江蘇省高級(jí)人民法院執(zhí)行異議及執(zhí)行異議之訴案件審理指南（二）

 （2019年2月26日江蘇省高級(jí)人民法院審判委員會(huì)第3次全體委員會(huì)討論通過(guò)）


2019年2月26日，江蘇省高級(jí)人民法院召開(kāi)第3次審判委員會(huì)，針對(duì)執(zhí)行程序中案外人就涉不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行提出的執(zhí)行異議及執(zhí)行異議之訴案件審理中的若干問(wèn)題進(jìn)行了專(zhuān)題討論。近年來(lái)，隨著民事訴訟法的修改及相關(guān)司法解釋的陸續(xù)出臺(tái)，執(zhí)行程序中案外人提出的執(zhí)行異議及執(zhí)行異議之訴案件糾紛日益增多，其中涉及不動(dòng)產(chǎn)的案件占相當(dāng)部分。但由于執(zhí)行異議之訴屬于新的訴訟類(lèi)型，裁判尺度不統(tǒng)一問(wèn)題比較突出。為統(tǒng)一全省法院涉及不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行異議之訴案件的裁判尺度，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法總則》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《民法總則》)、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《物權(quán)法》)、《中華人民共和國(guó)合同法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《合同法》)、《中華人民共和國(guó)公司法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《公司法》)、《中華人民共和國(guó)婚姻法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《婚姻法》)、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《民事訴訟法》)、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《民訴法解釋》)、《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《查扣凍規(guī)定》)、《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《異議復(fù)議規(guī)定》）等法律及司法解釋的規(guī)定，結(jié)合全省法院實(shí)際情況，現(xiàn)就不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行標(biāo)的引發(fā)的案外人執(zhí)行異議及執(zhí)行異議之訴案件的審理制定本指南，供全省各級(jí)法院參考。

一、案外人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的主張實(shí)體權(quán)益引發(fā)的執(zhí)行異議之訴案件的裁判規(guī)則

案外人以其對(duì)執(zhí)行標(biāo)的享有所有權(quán)或者其他足以阻止執(zhí)行標(biāo)的轉(zhuǎn)讓、交付的實(shí)體權(quán)益為由提出執(zhí)行異議的，應(yīng)適用《民事訴訟法》第二百二十七條的規(guī)定進(jìn)行審查，因此提起執(zhí)行異議之訴的，一般應(yīng)遵循以下裁判原則：

1.審查執(zhí)行法院是否為執(zhí)行標(biāo)的首查封法院，對(duì)于具有下列情形的，應(yīng)裁定駁回起訴：

（1）執(zhí)行法院采取首查封措施，但已喪失處置權(quán)的；

（2）執(zhí)行法院既未采取保全措施，也未獲得處置權(quán)的；

（3）執(zhí)行法院采取輪候保全措施，但未獲得處置權(quán)的；

（4）執(zhí)行法院為受指定或受委托執(zhí)行的法院，但對(duì)執(zhí)行標(biāo)的采取的執(zhí)行行為系上級(jí)法院作出的；

（5）執(zhí)行標(biāo)的已經(jīng)執(zhí)行法院處置，并為執(zhí)行案件當(dāng)事人之外的第三人受讓?zhuān)乙褕?zhí)行終結(jié)的；

（6）執(zhí)行標(biāo)的已經(jīng)執(zhí)行法院處置，并由執(zhí)行案件當(dāng)事人受讓?zhuān)搱?zhí)行案件已經(jīng)執(zhí)行終結(jié)的。

裁定駁回起訴后，案外人的權(quán)利救濟(jì)以及執(zhí)行法院作出的執(zhí)行異議裁定，應(yīng)當(dāng)依照《江蘇省高級(jí)人民法院執(zhí)行異議及執(zhí)行異議之訴案件審理指南（一）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《指南（一）》）相關(guān)規(guī)定處理。

2.審查案外人提出的執(zhí)行異議是針對(duì)執(zhí)行行為還是針對(duì)實(shí)體權(quán)益，并根據(jù)下列情形予以處理：

（1）案外人針對(duì)執(zhí)行行為提出異議，但執(zhí)行異議裁定錯(cuò)誤告知當(dāng)事人提起執(zhí)行異議之訴的，應(yīng)裁定駁回起訴。所涉執(zhí)行異議裁定應(yīng)通過(guò)執(zhí)行監(jiān)督程序予以糾正。

（2）案外人基于《民事訴訟法》第二百二十七條所規(guī)定的實(shí)體權(quán)益提出執(zhí)行異議的，應(yīng)根據(jù)其異議所依據(jù)的實(shí)體權(quán)益類(lèi)型，判斷其是否屬于《指南（一）》第三條第1款第（1）至第（10）項(xiàng)所規(guī)定的能夠排除執(zhí)行的民事實(shí)體權(quán)益。

（3）案外人的執(zhí)行異議系針對(duì)執(zhí)行依據(jù)指定交付的特定物提出，或者認(rèn)為執(zhí)行依據(jù)本身錯(cuò)誤的，應(yīng)裁定駁回起訴，并根據(jù)下列情形告知其救濟(jì)途徑：

①執(zhí)行依據(jù)系生效判決、裁定或調(diào)解書(shū)的，可告知案外人按照《民訴法解釋》第三百零三條以及第四百二十三條所規(guī)定的第三人撤銷(xiāo)之訴程序或者審判監(jiān)督程序依法尋求救濟(jì)；

②執(zhí)行依據(jù)系生效仲裁裁決的，可告知案外人按照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理仲裁裁決執(zhí)行案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第九條以及第十八條的規(guī)定，向執(zhí)行仲裁裁決的法院申請(qǐng)不予執(zhí)行予以救濟(jì)；

③執(zhí)行依據(jù)系具有強(qiáng)制執(zhí)行效力的公證債權(quán)文書(shū)的，告知案外人按照《最高人民法院關(guān)于公證債權(quán)文書(shū)執(zhí)行若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十四條的規(guī)定，另行向有管轄權(quán)的法院提起訴訟予以救濟(jì)。

 

3.審查案外人執(zhí)行異議之訴中主張的民事權(quán)益是否具有實(shí)體法上的依據(jù)，并根據(jù)下列情形予以認(rèn)定：

（1）案外人主張所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照《物權(quán)法》及其司法解釋的相關(guān)規(guī)定予以審理認(rèn)定；

（2）涉及夫妻關(guān)系存續(xù)期間財(cái)產(chǎn)權(quán)屬的，應(yīng)當(dāng)依照《婚姻法》及其司法解釋相關(guān)規(guī)定予以認(rèn)定；

（3）涉及股權(quán)以及股東權(quán)益認(rèn)定的，應(yīng)當(dāng)依照《公司法》及其司法解釋的相關(guān)規(guī)定予以認(rèn)定；

（4）涉及債權(quán)、合同效力、租賃權(quán)以及建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)等問(wèn)題的，應(yīng)當(dāng)依照《民法總則》《合同法》及其相關(guān)司法解釋等規(guī)定予以審理認(rèn)定；

（5）涉及抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)以及留置權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照《物權(quán)法》《擔(dān)保法》及其司法解釋等相關(guān)規(guī)定予以審理認(rèn)定。

4.審查案外人執(zhí)行異議中主張的實(shí)體權(quán)益是否已經(jīng)生效法律文書(shū)所確認(rèn)，并根據(jù)下列情形予以處理：

（1）金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，案外人依據(jù)另案作出的生效法律文書(shū)提出執(zhí)行異議的，適用《民事訴訟法》第二百二十七條規(guī)定進(jìn)行審查，并根據(jù)《異議復(fù)議規(guī)定》第二十六條規(guī)定作出相應(yīng)的執(zhí)行異議裁定。

（2）金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，案外人依據(jù)執(zhí)行標(biāo)的被查封、扣押、凍結(jié)前作出的另案生效確權(quán)或形成性質(zhì)的法律文書(shū)，主張其享有所有權(quán)，因此提起執(zhí)行異議之訴，請(qǐng)求排除對(duì)該執(zhí)行標(biāo)的執(zhí)行的，原則上應(yīng)予支持。但具有下列情形的，不予支持：

①案外人根據(jù)偽造的證據(jù)取得另案生效法律文書(shū)的；

②案外人與被執(zhí)行人惡意串通，以逃避債務(wù)或規(guī)避執(zhí)行的；

③案外人取得的另案生效法律文書(shū)認(rèn)定的事實(shí)及其裁決結(jié)果損害申請(qǐng)執(zhí)行人或其他債權(quán)人權(quán)利的；

④案外人取得的另案生效仲裁裁決存在《中華人民共和國(guó)仲裁法》第五十八條規(guī)定情形的。

（3）金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，案外人依據(jù)執(zhí)行標(biāo)的被查封、扣押、凍結(jié)后作出的另案生效確權(quán)或形成性質(zhì)的法律文書(shū)，主張其享有所有權(quán)，由此引起的執(zhí)行異議之訴案件，根據(jù)下列情形處理：

①案外人以另案生效法律文書(shū)（判決書(shū)、調(diào)解書(shū)或仲裁裁決）為依據(jù)，主張其享有民事實(shí)體權(quán)益，請(qǐng)求停止執(zhí)行的，原則上不予支持。但案外人有充分證據(jù)足以證明其是實(shí)際權(quán)利人的除外。

②案外人未向執(zhí)行法院提出執(zhí)行異議，或者在提出執(zhí)行異議的同時(shí)，另行對(duì)被執(zhí)行人提起訴訟，請(qǐng)求對(duì)執(zhí)行標(biāo)的予以確權(quán)的，執(zhí)行法院或者其他法院應(yīng)當(dāng)不予受理；已經(jīng)受理的，應(yīng)裁定駁回起訴。違反上述規(guī)定作出的生效裁判文書(shū)，應(yīng)通過(guò)審判監(jiān)督程序予以撤銷(xiāo)。

（4）申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)案外人在執(zhí)行標(biāo)的查封前取得的另案生效確權(quán)或形成類(lèi)法律文書(shū)申請(qǐng)?jiān)賹彽模梢愿鶕?jù)案件具體情況決定執(zhí)行異議之訴案件是否中止審理，以等待再審的處理結(jié)果。

（5）另案生效法律文書(shū)僅作為案外人提供的證據(jù)使用，執(zhí)行異議之訴案件的判決不就其對(duì)錯(cuò)進(jìn)行評(píng)判。

5.審查執(zhí)行依據(jù)是否已經(jīng)被提起再審，并根據(jù)下列情形予以處理：

（1）執(zhí)行依據(jù)已經(jīng)被提起再審的，執(zhí)行異議以及執(zhí)行異議之訴案件應(yīng)中止審理，并依照《指南（一）》第九條的規(guī)定進(jìn)行處理；

（2）執(zhí)行依據(jù)雖未提起再審，但發(fā)現(xiàn)生效裁判確有錯(cuò)誤，且本院有權(quán)提起再審的，應(yīng)依法通過(guò)審判監(jiān)督程序提起再審；本院無(wú)權(quán)提起再審的，應(yīng)告知案外人依法申請(qǐng)?jiān)賹徎蛱崞鸬谌顺蜂N(xiāo)之訴。

6.審查案外人權(quán)益與申請(qǐng)執(zhí)行人申請(qǐng)執(zhí)行的權(quán)益的保護(hù)順位。同一執(zhí)行標(biāo)的物上存在不同性質(zhì)的權(quán)利且發(fā)生沖突時(shí)，除法律和司法解釋另有規(guī)定外，應(yīng)當(dāng)根據(jù)下列原則處理：

（1）堅(jiān)持法定優(yōu)先權(quán)優(yōu)先于物權(quán)；

（2）物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)；

（3）法律規(guī)定的特殊債權(quán)優(yōu)先于普通債權(quán)；

（4）普通債權(quán)平等保護(hù)原則。

二、案外人基于被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提起的執(zhí)行異議之訴案件的處理

7.金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，執(zhí)行標(biāo)的系被執(zhí)行人根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用＜物權(quán)法＞若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬返谄邨l、第八條所規(guī)定的生效裁判、仲裁裁決或者強(qiáng)制執(zhí)行裁定所取得，原所有權(quán)人作為案外人提起執(zhí)行異議之訴，請(qǐng)求排除執(zhí)行的，不予支持。

8.金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，執(zhí)行法院對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)采取強(qiáng)制執(zhí)行措施，案外人以其享有物權(quán)期待權(quán)為由提出執(zhí)行異議及執(zhí)行異議之訴的，應(yīng)依照《查扣凍規(guī)定》第十七條或者《異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的條件進(jìn)行審查，具有下列情形的，應(yīng)予支持：

（1）案外人與被執(zhí)行人在案涉不動(dòng)產(chǎn)查封之前已經(jīng)簽訂了合法有效的書(shū)面房屋買(mǎi)賣(mài)合同。案外人雖然未與被執(zhí)行人簽訂書(shū)面的買(mǎi)賣(mài)合同，但雙方已經(jīng)辦理網(wǎng)簽的，應(yīng)認(rèn)定其簽訂了書(shū)面合同。合同是否成立以及合法有效，應(yīng)根據(jù)《合同法》及其司法解釋、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》等相關(guān)規(guī)定予以認(rèn)定。

（2）案外人在案涉不動(dòng)產(chǎn)查封之前已經(jīng)實(shí)際占有該不動(dòng)產(chǎn)。案外人提供了案涉不動(dòng)產(chǎn)被查封之前實(shí)際形成的物業(yè)服務(wù)合同、交房證明、水電費(fèi)及物業(yè)費(fèi)繳納憑證，或者案外人與他人簽訂的有效租賃合同、租金收取憑證，以及其他足以證明其已經(jīng)過(guò)交接實(shí)際接收或占有該房屋的證據(jù)的，可認(rèn)定其在查封之前已經(jīng)合法占有該不動(dòng)產(chǎn)。

（3）案外人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款。案外人主張其已支付全部?jī)r(jià)款的，應(yīng)提供其通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬形成的付款憑證。僅提供開(kāi)發(fā)商或出賣(mài)方出具的收據(jù)，或者主張購(gòu)房款系現(xiàn)金交付，且無(wú)其他證據(jù)證明其存在支付事實(shí)的，對(duì)其主張不予支持。

案外人主張其與被執(zhí)行人通過(guò)以房抵債，已支付全部?jī)r(jià)款，同時(shí)符合下列情形的，應(yīng)予支持：

①案外人與被執(zhí)行人在涉案房屋被查封前存在合法有效的到期債權(quán)債務(wù)關(guān)系；

②案外人對(duì)被執(zhí)行人享有的到期債權(quán)與執(zhí)行標(biāo)的的實(shí)際價(jià)值大致相當(dāng)；

③案外人與被執(zhí)行人在涉案房屋被查封前已經(jīng)簽訂書(shū)面以房抵債協(xié)議；

④以房抵債協(xié)議不存在規(guī)避執(zhí)行或逃避債務(wù)情形；

⑤以房抵債協(xié)議不損害申請(qǐng)執(zhí)行人或其他債權(quán)人的利益；

⑥以房抵債協(xié)議不違反《第八次全國(guó)法院民事商事審判工作會(huì)議（民事部分）紀(jì)要》精神。

案外人基于建設(shè)工程價(jià)款，與被執(zhí)行人訂立以物抵債協(xié)議，主張其已支付全部?jī)r(jià)款，同時(shí)具備下列情形的，應(yīng)予支持：

①案外人系建設(shè)工程承包人或?qū)嶋H施工人；

②案外人與被執(zhí)行人之間存在真實(shí)的書(shū)面建設(shè)工程承包合同；

③案外人與被執(zhí)行人的工程款清償期已經(jīng)屆滿；

④案外人享有的工程價(jià)款與抵債標(biāo)的的價(jià)值相當(dāng)；

⑤以房抵債協(xié)議合法有效；

⑥以房抵債協(xié)議符合《江蘇省高級(jí)人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件若干問(wèn)題的解答》的相關(guān)規(guī)定。

（4）案外人非因其自身原因未辦理過(guò)戶登記手續(xù)。

具有下列情形之一的，應(yīng)認(rèn)定非因案外人自身原因未辦理過(guò)戶登記手續(xù)：

①案外人未提起訴訟或仲裁行使物權(quán)登記請(qǐng)求權(quán)，或者未通過(guò)法院強(qiáng)制執(zhí)行完成物權(quán)變動(dòng)登記手續(xù)的；

②案外人作為被征收人，其所購(gòu)房屋因政府征收安置調(diào)換經(jīng)濟(jì)適用房等原因未能辦理過(guò)戶登記手續(xù)的；

③因登記機(jī)關(guān)未及時(shí)辦理、出賣(mài)人拒不協(xié)助以及辦理過(guò)戶登記存在客觀障礙的。

具有以下情形之一的，原則上應(yīng)認(rèn)定系案外人自身原因未辦理過(guò)戶登記手續(xù)：

①案外人知道或者應(yīng)當(dāng)知道案涉房屋存在抵押等權(quán)利限制，案涉房屋無(wú)法辦理過(guò)戶登記的；

②案外人知道或者應(yīng)當(dāng)知道因政策原因受到限購(gòu)或限制流通轉(zhuǎn)讓等情形，案涉房屋無(wú)法辦理過(guò)戶登記的；

③案外人對(duì)于符合辦理過(guò)戶登記條件的房屋無(wú)正當(dāng)理由，未在合理時(shí)間內(nèi)辦理過(guò)戶登記手續(xù)的。

9.金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，執(zhí)行法院對(duì)被執(zhí)行人為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房采取強(qiáng)制執(zhí)行措施，商品房買(mǎi)受人（僅限自然人）以其系消費(fèi)者為由提起案外人異議及由此引發(fā)執(zhí)行異議之訴，同時(shí)符合以下條件的，應(yīng)予支持：

（1）案外人與被執(zhí)行人在案涉房屋被查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同（含網(wǎng)簽）且已辦理商品房預(yù)售登記；

（2）案外人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的相對(duì)方為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；

（3）案外人所購(gòu)商品房系用于居住且其名下無(wú)其他用于居住的房屋；

（4）案外人已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定的總價(jià)款的百分之五十。

案外人主張其名下無(wú)其他用于居住的房屋，同時(shí)具有下列情形的，應(yīng)支持其該主張：

（1）案外人及其配偶、未成年子女名下在執(zhí)行標(biāo)的查封時(shí)至執(zhí)行異議之訴案件判決作出時(shí)均無(wú)用于居住的房屋；

（2）案外人為未成年人的，其監(jiān)護(hù)人名下無(wú)用于居住的房屋；

（3）上述兩種情形僅限于案外人長(zhǎng)期居住生活所在地或者被執(zhí)行房屋所在地的（縣）市或設(shè)區(qū)的市區(qū)范圍內(nèi)。

10.金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，被執(zhí)行人為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，案外人作為被執(zhí)行人開(kāi)發(fā)的商品房買(mǎi)受人，其主張只要符合《異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條或第二十九條規(guī)定任一條規(guī)定情形的，對(duì)其訴訟請(qǐng)求或抗辯主張應(yīng)予以支持。

買(mǎi)受人的權(quán)利主張雖然不符合《異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條或第二十九條規(guī)定情形，但符合《查扣凍規(guī)定》第十七條規(guī)定情形的，對(duì)其訴訟請(qǐng)求或抗辯主張也應(yīng)予以支持。

11.金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，執(zhí)行法院對(duì)被執(zhí)行人名下不動(dòng)產(chǎn)采取執(zhí)行措施，案外人以該不動(dòng)產(chǎn)的受讓人為由提出執(zhí)行異議，請(qǐng)求停止處分，應(yīng)根據(jù)下列情形予以處理：

（1）案涉不動(dòng)產(chǎn)已辦理物權(quán)預(yù)告登記的，應(yīng)予支持；

（2）案涉不動(dòng)產(chǎn)符合物權(quán)登記條件，且在預(yù)告登記有效期內(nèi)的，應(yīng)予支持；

（3）案涉不動(dòng)產(chǎn)的預(yù)告登記已經(jīng)失效，或者在執(zhí)行法院查封之后辦理預(yù)告登記的，不予支持。

建設(shè)工程合同承包人為實(shí)現(xiàn)其建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，申請(qǐng)對(duì)其建設(shè)施工的房屋予以強(qiáng)制執(zhí)行，不適用本部分上述規(guī)定。但案外人系商品房消費(fèi)者，且符合《異議復(fù)議規(guī)定》第二十九條規(guī)定的除外。

三、案外人基于被執(zhí)行人向其購(gòu)買(mǎi)的不動(dòng)產(chǎn)提起的執(zhí)行異議之訴案件的處理

12.執(zhí)行法院對(duì)被執(zhí)行人向案外人購(gòu)買(mǎi)且已支付部分或全部?jī)r(jià)款的不動(dòng)產(chǎn)采取執(zhí)行措施，案外人在提出執(zhí)行異議以及執(zhí)行異議之訴的同時(shí)，請(qǐng)求解除合同、撤銷(xiāo)合同或者賠償損失等其他訴訟請(qǐng)求的，應(yīng)由執(zhí)行法院分別立案，合并審理。是否支持其解除或撤銷(xiāo)合同的請(qǐng)求，應(yīng)根據(jù)下列情形處理：

（1）案外人以行使約定解除權(quán)為由，請(qǐng)求解除合同、撤銷(xiāo)合同的，不予支持；

（2）案外人主張行使法定解除權(quán)、撤銷(xiāo)權(quán)的，應(yīng)根據(jù)案件具體情況依法審理認(rèn)定；

（3）判決支持解除或撤銷(xiāo)合同的，裁判理由中應(yīng)載明案外人應(yīng)當(dāng)將被執(zhí)行人已經(jīng)支付的購(gòu)房?jī)r(jià)款交付執(zhí)行。

13.執(zhí)行法院對(duì)被執(zhí)行人向案外人購(gòu)買(mǎi)且已支付全部或部分價(jià)款的不動(dòng)產(chǎn)采取查封或其他執(zhí)行措施，案外人提出執(zhí)行異議，請(qǐng)求解除查封或排除執(zhí)行的，根據(jù)下列情形處理：

（1）申請(qǐng)執(zhí)行人愿意支付剩余價(jià)款或者同意從不動(dòng)產(chǎn)變價(jià)款中優(yōu)先支付剩余價(jià)款的，應(yīng)駁回其異議申請(qǐng)；案外人因此提起執(zhí)行異議之訴的，駁回其訴訟請(qǐng)求。案外人同時(shí)提出的解除或撤銷(xiāo)合同請(qǐng)求，不予支持。

（2）被執(zhí)行人購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)，已通過(guò)銀行按揭貸款支付購(gòu)房款，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為案外人以其為被執(zhí)行人的按揭貸款提供反擔(dān)保或階段性擔(dān)保為由，提出執(zhí)行異議以及執(zhí)行異議之訴，請(qǐng)求解除查封或停止執(zhí)行的，不予支持。案外人同時(shí)提出解除或撤銷(xiāo)合同請(qǐng)求的，不予支持。但案外人已為被執(zhí)行人償還的按揭貸款部分，可從該房屋變價(jià)款中優(yōu)先支付。

四、案外人基于借名買(mǎi)房提起的執(zhí)行異議之訴案件的處理

14.金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，執(zhí)行法院對(duì)案涉房屋采取查封措施后，案外人以其與被執(zhí)行人存在借名買(mǎi)房關(guān)系，且系房屋實(shí)際所有權(quán)人為由提出異議的，應(yīng)裁定駁回異議。由此引發(fā)的執(zhí)行異議之訴案件，應(yīng)駁回其訴訟請(qǐng)求。

15.金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，執(zhí)行法院對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的房屋采取強(qiáng)制執(zhí)行措施，案外人與被執(zhí)行人為套取銀行貸款而虛構(gòu)房屋買(mǎi)賣(mài)事實(shí)訂立買(mǎi)賣(mài)合同的，該案外人以其系房屋實(shí)際所有權(quán)人為由，提起執(zhí)行異議之訴，請(qǐng)求排除對(duì)該房屋執(zhí)行的，不予支持。

五、案外人基于房屋合作開(kāi)發(fā)或聯(lián)建關(guān)系提起的執(zhí)行異議之訴案件的處理

16.金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，案外人以其系房屋聯(lián)建合同關(guān)系當(dāng)事人為由提起的執(zhí)行異議之訴案件，區(qū)分下列情形予以審理認(rèn)定：

（1）執(zhí)行法院依據(jù)生效法律文書(shū)，對(duì)作為被執(zhí)行人的項(xiàng)目公司名下房屋執(zhí)行時(shí)，該項(xiàng)目合作當(dāng)事人中一方以其對(duì)房屋享有實(shí)體權(quán)益為由提起執(zhí)行異議及執(zhí)行異議之訴，要求排除執(zhí)行的，不予支持；

（2）執(zhí)行法院依據(jù)生效法律文書(shū)，對(duì)被執(zhí)行人與他人顯名合作聯(lián)建開(kāi)發(fā)的房屋采取查封或執(zhí)行措施，案外人作為合作聯(lián)建開(kāi)發(fā)合同的另一方，以其對(duì)房屋享有共有權(quán)為由提起執(zhí)行異議，請(qǐng)求解除查封的，不予支持。案外人提起執(zhí)行異議之訴，請(qǐng)求對(duì)案涉房屋停止執(zhí)行的，應(yīng)根據(jù)雙方之間合作聯(lián)建的基礎(chǔ)合同法律關(guān)系的審理，區(qū)分以下情形予以處理：

①聯(lián)建合同已明確約定案外人應(yīng)分得的建筑物的具體部位、樓層或者房屋的部分，不得執(zhí)行；

②聯(lián)建合同未明確約定應(yīng)分得的建筑物的具體部位、樓層或者房屋，僅約定分配份額或者比例的，對(duì)案外人應(yīng)分得的份額或比例之內(nèi)的房屋不得執(zhí)行。

（3）執(zhí)行法院依據(jù)生效法律文書(shū)，對(duì)被執(zhí)行人開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋采取執(zhí)行措施，案外人以其與被執(zhí)行人存在隱名開(kāi)發(fā)合同關(guān)系，對(duì)隱名開(kāi)發(fā)合同中約定歸其所有的房屋提出執(zhí)行異議，并要求排除執(zhí)行的，不予支持。案外人認(rèn)為其權(quán)益受到損害的，可根據(jù)合作協(xié)議另行向被執(zhí)行人追償。

六、案外人基于國(guó)有土地上房屋征收用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋（以下簡(jiǎn)稱(chēng)征收安置房）提起執(zhí)行異議之訴案件的處理

17.案外人作為被征收人，對(duì)被執(zhí)行人名下尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的房屋提起案外人執(zhí)行異議之訴，請(qǐng)求排除執(zhí)行，同時(shí)具有下列情形的，應(yīng)予支持：

（1）案外人作為被征收人與房屋征收部門(mén)簽訂了合法有效的征收補(bǔ)償協(xié)議；

（2）案外人以其所有的房屋以產(chǎn)權(quán)置換補(bǔ)償?shù)男问饺〉冒干娣课荩?/span>

（3）征收補(bǔ)償協(xié)議明確約定了安置用房的位置及房號(hào)，該房屋已經(jīng)特定化；

（4）案外人是否實(shí)際占有房屋、是否支付房屋面積差價(jià)以及對(duì)未辦理房屋過(guò)戶是否存在過(guò)錯(cuò)，均不影響其享有排除執(zhí)行的權(quán)利。

18.案外人對(duì)基于征收集體土地的安置房屋提起的執(zhí)行異議之訴的案件，可參照上述意見(jiàn)處理。

七、案外人基于違法建筑提起的執(zhí)行異議之訴案件的處理

19.執(zhí)行法院對(duì)違法建筑予以現(xiàn)狀處置，案外人以其對(duì)該違法建筑享有排除執(zhí)行的實(shí)體權(quán)益為由提起執(zhí)行異議及執(zhí)行異議之訴的，應(yīng)依法受理，并對(duì)是否許可執(zhí)行或不予執(zhí)行該執(zhí)行標(biāo)的作出裁判，但不得就違法建筑予以確權(quán)或判決案外人對(duì)此享有所有權(quán)。

20.案外人就違法建筑提起執(zhí)行異議之訴，應(yīng)區(qū)分以下情形予以處理：

（1）案外人僅請(qǐng)求對(duì)違法建筑予以確權(quán)的，應(yīng)向其釋明變更訴訟請(qǐng)求；

（2）案外人既請(qǐng)求對(duì)違法建筑確權(quán)，又請(qǐng)求對(duì)違法建筑排除執(zhí)行的，應(yīng)向其釋明放棄對(duì)違法建筑確權(quán)的訴訟請(qǐng)求；

（3）案外人拒不變更或拒絕放棄對(duì)違法建筑確權(quán)的訴訟請(qǐng)求的，對(duì)該請(qǐng)求不予受理；已經(jīng)受理的，裁定駁回其要求確權(quán)的起訴。

八、案外人基于不動(dòng)產(chǎn)共有關(guān)系提起的執(zhí)行異議之訴案件的處理

21.案外人基于執(zhí)行標(biāo)的共有權(quán)人身份提出執(zhí)行異議，請(qǐng)求排除執(zhí)行的，根據(jù)下列情形予以處理：

（1）執(zhí)行標(biāo)的為共同共有且不可分割的，當(dāng)事人對(duì)共有權(quán)及其份額無(wú)異議的，應(yīng)裁定駁回其異議，并依照《民事訴訟法》第二百二十五條規(guī)定交代救濟(jì)權(quán)利；

（2）執(zhí)行標(biāo)的為按份共有且可分割，且當(dāng)事人對(duì)共有權(quán)及其份額無(wú)異議的，應(yīng)支持案外人的異議請(qǐng)求，并依照《民事訴訟法》第二百二十五條規(guī)定交代救濟(jì)權(quán)利；

（3）執(zhí)行標(biāo)的是否為共有財(cái)產(chǎn)或者共有份額存在爭(zhēng)議的，應(yīng)依照《民事訴訟法》第二百二十七條規(guī)定審查處理，并在執(zhí)行異議之訴中對(duì)案外人享有的份額進(jìn)行認(rèn)定，判決不得執(zhí)行案外人享有的變現(xiàn)份額。

22.執(zhí)行依據(jù)確定的債務(wù)人為夫妻一方，執(zhí)行法院查封、扣押、凍結(jié)或處置被執(zhí)行人在夫妻共有財(cái)產(chǎn)中的份額，被執(zhí)行人的配偶對(duì)財(cái)產(chǎn)份額提出異議的，適用《民事訴訟法》第二百二十七條進(jìn)行審查。被執(zhí)行人的配偶請(qǐng)求排除執(zhí)行的，不予支持。

23.執(zhí)行依據(jù)確定的債務(wù)人為夫妻一方，夫妻另一方對(duì)被執(zhí)行人個(gè)人名下的財(cái)產(chǎn)主張權(quán)利，或者對(duì)登記在其名下的財(cái)產(chǎn)是否系共同財(cái)產(chǎn)或其份額提出案外人異議的，依照《民事訴訟法》第二百二十七條的規(guī)定審查處理，并在執(zhí)行異議之訴中對(duì)案外人享有的份額進(jìn)行認(rèn)定，判決不得執(zhí)行被執(zhí)行人配偶享有的變現(xiàn)份額。

24.執(zhí)行依據(jù)確定的債務(wù)人為夫妻一方，執(zhí)行法院對(duì)婚前登記在被執(zhí)行人名下房屋予以查封，被執(zhí)行人配偶作為案外人以雙方約定該婚前財(cái)產(chǎn)歸夫妻共有為由提出執(zhí)行異議，請(qǐng)求排除執(zhí)行的，依據(jù)《婚姻法》第十九條第二款的規(guī)定，不予支持。

25.執(zhí)行依據(jù)或其他相關(guān)生效法律文書(shū)確認(rèn)案涉?zhèn)鶆?wù)系夫妻共同債務(wù)，未參加訴訟的配偶一方以該債務(wù)非夫妻共同債務(wù)為由提出執(zhí)行異議的，裁定不予受理；已經(jīng)受理的，駁回其異議，告知其依法通過(guò)審判監(jiān)督程序救濟(jì)。

26.執(zhí)行依據(jù)確定的債務(wù)人為夫妻一方，被執(zhí)行人已離婚，執(zhí)行法院不得追加其前配偶為被執(zhí)行人，但該債務(wù)形成于夫妻關(guān)系存續(xù)期間的，可對(duì)原夫妻另一方離婚時(shí)分得的財(cái)產(chǎn)采取執(zhí)行措施，原夫妻另一方提出異議的，屬于案外人異議，應(yīng)當(dāng)依照《民事訴訟法》第二百二十七條規(guī)定審查處理。

27.執(zhí)行依據(jù)確定的債務(wù)人為夫妻一方，被執(zhí)行人在案涉房產(chǎn)查封前已經(jīng)協(xié)議離婚，約定被查封房產(chǎn)歸另一方所有，被執(zhí)行人原配偶提起執(zhí)行異議及異議之訴的，區(qū)分下列情形處理：

（1）案涉房產(chǎn)已經(jīng)過(guò)戶登記到被執(zhí)行人原配偶名下，被執(zhí)行人原配偶因此提起案外人執(zhí)行異議之訴，請(qǐng)求排除執(zhí)行的，如果離婚財(cái)產(chǎn)協(xié)議分割行為發(fā)生在執(zhí)行依據(jù)訴訟或仲裁之前，或者發(fā)生在執(zhí)行依據(jù)所確定的債務(wù)形成之前的，應(yīng)予支持。申請(qǐng)執(zhí)行人有證據(jù)證明被執(zhí)行人系與案外人虛假離婚放棄財(cái)產(chǎn)或無(wú)償轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的，可根據(jù)《合同法》第五十二條、第七十四條規(guī)定另行起訴，請(qǐng)求確認(rèn)夫妻財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議無(wú)效或撤銷(xiāo)該協(xié)議。

（2）案涉房產(chǎn)仍在被執(zhí)行人名下，尚未過(guò)戶登記到被執(zhí)行人原配偶名下，被執(zhí)行人原配偶以其為權(quán)利人為由，提出案外人執(zhí)行異議及執(zhí)行異議之訴，請(qǐng)求排除執(zhí)行的，不予支持。但其提供的證據(jù)能夠證明其對(duì)未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，且離婚財(cái)產(chǎn)分割行為早于執(zhí)行依據(jù)所確定的債務(wù)形成時(shí)間的，應(yīng)予支持。

（3）被執(zhí)行人未履行離婚協(xié)議，原配偶在該房產(chǎn)被查封前已通過(guò)訴訟、仲裁且已裁決被執(zhí)行人為其辦理房屋變更登記，查封時(shí)尚未辦理過(guò)戶登記手續(xù)，原配偶提出案外人執(zhí)行異議之訴，主張?jiān)摲繗w其所有，請(qǐng)求排除執(zhí)行，如果離婚協(xié)議簽訂于執(zhí)行依據(jù)所確定的債務(wù)形成之前的，可以參照《異議復(fù)議規(guī)定》第二十六條第一款第（一）項(xiàng)規(guī)定，判決不得對(duì)該房屋執(zhí)行。

九、其他

28.本審理指南（二）自下發(fā)之日起施行。本院以前有關(guān)規(guī)定與本審理指南不一致的，以本審理指南為準(zhǔn)。法律、司法解釋、規(guī)范性文件另有新規(guī)定的，以法律、司法解釋、規(guī)范性文件為準(zhǔn)。