2011年，周某與孫某簽訂商品房買賣合同，約定周某將其所有的位于淮安市某小區(qū)的101室房屋拆遷安置房出售給孫某，房屋價(jià)款為11萬(wàn)元，2016年12月31日前周某協(xié)助孫某辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，若未辦理則承擔(dān)20萬(wàn)元的違約責(zé)任。協(xié)議簽訂后，孫某付款11萬(wàn)元，周某將房屋交付給孫某。孫某對(duì)涉案房屋進(jìn)行了裝修，入住至今。2018年1月，孫某起訴周某要求其協(xié)助辦理過(guò)戶手續(xù)。訴訟中發(fā)現(xiàn)，涉案房屋于2017年4月被孫某抵押給李某，并辦理了抵押登記，抵押金額為30萬(wàn)元。經(jīng)法院釋明，孫某堅(jiān)持其要求過(guò)戶的訴訟請(qǐng)求，被法院駁回。2018年2月，李某向法院提起訴訟，要求周某償還借款，并對(duì)涉案房屋享有抵押權(quán)，要求在30萬(wàn)元內(nèi)享受優(yōu)先受償權(quán)。法院支持了李某的訴訟請(qǐng)求。后孫某向法院提起第三人撤銷之訴，要求撤銷李某與周某借貸案件的判決，并要求周某涂消抵押登記。

審查中，對(duì)孫某提起的第三人撤銷之訴，是否受理，有不同意見(jiàn)。

一種意見(jiàn)認(rèn)為：應(yīng)當(dāng)受理。其理由為根據(jù)第三人撤銷之訴的起訴條件，本案中的孫某系周某與李某案件中的第三人，第三人自知道權(quán)利侵害之日6個(gè)月內(nèi)提出，周某對(duì)涉案房屋的抵押登記損害了孫某的合法權(quán)益，即占有權(quán)，而占有系物權(quán)的權(quán)能之一，且是向原審人民法院提出。綜上，孫某提起的第三人撤銷之訴符合受理?xiàng)l件，應(yīng)予受理。

另一種意見(jiàn)認(rèn)為：不符合受理?xiàng)l件，應(yīng)當(dāng)不予受理。其認(rèn)為周某與孫某的買賣合同系合同之債，普通債權(quán)原則上不適用第三人撤銷之訴。

筆者同意第二種觀點(diǎn)，理由如下：

一、從受理?xiàng)l件看，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》（以下簡(jiǎn)稱民訴法解釋）第二百九十二條規(guī)定“第三人對(duì)已經(jīng)發(fā)生法律效力的判決、裁定、調(diào)解書提起撤銷之訴的，應(yīng)當(dāng)自知道或者應(yīng)當(dāng)知道其民事權(quán)益受到損害之日起六個(gè)月內(nèi)，向作出生效判決、裁定、調(diào)解書的人民法院提出，并應(yīng)當(dāng)提供存在下列的情形的證據(jù)材料：（一）因不能歸責(zé)于本人的事由未參加訴訟；（二）發(fā)生法律效力的判決、裁定、調(diào)解書的全部或部分內(nèi)容錯(cuò)誤；（三）發(fā)生法律效力的判決、裁定、調(diào)解書的內(nèi)容錯(cuò)誤損害其民事權(quán)益。”根據(jù)該條規(guī)定，第三人之訴的起訴條件應(yīng)同時(shí)符合主體條件、程序條件、實(shí)體條件和管轄法院四個(gè)要件。1、主體條件應(yīng)當(dāng)是第三人，第三人包括《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》（以下簡(jiǎn)稱民訴法）第五十六條規(guī)定的有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人和無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人。在實(shí)踐中，對(duì)有獨(dú)立請(qǐng)求的第三人的審查較容易判斷。對(duì)無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人雖難以把握，但本案也不適用。無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人雖無(wú)獨(dú)立的請(qǐng)求權(quán)，但案件處理結(jié)果與其有法律上的利害關(guān)系。本案中周某與李某之間的借貸糾紛，系借貸合同，有相對(duì)性，與孫某無(wú)關(guān)。而周某與李某辦理抵押登記，亦系周某對(duì)其所有房屋的單方處分行為。案件的處理結(jié)果與孫某在法律上無(wú)利害關(guān)系，孫某并非系周某與李某案件的第三人。故孫某并非合適的第三人撤銷之訴的主體。據(jù)此，程序條件中要求非因本人原因未能參加訴訟的情形，亦不存在。因周某與李某之間的糾紛，孫某不是第三人，也無(wú)需孫某作為第三人參與。2、實(shí)體條件要求生效裁判損害第三人民事權(quán)益。本案中，周某與孫某之間房屋買賣合同糾紛，系合同之債，屬于普通債權(quán)，孫某占有涉案房屋亦系基于該合同之債。周某與李某之間的抵押行為，已經(jīng)抵押登記，屬物權(quán)。而普通債務(wù)不適用第三人撤銷之訴。綜上，孫某提起第三人撤銷之訴不符合起訴條件。

二、在立法目的與救濟(jì)途徑上，第三人撤銷之訴是案件的第三人對(duì)已經(jīng)生效的裁判、調(diào)解書提起撤銷之訴，而第三人參加訴訟的目的是為了減少訴累，一次性解決糾紛，同時(shí)保證裁判的一致性。若提起訴訟的條件寬泛，則會(huì)影響法院生效裁判的權(quán)威，亦會(huì)有被濫用之嫌。本案中，周某與孫某之間的買賣糾紛可通過(guò)孫某另案主張周某的違約責(zé)任對(duì)其權(quán)利進(jìn)行救濟(jì)，無(wú)需提起第三人撤銷之訴，也不可提起第三人撤銷之訴。

三、在審判實(shí)踐中，若類似于本案情形的案件均可提起第三人撤銷之訴，則第三人撤銷之訴的范圍將無(wú)限擴(kuò)大，致使原審裁判再無(wú)意義，故應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查第三人撤銷之訴的起訴條件。

綜上，筆者認(rèn)為本案不符合第三人撤銷之訴的起訴條件，可告知孫某另行主張，維護(hù)權(quán)益。