訴期限即認(rèn)定登記發(fā)證行為違反法定程序而予以撤銷，這是發(fā)證行為的特殊性決定的。
　　（四）登記發(fā)證行為與民事交叉問題
　　因房產(chǎn)登記而產(chǎn)生的糾紛中有一類是當(dāng)事人之間或第三人對(duì)被登記的民事法律關(guān)系產(chǎn)生爭(zhēng)議，導(dǎo)致對(duì)登記機(jī)關(guān)登記發(fā)證行為不服。此種爭(zhēng)議實(shí)質(zhì)上存在于行政相對(duì)人與第三人之間，提起行政訴訟的原因在于登記機(jī)關(guān)確認(rèn)了這種民事法律關(guān)系。在這類案件中，民事法律關(guān)系和行政法律關(guān)系交織在一起，一旦當(dāng)事人就民事權(quán)利提起糾紛，受到登記行為的制約，審理民事案件的法官，往往主張先進(jìn)行行政訴訟，因?yàn)榘凑铡蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第七十七條的規(guī)定，國(guó)家機(jī)關(guān)依職權(quán)制作的公文書證的證明力一般大于其他書證。他們認(rèn)為，只要經(jīng)過房產(chǎn)登記，權(quán)利人就對(duì)該房產(chǎn)依法享有權(quán)利。要否定其權(quán)利，首先必須撤銷登記行為。行政審判受其職權(quán)性質(zhì)的限制，又不能對(duì)房產(chǎn)權(quán)利歸屬的真實(shí)性以及房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押登記合同的效力作出最終認(rèn)定。因?yàn)閷?duì)民事行為的效力作出判斷是民事審判的職能。在基礎(chǔ)民事權(quán)利和民事行為效力待定的情況下，行政審判無論是判決維持還是撤銷登記行為都是不妥當(dāng)?shù)摹?shí)踐中，因此類案件民事和行政兩種審判程序的先后不明確，難免會(huì)使當(dāng)事人陷入循環(huán)處理的怪圈。
　　我們認(rèn)為，如果具體行政行為的合法性是以民事行為的有效性決定的，由于行政行為的合法性審查依賴于民事案件的裁判結(jié)果，應(yīng)裁定中止行政訴訟，待民事訴訟終結(jié)后再恢復(fù)行政訴訟。不過這種做法不利于節(jié)約訴訟成本和提高審判效率，也不利于保障當(dāng)事人的合法權(quán)益和社會(huì)關(guān)系的穩(wěn)定有序。目前最好的解決途徑就是建立行政附帶民事訴訟制度，在房產(chǎn)登記行政訴訟中一并附帶解決民事權(quán)屬爭(zhēng)議。我國(guó)現(xiàn)行行政訴訟法沒有明確規(guī)定行政訴訟附帶民事訴訟制度，最高人民法院頒布的《關(guān)于執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)行政訴訟法〉若干問題的解釋》第六十一條僅對(duì)行政附帶民事訴訟問題作了一粗線條的規(guī)定，對(duì)于如何操作尚未作出具體的規(guī)定，有待作進(jìn)一步的探索。
　　（五）關(guān)于房產(chǎn)登記行政訴訟案件的判決方式
　　對(duì)于登記機(jī)關(guān)的發(fā)證行為，如事實(shí)清楚，證據(jù)充分，程序合法，適用法律正確，應(yīng)采用何種判決方式？有人認(rèn)為，應(yīng)使用確認(rèn)判決。理由是，登記行為是以登記機(jī)關(guān)最終發(fā)放的證件即所有權(quán)證或他項(xiàng)權(quán)證來體現(xiàn)其效力的，該證件也是登記機(jī)關(guān)的具體行政行為的載體，而證件的效力也是當(dāng)事人爭(zhēng)議的最終落點(diǎn)，故應(yīng)對(duì)該證件的效力作出合法或有效的確認(rèn)。也有人認(rèn)為應(yīng)以駁回訴訟請(qǐng)求的判決代替維持判決。因?yàn)榈怯洐C(jī)關(guān)對(duì)民事法律關(guān)系的內(nèi)容是無權(quán)審查的，很可能登記行為會(huì)由于民事法律關(guān)系的無效而失去其存在的基礎(chǔ)。如果法院以司法審查的標(biāo)準(zhǔn)判決維持了登記機(jī)關(guān)的行為，會(huì)給以后民事審判否定房產(chǎn)權(quán)民事法律關(guān)系后的執(zhí)行，或是行政機(jī)關(guān)自行糾正登記行為帶來障礙。
　　我們認(rèn)為，這種情況下，還是用維持判決比較合適。因?yàn)楝F(xiàn)行行政訴訟法確定的行政審判審查標(biāo)準(zhǔn)是具體行政行為的合法性，而非確定審查原告的訴訟請(qǐng)求受不受法院的支持，所以用駁回原告的訴訟請(qǐng)求來代替維持判決有違行政訴訟法關(guān)于審查對(duì)象的原則規(guī)定。用確認(rèn)判決也不合適，因?yàn)榇_認(rèn)判決只有在被訴具體行政行為違法或者無效時(shí)才能真正體現(xiàn)其救濟(jì)功能。
　　（六）關(guān)于房產(chǎn)登記行政賠償問題
　　《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第37條規(guī)定：“因登記機(jī)關(guān)工作人員工作過失導(dǎo)致登記不當(dāng)，致使權(quán)利人受到經(jīng)濟(jì)損失的，登記機(jī)關(guān)對(duì)當(dāng)事人的直接經(jīng)濟(jì)損失負(fù)賠償責(zé)任。”因?yàn)槲覈?guó)目前沒有完整的房產(chǎn)登記錯(cuò)誤發(fā)證的賠償制度，所以在實(shí)踐中，存在下面一些問題：
　　1、登記機(jī)關(guān)賠償?shù)呢?zé)任范圍
　　實(shí)踐中，對(duì)登記機(jī)關(guān)應(yīng)否承擔(dān)賠償責(zé)任，以及賠償標(biāo)準(zhǔn)、范圍等的爭(zhēng)議較大。一種意見認(rèn)為，登記行為不能引起賠償問題。因?yàn)榈怯浶袨楦埔环N服務(wù)行為，對(duì)這種只收取很少費(fèi)用的服務(wù)行為卻要求登記機(jī)關(guān)承擔(dān)房產(chǎn)這樣巨額的不動(dòng)產(chǎn)賠償責(zé)任是不公平的，對(duì)當(dāng)事人的經(jīng)濟(jì)損失可以通過民事方式解決。一種意見認(rèn)為，登記行為對(duì)當(dāng)事人的權(quán)益影響巨大，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查每一項(xiàng)登記申請(qǐng)，由于登記機(jī)關(guān)工作的疏忽給當(dāng)事人造成損失自然應(yīng)當(dāng)賠償，違法行使權(quán)力必然要承擔(dān)責(zé)任。另外，有人主張登記機(jī)關(guān)對(duì)登記申請(qǐng)的審查是形式上的審查，對(duì)于申請(qǐng)人隱瞞真實(shí)情況導(dǎo)致的登記失誤，登記機(jī)關(guān)不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，有人主張登記機(jī)關(guān)有義務(wù)審核申請(qǐng)材料的真實(shí)性，審核不嚴(yán)應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。
　　我們認(rèn)為，如果由于登記機(jī)關(guān)故意、過失或因疏忽大意導(dǎo)致登記錯(cuò)誤，應(yīng)對(duì)直接損害人負(fù)責(zé)賠償。如申請(qǐng)人提供的材料有明顯故意提供虛假材料或隱瞞真實(shí)情況的跡象，登記機(jī)關(guān)能夠發(fā)現(xiàn)而由于疏忽大意沒有發(fā)現(xiàn)，導(dǎo)致登記發(fā)證錯(cuò)誤時(shí)，登記機(jī)關(guān)對(duì)真正權(quán)利人的直接損失，理應(yīng)賠償。對(duì)申請(qǐng)人由于其存有主觀惡意則無需賠償。如登記機(jī)關(guān)已盡一切注意義務(wù)仍無法發(fā)現(xiàn)申請(qǐng)人的虛假或隱瞞情形的，則對(duì)于真正權(quán)利人的直接損失無須賠償，真正權(quán)利人的實(shí)際損失可通過其他途徑予以解決。
　　2、關(guān)于承擔(dān)賠償責(zé)任的順序問題
　　實(shí)踐中存在三種意見：（1）對(duì)當(dāng)事人提出的行政賠償請(qǐng)求，登記機(jī)關(guān)應(yīng)在先賠償全部損失后再向民事侵權(quán)行為人追償。（2）由被侵權(quán)人在行政賠償或民事賠償中選擇。（3）當(dāng)事人先通過其他途徑求償，當(dāng)窮盡其他求償手段仍無法得到賠償時(shí)，方可提起行政賠償之訴，由登記機(jī)關(guān)承擔(dān)賠償責(zé)任。
　　我們同意第三種意見。其合理因素在于，國(guó)家賠償制度是一種最終的救濟(jì)制度，只有當(dāng)受害人無法通過其它方式獲得對(duì)自己權(quán)利的救濟(jì)時(shí)，才能通過國(guó)家賠償?shù)姆绞饺〉觅r償。由于當(dāng)事人受侵害的權(quán)利只有一個(gè)，當(dāng)他通過其他方式和途徑得到賠償時(shí)，就不能再通過國(guó)家賠償途徑向侵權(quán)的登記機(jī)關(guān)要求賠償，否則，就會(huì)出現(xiàn)對(duì)同一權(quán)利多次賠償?shù)那闆r。
　　三、審理房產(chǎn)登記行政訴訟案件的對(duì)策和建議
　　（一）不斷提高對(duì)房產(chǎn)登記行政訴訟案件審判工作重要性的認(rèn)識(shí)
隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，房產(chǎn)交易正成為我國(guó)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，房產(chǎn)市場(chǎng)也在逐步走向成熟。公民權(quán)利意識(shí)和法制觀念不斷提高，對(duì)房產(chǎn)登記這種關(guān)系重大財(cái)產(chǎn)權(quán)屬的行政行為大都積極利用法律尋求自身權(quán)益的司法保障，房產(chǎn)登記行政案件呈快速上升的勢(shì)頭。但是，當(dāng)前我國(guó)有關(guān)房產(chǎn)登記的一系列制度卻相對(duì)滯后，房產(chǎn)登記行政審判工作難度很大。因此，我們應(yīng)認(rèn)真對(duì)待每一件案件的審理工作，既要充分保護(hù)房產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，也要公平界定登記機(jī)關(guān)的職責(zé)、義務(wù)，力爭(zhēng)法律效果和社會(huì)效果的高度統(tǒng)一。
　　（二）加快立法，建立和完善科學(xué)的房產(chǎn)登記制度
　　盡快制定和完善有關(guān)房產(chǎn)登記的法律、法規(guī)和規(guī)章，統(tǒng)一在實(shí)踐中存在的混亂，是解決當(dāng)前的房產(chǎn)登記行政案件審理工作諸多問題的根本辦法。全國(guó)人大公布的《物權(quán)法草案》中，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度作出了基本的規(guī)定，如登記管轄、登記機(jī)構(gòu)職責(zé)、異議登記與預(yù)告登記制度、登記過錯(cuò)的賠償責(zé)任等，但是這些規(guī)定仍有許多不明確的地方，遠(yuǎn)不能解決實(shí)踐中遇到的問題，亟待法律和規(guī)章的進(jìn)一步細(xì)化。如登記機(jī)關(guān)的地位與設(shè)置程序、登記機(jī)關(guān)審查申請(qǐng)材料的范圍和程度、登記公告程序的完善、登記機(jī)關(guān)承擔(dān)賠償責(zé)任的標(biāo)準(zhǔn)和范圍等等。行政程序法的缺失也是造成房產(chǎn)登記行政訴訟案件諸多困惑的因素，期望這部基本行政法律能盡快出臺(tái)，為審理此類案件提供明確的法律依據(jù)。
　　（三）依法審理房產(chǎn)登記行政訴訟案件，充分發(fā)揮法院的審判職能
　　1、正確認(rèn)識(shí)房產(chǎn)登記行為的性質(zhì)，把握審理房產(chǎn)登記行政訴訟案件的規(guī)律。房產(chǎn)登記只是對(duì)民事行為的認(rèn)可行為，而不是對(duì)民事糾紛的處理行為。認(rèn)清房產(chǎn)登記行為的性質(zhì)，才能進(jìn)一步把握好審理房產(chǎn)登記行政訴訟案件的規(guī)律。
　　2、明確對(duì)房產(chǎn)登記行為的司法審查標(biāo)準(zhǔn)。司法是最終的救濟(jì)渠道，法院是公正的最后屏障，所以法院的審查義務(wù)和權(quán)限理應(yīng)高于登記機(jī)關(guān)。
　　3、注重保護(hù)行政管理相對(duì)方的合法權(quán)益。有些房產(chǎn)登記行政案件涉及不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)的額很大，矛盾尖銳，處理不當(dāng)，會(huì)影響社會(huì)穩(wěn)定，對(duì)每一件這樣的案件都要從立法目的、法律原則精神、社會(huì)效果綜合考慮，真正使行政審判體現(xiàn)公正、公平。
　　4、正確處理行使審判職能與支持登記機(jī)關(guān)依法行政的矛盾。由于房產(chǎn)登記相關(guān)法律規(guī)定欠缺、抽象、簡(jiǎn)單，而大家對(duì)法律理解的分歧又較大，不可避免登記機(jī)關(guān)的結(jié)論與法院的認(rèn)定存在不同。一方面，我們要堅(jiān)決糾正登記機(jī)關(guān)的錯(cuò)誤觀點(diǎn)，另一方面，也要進(jìn)一步加強(qiáng)與他們的溝通，通過提出司法建議、召開座談會(huì)、聯(lián)合舉辦講座等方式，達(dá)成法律理解的一致和案件處理的共識(shí)，使司法權(quán)與行政權(quán)和諧統(tǒng)一。
　　（四）加強(qiáng)調(diào)研和指導(dǎo)，提高審判水平和質(zhì)量
　　現(xiàn)行法律、法規(guī)對(duì)于房產(chǎn)登記方面的操作規(guī)范沒有作出具體的規(guī)定，在實(shí)踐中難以掌握。為此，上級(jí)法院要加強(qiáng)調(diào)查研究，有的放矢地對(duì)下級(jí)法院多進(jìn)行一些業(yè)務(wù)指導(dǎo)和培訓(xùn)，提高下級(jí)法院審判人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)和辦案能力。基層法院在實(shí)際操作中也要善于總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，摸索方式方法，辦好房產(chǎn)登記行政訴訟案件。