2007年12月20日，韓某與某地產公司簽訂借款協議，雙方約定：借款期限自2007年12月21日至2008年4月20日，某地產公司向韓某借款作為韓某訂購商品房預付款（雙方另訂立購房合同）。如某地產公司按時還款，所訂商品房銷售合同自動失效，如到期未能償還，則所訂商品房銷售合同生效，某地產公司十日內到房管部門辦理備案工作。借款到期后，某地產公司未能還款。2008年11月28日，韓某與某地產公司簽訂商品房買賣合同，雙方對銷售價格、付款方式、付款時間以及交房時間進行了約定。2009年1月7日，韓某與某地產公司至如皋市房地產監理所辦理預告登記手續。到期后，某公司不同意交付房屋。韓某于2010年訴至南通中院，要求某地產公司給付借款本金和利息。2010年5月24日在南通中院的主持下，雙方達成和解協議。調解生效后，某地產公司未自覺履行義務，韓某向南通中院申請執行。執行中，2011年6月3日南通中院查封了該套房屋，后該案指定由如皋法院執行，2013年6月18日，如皋法院又續封了該套房屋。

　　2009年11月25日，異議人金某與某地產公司就該房屋簽訂商品房買賣合同，雙方對價格、付款方式、付款時間及交房時間進行約定。2011年1月5日異議人金某一次性付清全部購房款并取得了不動產統一發票。同日，某地產公司將該房屋交付給異議人金某。2011年1月19日，異議人繳納契稅。2013年11月，異議人金某向如皋法院提出執行異議，要求解除對上述房屋的查封。

　　法院審理后認為，韓某的預告登記的效力因債權消滅而失效。異議人金某在法院查封之前就已經繳納了全部購房款，并實際居住使用訟爭房屋，且異議人對此并沒有過錯，法院應該解除對該房屋的查封。

　　案件裁定后，案外人、申請執行人與被執行人均未提起訴訟。

　　本案的爭議焦點：一、韓某預告登記的效力有無喪失？二、異議人金某能否對抗預告登記人，其房屋能否解封？

　　關于爭議焦點一：根據《中華人民共和國物權法》第二十條規定，當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。本案中，韓某與某地產公司簽訂商品房合同生效后，有權要求某地產公司按合同約定交付房屋，但其沒有行使該權利，而是選擇向南通中院訴訟，要求某地產公司償還借款。在訴訟過程中，韓某也未將以房抵款的部分扣除，可以認定其以實際行為表明不再履行與某地產公司簽訂的商品房合同。那么，韓某基于商品房買賣合同享有的要求交付房屋的權利就被南通中院的民事調解書所取代，也就是說其預告登記的債權因其訴訟而消滅，預告登記的效力也因債權消滅而失效。

　　關于爭議焦點二：根據《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條規定，被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款并實際占有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。某公司在預告登記失效后將房屋出售給異議人并不違反法律的規定。本案異議人金某在法院查封之前已經繳納了全部購房款，并實際居住使用訟爭房屋，且異議人作為一般購房戶，其沒有義務審查房地產開發商出售的房屋有無所有權瑕疵，其也不可能遇見到自己購買的房屋在其過戶之前有可能因為開發商欠他人之債而被查封，所以異議人對購房行為以及未辦理過戶手續均無過錯，法院不應對該房屋繼續執行。