原告張某云、王某林訴稱：2018年7月5日，原告張某云、王某林與被告某公司簽訂了租房協議，將位于盱眙縣某小區房屋出租給了被告，用作培訓機構。該租房協議第三條約定了租賃期限：租賃期限暫定為2018年9月1日至2023年8月30日止；第四條約定了保證金及租金：1、2018年8月30日前乙方繳納2萬元履約保證金給甲方，租賃合同期滿后無違約，甲方無息退還。2、……每年度總租金26萬元……。3、甲乙雙方簽訂合同后即付定金一萬元，30日內乙方支付給甲方4萬元租金，2018年10月30日之前再支付當年的10萬元租金。2019年4月30日前支付剩余11萬元。4、2019年開始，每年上半年付15萬元，下半年付11萬元。上述租房協議簽訂后，原告依照合同約定按時按期按質交付了房屋，被告未按約定給付對應租金。租房協議第十條約定了房屋租賃期間的有關費用：在房屋租賃期間，以下費用由乙方支付，并承擔延期付款的違約責任：1、水、電費；2、物業管理費；3、因租賃產生的以及經營過程中產生的一切稅費……。原告于2018年7月6日交付了涉案房屋物業管理費13914元、公攤水電費2898元、經營垃圾清運費2898元、裝修垃圾清運費2415元；盱眙某物業公司于2019年4月9日向被告書面送交了繳款通知書：……貴公司于2018年9月2日搬至某小區房屋，現已欠電費22000元……。被告在承租期間未按照合同約定向原告支付對應的費用（即從2018年9月1日起至2019年4月30日止8個月的租賃期間應付費用）。租房協議第十四條約定了違約責任：1、甲乙雙方任何一方違約，導致本合同不能繼續履行，違約方須支付5萬元違約金支付賠償給另一方，且另一方有權解除合同……。本案因被告不按約給付租金及租賃期間相關費用，原告有權主張違約金，并解除租房協議。現原告為維護自身合法權益，依照《民事訴訟法》、《合同法》及相關司法解釋之規定具狀法院，請求法院判令：1.解除原、被告房屋租賃合同；2.被告支付房屋租賃期間的相關費用（物業費、公攤水電費）14010元，電費18047元；3.違約金50000元；4.訴訟費用由被告承擔。

被告南京某公司、南京某公司盱眙分公司未做答辯。

經審理查明，2018年7月5日，原告與被告某公司簽訂《租房協議》，雙方約定將涉案盱眙縣某小區房屋租賃給被告某公司，用作培訓機構，租賃期限為2018年9月1日至2023年8月30日，每年租金為26萬元（其中15萬元為房屋租金，11萬元為其他費用）。甲乙雙方簽訂合同后即付定金一萬元，30日內乙方支付給甲方4萬元租金，2018年10月30日之前再支付當年的10萬元租金。2019年４月30日前支付剩余11萬元。2019年開始，每年上半年付15萬元，下半年付11萬元。在房屋租賃期間，以下費用由乙方支付，并承擔延期付款的違約責任：１.水、電費；２.物業管理費；３.因租賃產生的以及經營過程中產生的一切稅費均由乙方承擔；違約責任：１.甲乙雙方任何一方違約，導致本合同不能繼續履行，違約方須支付５萬元違約金支付賠償給另一方，且另一方有權解除合同。２.如甲方違約導致乙方不能在租賃期內繼續租用該房屋，甲方支付賠償金５萬元給乙方，同時甲方必須退還乙方已交而未使用期間的租金及保證金。

2019年6月18日，原告與被告某公司進行結算，被告某公司以其設備抵沖所欠2019年6月30日之前房租；2017年6月16日，盱眙縣某物業公司出具某公司電費情況說明，至2019年6月16日，欠電費17792元，2019年6月18日，被告某公司的法定代表人李某在其上簽字，最終確認欠電費18407元。

2018年7月6日，盱眙縣某物業公司出具涉案房屋應繳納物業管理費等情況說明及收據，載明物業費每年13914元、公攤水電費每年2898元。

盱眙縣人民法院于2019年7月20日作出盱眙縣人民法院民事判決：

一、原告張某云、王某林與被告某公司盱眙分公司于2018年7月5日簽訂的盱眙縣某小區房屋《租房協議》予以解除；

二、被告某公司、某公司盱眙分公司于本判決生效后10日內給付房屋租賃期間物業費、公攤水電費14010元，電費18047元；

三、被告某公司、某公司盱眙分公司于本判決生效后10日內給付原告張某云、王某林違約金45000元；

四、駁回原告張某云、王某林的其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息

案件受理費4922元，減半收取2461元，由被告某公司、某公司盱眙分公司承擔。

本案在審理過程中，對違約金如何計算存在分歧。

第一種觀點認為，應按約定以總金額260000元為基數，以30%計算為78000元，雙方按約定50000元違約金，符合法律規定。

第二種觀點認為，應按原告張某云、王某林的實際損失為基數，即按照房屋租金150000元作為基數進行計算，按30%計算為45000元。

筆者同意第二種觀點，《中華人民共和國合同法》第一百零七條規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，對方可以主張違約責任；”第一百零四條規定：“約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少?！北景钢斜桓嬖斐闪撕贤荒芾^續履行，原告可以主張解除合同，并要求被告承擔違約責任。關于違約金的問題，原告與被告盱眙艾利約定因一方違約導致合同不能繼續履行，違約方需支付50000元違約金給另一方。最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）第二十九條：“當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎；當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規定的‘過分高于造成的損失’?！北景福桓婺彻緫凑占s定支付違約金，但雙方在簽訂協議時約定的租金260000元中含其他費用110000元（主要是原告支出的裝修裝飾費用），其實際租金為150000元，遵循司法解釋的精神，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則，違約金計算應以原告的實際損失為基礎，即應扣除其他費用110000元（主要是原告支出的裝修裝飾費用），以房屋租金150000元作為基數計算違約金，以房屋租金150000元為基數按30%計算得出違約金為45000元。租賃房屋協議中，原、被告約定的50000元違約金顯然過高。

違約金規則并不是以懲罰為目的，主要還是為了監督保障交易有序開展，彌補當事人一方因對方違約所遭受的損失。違約金規則有利于促進和保護交易，能夠很好的維護市場經濟秩序。