房屋租賃是人們?nèi)粘Ｉ钪薪?jīng)常碰到的民事行為。在房屋租賃法律關(guān)系中，承租人往往因?yàn)榻?jīng)濟(jì)條件制約和信息不對(duì)稱而處于相對(duì)弱勢(shì)的地位。因此，承租人一定要知法懂法，學(xué)會(huì)運(yùn)用法律武器保護(hù)自身的合法權(quán)益不受侵害，避免上當(dāng)受騙。

因房屋租賃引發(fā)的合同糾紛案件逐年增多，根據(jù)泰州市兩級(jí)人民法院對(duì)此類案件的審判實(shí)踐，法官就房屋租賃中容易出現(xiàn)的問題從現(xiàn)行法律上支你幾招。

一、簽訂租賃合同應(yīng)當(dāng)注意什么？

　　簽訂租賃合同前要讓房主出具相關(guān)的權(quán)利證明，比如房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證等，以證明承租房屋的確是房主的可支配財(cái)產(chǎn)。案例中就有許多沒有產(chǎn)權(quán)證就出租房屋的情況，導(dǎo)致承租人因?yàn)榉课菔掷m(xù)不齊全沒法領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照進(jìn)行營(yíng)業(yè)，給承租人帶來很大損失。另外，還要特別注意，租賃合同不能與國(guó)家強(qiáng)制性法律法規(guī)的規(guī)定相違背，否則合同是無效的。例如：葉某與紀(jì)某簽訂合同承租紀(jì)某在農(nóng)村的房屋，準(zhǔn)備從事商業(yè)經(jīng)營(yíng)，但是在把房屋裝修一新準(zhǔn)備開業(yè)時(shí)，葉某才發(fā)現(xiàn)房屋并沒有村委會(huì)的建房審批手續(xù)，這樣就違反了《土地管理法》和國(guó)務(wù)院的相關(guān)規(guī)定，葉某與紀(jì)某簽訂的租賃合同無效。在案件審理時(shí)，雖然法院可以判令紀(jì)某返還葉某支付的租金，但是對(duì)于葉某因裝修房屋而造成的經(jīng)濟(jì)損失就無可挽回了。

二、雙方口頭商量好的但是房主不認(rèn)賬怎么辦？

租房時(shí)最好要簽訂有期限的書面合同，這樣承租人的居住環(huán)境才能相對(duì)穩(wěn)定，承租人的利益才有保障。合同法規(guī)定，租賃期6個(gè)月以上應(yīng)當(dāng)采用書面形式，如果雙方僅僅是口頭協(xié)議，即使雙方曾經(jīng)商量好了期限，如果產(chǎn)生糾紛后房主不認(rèn)賬，法律也只能視之為不定期合同，此時(shí)房主就可以隨時(shí)主張解除合同，隨時(shí)可以要求承租人搬出，這對(duì)承租人是非常不利的。例如：章女士、葛先生就章女士的住房出租口頭達(dá)成了租期為1年的租賃合同，當(dāng)時(shí)并沒有訂立書面合同。半年后，章女士因?yàn)橄幼饨鹛鸵蟾鹣壬黾幼饨穑駝t退房。葛先生無奈之下想要尋求法律保護(hù)，但是在章女士否認(rèn)口頭協(xié)議存在的情況下，又沒有書面協(xié)議佐證，法院只能視之為不定期合同，那么，葛先生的自身權(quán)益就很難得到保護(hù)。

三、租住了有問題的房屋怎么辦？

在現(xiàn)實(shí)生活中，承租人往往會(huì)發(fā)現(xiàn)承租的房屋經(jīng)常有各種各樣缺陷，與房主事前承諾的居住條件不符，比如屋頂漏水，電話線、閉路電視線不通，沒有熱水供應(yīng)等。在這種情況下，完全可以讓房主出錢解決，因?yàn)榉梢?guī)定房主應(yīng)當(dāng)保證出租房的質(zhì)量，并且履行租賃物的維修業(yè)務(wù)。如果房主拒絕，承租人也可以自行維修并由房主承擔(dān)費(fèi)用。當(dāng)然，如果這個(gè)缺陷已經(jīng)嚴(yán)重影響到承租人居住的，承租人可以選擇解除合同關(guān)系，并且要求房主返還沒住期間的租金，還可以要求其賠償因此產(chǎn)生的損失。

四、承租期間房屋易主怎么辦？

即使房主在房屋租賃期間買賣房屋，導(dǎo)致房屋產(chǎn)權(quán)人變更，東家換了，承租人仍然有權(quán)利根據(jù)已經(jīng)存在的租賃合同規(guī)定的期限繼續(xù)居住。因?yàn)楦鶕?jù)我國(guó)的法律，房屋的所有權(quán)變更不影響之前就已經(jīng)存在的租賃關(guān)系，即所謂的“買賣不破租賃”，新的房主應(yīng)當(dāng)按照原來約定的租賃費(fèi)用收取房屋租金，不得擅自提高租金的數(shù)額。甲、乙就甲的住房出租達(dá)成了租期為一年的租賃合同，但半年后甲將房屋過戶轉(zhuǎn)讓給丙，丙要求乙將房屋交付給他。此時(shí)，雖然房屋所有權(quán)人是丙，丙享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利，但是依據(jù)“買賣不破租賃”的原則，乙完全可以用原來與甲達(dá)成的租賃協(xié)議對(duì)抗丙，在一年的租期屆滿之后再搬走，丙也不得主張?zhí)岣咦饨稹?