樓市降溫、地市遇冷、企業融資壓力顯著增大，建筑、材料、廣告、家居等房地產上下游行業供應商深陷泥潭……近年來，房地產及衍生行業經歷了前所未有的考驗。房地產行業具有高杠桿、高周轉、高負債的特征，這既能帶來規模的快速擴張，又伴隨著高風險的時刻威脅，尤其是在調控收緊、行業出現較大市場波動的情況下，不少房企因此眼見大廈將傾。房企一頭連著購房者的切身利益，另一頭牽系地產產業鏈的發展命運，一旦破產，社會民生福祉與經濟態勢都將受到巨大影響。此時，人民法院如何積極發揮審判職能，助力房企渡過難關、保障購房者“居者有其住”、減少下游次生風險，成為扎實做好“六穩”工作、落實“六保”任務的關鍵。蘇州市吳中區人民法院因案施策，創新采用預重整及預破產“雙預模式”，成功破除房地產企業破產僵局，交出了新形勢下優化法治化營商環境的精彩答卷。

明星工程爛尾蒙塵  傳統工藝難見天日

天下工藝看蘇州，蘇作精華在吳中。地處太湖之濱的蘇州市吳中區光福鎮，是一個被譽為洞天福地的秀美古鎮，有著得天獨厚的太湖山水和博大精深的吳文化，其以玉雕、核雕、紅木雕、佛雕等特色產業著稱，創造了數不勝數的藝術瑰寶。

2008年，呈輝公司在光福鎮投資開發了“中國工藝文化城”項目，項目占地23萬方，規劃建設會展中心、藝術酒店、大師工坊和商鋪等多類業態，共計1040套房屋，建筑面積22萬余方。2011年初，該項目試運營時期，曾有三十余位國家、省、市級工藝美術大師在此落戶，設立了創意研究室、工作設計室、展示廳等文化創意平臺，力求開創傳承保護發揚中國傳統手工藝的新模式。然而，2015年下半年起，呈輝公司因市場波動及其自身經營不善導致資金鏈斷裂而陷入財務困境，千余套房屋工程建設停滯，無法完成續建交房。

耗資2億余元建成的酒店、會展中心未給呈輝公司帶來任何資金流入就成為沉沒成本，公司還因與數百名房屋買受人簽訂了名為委托管理、實為售后返租的合同，導致工程竣工遲延需向業主支付固定收益，一時陷入近百起訴訟案件。從購房人主張遲延交付違約責任，到建設工程施工方要求支付工程款，再到供應商討要貨款，官司纏身的呈輝公司再也無力正常經營，項目現場管理缺位、秩序混亂、消防和安全隱患突出。

6年來，呈輝公司嘗試了多種自救途徑，曾與國內多家商業房地產公司或文化藝術產業類企業接洽投資，但都因項目債權債務情況復雜，僅停留在初步意向談判階段就停滯不前。隨著時間推移，工程爛尾所帶來的“后遺癥”愈加明顯，違約金金額滾雪球式上升，竣工驗收標準一再更改，強制執行拍賣多次流拍，數百名業主多次組織群訪……一時間，工藝美術城從熙來攘往的明星項目淪為鮮有問津的爛尾樓。

府院聯動預重整  重塑業態破危機

2021年5月，在當地政府的積極推動下，經過多輪談判和多方聯動，呈輝公司重組事宜有了實質性進展，沉寂多年的工藝美術城項目終于迎來了一絲曙光。但鑒于呈輝公司名下財產幾乎全部在此前的強制執行中被查封、凍結，庭外重組并不能對少數異議者產生確定的效力，吳中法院在充分調研論證的基礎上，當月27日受理了呈輝公司的預重整申請。

呈輝公司的重整之路注定崎嶇坎坷，首當其沖的是幾個歷史遺留難點：首先，因呈輝公司受讓宗地時存在建成后30%建筑不可分割銷售的規劃限制條件，致使其自持近7萬方大體量物業及70余畝空地難以通過市場化方式處置，減損了債務人財產的應有價值。其次，該工程爛尾時間跨度長，竣工驗收標準多已變更，部分已完成工程并不符合現行驗收規范，且部分買受人因長期未能按約辦證已自行改造裝修入住，項目整體竣工驗收困難重重。再者，呈輝公司嚴重資不抵債，審計報告顯示其凈資產虧空達9.8億元之巨，若大批房屋買受人作為普通債權人無法取得公允受償，將產生群訪風險，增添地方不穩定因素。

因此在預重整階段，法院與區、鎮兩級政府、資規局、住建局等多部門通力合作，積極發揮府院聯動機制的作用，成功協調由政府指定平臺公司作為保底受讓人，以評估價受讓呈輝公司名下部分大體量物業及未開發空地，通過規劃調整，按程序重新掛牌出讓，實現土地資源的高效集約利用，同時為呈輝公司提供急需的償債資金，為重整創造前提條件。

經過多方談判，確定由中國工藝美術協會控股子公司中藝互聯公司作為保底重整投資人，受讓呈輝公司100%股權，引入其在工藝美術領域的優勢資源，重塑項目業態，恢復項目運營，將項目打造成符合蘇州市政府與中國工藝集團有限公司于2010年簽署的《中國（蘇州）工藝之都戰略合作意向書》中合作建設“中國工藝文化城”初衷的優良載體和平臺。

預重整夯基壘臺 助重整程序全面推進

預重整作為庭外重組與庭內重整的銜接機制，相較于傳統的破產重整模式，   其核心在于幫助破產企業恢復穩定的狀態后鼓勵和支持經營者盡早開始重整談判、確定重整計劃，從而提高重整成功率，為危困企業復蘇開辟了一條新路子。在預重整期間，法院指導管理人完成重整投資人的公開招募，確定重整框架的核心要素，履行債權申報和審查程序，通過審計評估厘清公司資產負債情況，并據此擬定《重整方案》，統籌安排重整投資人、債務人、抵押債權人、普通債權人等相關方乃至政府平臺公司等參與方高度關聯、互相博弈的利益訴求。

2021年10月29日，管理人制作的《重整方案》經債權人會議預表決通過，吳中法院根據管理人的申請裁定受理呈輝公司重整申請。12月8日，吳中法院在線召開呈輝公司第一次債權人會議，表決通過了《重整計劃草案》，并于次日裁定批準呈輝公司重整計劃并終止呈輝公司重整程序。短短40天，一個負債接近10億、有著將近500名債權人的房地產企業成功通過預重整程序回歸正軌、涅槃重生。隨著政府平臺公司收購項目地塊資金的進賬，有295名債權人于12月31日前收到了重整計劃中第一批次金額合計2.28億元的分配款，其中大部分債權人都是在10年前為了居住或日常經營而陸續購買呈輝公司房屋的業主，《重整計劃》所安排的8萬元小額清償線對全體債權人8萬元以下債權予以全額清償，盡可能保護這部分債權金額相對較小、利益受損相對較重的債權人，實現了實質公平和程序正義的有機統一。

在法院和管理人的監督下，項目續建和竣備工作正在有序開展中，預計在2022年10月可分批交付房屋，重整投資人亦計劃在此成立蘇作雕刻研究院、創建玉石雕大使館群落等，將中國工藝美術城打造為符合光福特色文化小鎮宗旨的靚麗文化名片。

開發商深陷債務漩渦 “預破產”巧解清算僵局

無獨有偶，在與中國工藝美術城相距30公里的吳中城南，有一個建造于十多年前的商品房住宅小區“越湖名邸”。表面看似風平浪靜，實則其地產開發商因集團內其他項目所累導致資金周轉不靈，欠付了大量的債務。2021年，某信托公司將申請該地產公司破產的申請書提交至吳中法院，審查中發現該地產公司名下還有多套別墅、商鋪和大量車庫、庫房等未處置資產，但因欠稅多達一億導致執行拍賣遭遇辦證難題，資產處置預冷，債權人的債權多年未能清償，雙方矛盾由來已久。地產公司在破產審查聽證中提供了大量自持物業產權證據，以證明并未達到資不抵債的狀態，且在庭外重組程序中多次表達希望與申請人和解的意愿。在征詢雙方同意的基礎上，吳中法院創新啟動預破產程序。

“預破產”是吳中法院的首創制度，即在債權人或債務人申請破產清算時，如存在債權人異議較大、債務人資產清償能力尚不明朗、直接受理可能影響社會穩定等情形，經征求申請人、被申請人意見，法院進行預破產登記，并指定管理人對債務人的資產、負債調查清理，在情況明晰后結合債權債務人的意愿適時進入和解、重整或清算程序的機制。

此前，吳中法院已適用預破產程序僅用短短69天就成功審結了某針織企業破產清算案，積累了一定的實踐經驗。因此，在信托公司與地產公司為資產負債金額爭執不下時，合議庭第一時間想到可運用預破產程序“對癥下藥”，并迅速通過搖號程序選定管理人全面開展債務人企業的資產負債調查工作。在法院的指導下，管理人接管了地產公司的財務賬簿并委托審計機構進行全面審計，同時委托評估機構對地產公司名下資產進行評估。

通過預破產階段的摸排調查，該地產公司的債權債務情況逐漸浮出水面。根據審計、評估報告顯示，該地產公司除了在破產審查階段自行申報的債務外，還存在其他大額債務，負債已達6.9億元，而其名下資產的快速變現價值僅3.9億元。該地產公司此前言之鑿鑿的重組、和解計劃均無從兌現，債權人因此堅持進入破產程序。2021年10月，吳中法院根據預破產管理人的申請，受理了該地產公司破產清算一案。經過預破產階段的“預熱”，該地產公司破產清算案第一次債權人會議順利召開，管理人提交的財產管理方案高票通過，目前程序正有條不紊地推進中。

房企破產非易事 “雙預模式”顯實效

房產是攸關民生的大事，一旦房地產企業破產、房屋無法竣工交付，必然導致購房者利益嚴重受損，對社會秩序穩定產生不利影響，易引發群體性事件。

房地產企業破產案與其他案件不同，房企財產變現受市場影響較大，在破產清算中為盡快變價，很難實現資產價值最大化，且房地產企業一般通過貸款方式取得建設資金，財產均已設立抵押，一旦破產，普通債權人清償比例較低。在疫情和經濟下行趨勢雙重影響下，房地產企業進入破產程序日漸成為人民法院不可回避的問題。

受制于司法權被動、中立的特征，法院在以往傳統房企破產案件中容易集中面對資產處置、信訪化解等多方面問題。對此，吳中法院創新采用“雙預模式”，有效利用庭內、庭外機制的銜接程序和府院深度聯動，加快破產重整和清算進程，以預重整推動房企涅槃重生，以預破產加速房企清償債務，盤活存量資產、優化負債結構，滿足債權人盡快受償的需求和預期，為優化營商環境、推動經濟高質量發展，以及防范化解重大金融風險形成了可復制、可借鑒、可推廣的成功經驗。