王某與某物流公司曾簽訂《廠房租賃合同》一份，約定王某租賃某物流公司內的廠房，租期為2018年12月至2023年12月。此外，租賃合同對年租金、租賃面積也進行了約定。但在2020年3月，某物流公司因資不抵債被如東縣人民法院裁定受理破產清算。破產管理人根據破產法第十八條之規定給王某預留一定時間后要求其限期搬離，但王某一直拒不搬離。在管理人與王某多次協商未能達成一致的情況下，為維護大多數債權人合法權益，管理人訴至法院，要求王某立即搬離。

王某認為，其與物流公司之間的租賃合同合法有效，其合法占有案涉房屋，不存在侵權行為，如若解除合同，需在賠償其損失后協商解除。

如東縣人民法院經審理后認為，根據企業破產法第十八條規定，人民法院受理破產申請后，管理人對破產申請受理前成立而債務人和對方當事人均未履行完畢的合同有權決定解除或繼續履行，并通知對方當事人。管理人自破產申請受理之日起二個月內未通知對方當事人，或者自收到對方當事人催告之日起三十日內未答復的，視為解除合同。雖然合同法第九十三條、第九十四條對合同解除設置了一定的條件和限制，解除合同不具有隨意性。根據特別法優于普通法的原則，本案應適用企業破產法，管理人有權單方解除房屋租賃合同，對于解除租賃合同給當事人一方造成的損失可作為債權向管理人申報，故本案判決支持了管理人的訴訟請求。

評析：一、管理人選擇行使解除權符合破產法的基本制度和分配原則

破產法最基本的原則在于公平地對待所有債權人，建立破產制度的目的一方面是要對破產企業依法保護，另一方面要將破產財產在所有債權人之間進行公平有序的分配。企業破產法第十八條賦予了管理人解除合同的特權，即無論承租方是否違約，是否有過錯，是否具備可以解除的條件，管理人均可以隨時決定解除合同或者決定繼續履行合同，這也是企業破產法作為特別法的特殊性。就本案而言，如果在破產受理后不解除原租賃合同，允許該合同繼續履行完畢，破產程序只有在合同履行完畢后才能終結，最終將導致該債權構成個別清償，不僅違反了民法公平公正的基本原則，而且有悖于破產法的基本制度和分配原則。

二、管理人行使解除權有別于一般合同原則 　

一般來講，交易活動中的“合同相對性”和“意思自治”必須在法律所規范的正常秩序下進行，在企業出現破產原因時，破產程序作為一種特別程序對債務人所有負債的概括執行則體現了公平的價值取向。商事交易應當盡可能地促進合同的履行，不輕易地解除合同，這是維護市場經濟秩序和交易安全所必需的。但破產作為特別的程序，立法又作出了相應的調整，以保障實質公平。這就要求管理人在選擇時作出利益權衡，平衡破產程序所追求的公平、效率與市場經濟秩序、交易安全價值。破產法賦予管理人選擇權，對于有利于提高破產財產價值的合同可以選擇繼續履行，對于負擔沉重的合同可以選擇解除。

三、完全履行租賃合同不符合破產法的宗旨 　

法律賦予了管理人合同解除權是為了公平保護所有債權人的利益而非個別債權人的利益，從而實現債權人利益的最大化。《破產法》第十六條規定了“人民法院受理破產申請后，債務人對個別債權人的債務清償無效”。第一百一十三條又規定破產財產在清償完破產費用和共益債務后，按照工資、稅款、普通破產債權的順序清償。承租人有償取得房屋的使用權不屬于用益物權，本質上具有債權性質，如果按照“買賣不破租賃”的原則讓租賃合同完全履行，實際上即是對由此產生的債權的完全清償，不符合破產法中禁止個別清償的規定，也不符合破產法關于清償順序的規定，。