[案情] 

2004年5月，裴某與某開發公司簽訂商品房買賣合同一份，其中有條款約定：“買受人在結清房款并與前期物業公司簽訂物業管理合同，且交納相關費用后，方能領取所購房屋的鑰匙。”簽約后，裴某購得房屋一套。同年11月25日，裴某與物業公司簽訂了物業管理協議一份，其中有條款約定“本小區統一不得封閉陽臺”。裴某入住后，發現其房屋頂層挑檐過窄，雨天經常積水。同時，由于房屋緊鄰公路，噪聲大、灰塵多，遂對其陽臺進行了封閉，加裝了無色、無邊框、平推開合式的玻璃窗。物業公司認為業主封閉陽臺影響了小區整體美觀，予以阻止未成，遂訴至法院，請求判令被告將其擅自封閉的陽臺恢復原狀。

被告裴某辯稱，其對自有陽臺，出于居住安全、環境噪聲及防塵等因素做了適當的調整，是行使自己對房屋的合法權利，且未改變房屋外立面，又不違反法律、法規禁止性規定，原告以格式條款排除被告的主要權利，是無效的。目前，小區已成立臨時業主委員會，經書面征詢，小區內有88％以上的業主贊成封閉陽臺，臨時業主委員會已形成同意封閉陽臺的決議。根據小區管理業主自治的原則，原告的無理干涉是無效的，要求駁回原告的訴訟請求。   

[分歧] 

在審理中，對物業管理協議中有關不得封閉陽臺的約定是否有效以及對本案的處理有不同意見。

第一種意見認為，物業管理協議雖然是格式條款，但原告物業公司是為維護小區環境的美觀和小區業主的整體利益而制定相關條款的，被告在簽訂協議時對協議內容應盡充分的注意義務。故協議中不得封閉陽臺的約定對被告具有約束力，原告的訴訟請求應予支持。

第二種意見認為，住宅內陽臺為各業主獨立支配，被告封閉陽臺是其合法權利。當然業主行使物權也受到一定的制約，不能影響其他業主的利益，應采取適當方式封閉陽臺，但這種制約不是來自物業公司，而是來自業主委員會，物業公司應按照臨時業主委員會的意見行使管理權。物業管理協議中不得封閉陽臺的約定是格式條款，限制了業主意思自治，排除了業主的權利，應屬無效。因此，應當駁回原告訴訟請求。

[評析] 

對于處理本起因封閉陽臺而引發的物業管理糾紛，筆者贊同第二種意見，試析如下：

一、從物權的本質看，業主封閉陽臺是基于對專有部分的所有權而依法享有的正當權益。

通說認為，物權是指權利人直接支配特定物，并排除他人干涉的權利。這闡明了物權的本質在于它的直接支配性、排他性。對住宅內陽臺系建筑物專有部分，別無爭議。業主對建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利，附屬于各套房屋的陽臺為各房屋所有權人獨立支配使用，陽臺的空間為各房屋所有權人所專有。只要業主不妨礙建筑物的正常行使和損害區分所有人的共同利益、不妨礙其他區分所有權人的安寧、安全及衛生，目前法律并沒有明確對業主使用陽臺進行限制。原告從物業的整體美觀出發，可以對各業主封閉陽臺的方式等作出一定限制，卻無權排除各業主對陽臺的專有支配權。因此，在目前法律沒有明確限制的情況下，是否封閉陽臺是業主的權利，物業公司不應進行干涉。

二、從權利行使的方式看，業主封閉陽臺并未侵犯其他業主的合法利益亦未違反法律規定。

本案中被告封閉自有陽臺的行為出于生活之需，且采用無色、無邊框玻璃以平推開合的方式加裝于陽臺上，與通常的陽臺封閉方式有所區別。這并未改變房屋結構，亦未改變房屋外立面，其在行使對陽臺空間專有權的同時，已顧及物業外觀的美觀，其行為沒有根本違反物業管理協議的本意，亦未與小區業主的公共利益相沖突，系行使自己對房屋合法權利的正當行使，不屬于《江蘇省物業管理條例》第二十九條所規定禁止從事的行為。所以，對業主未向外側擴展、延伸的封閉陽臺的使用行為，應認定是未侵犯其他業主利益的正當行為。物業管理協議中約定業主不得封閉陽臺的內容既不合理，也沒有法律依據。物業公司如確出于維護小區整體外觀的目的，正確的做法到是應主動與業主協商確定統一的封閉材料、方法等。

三、從物業管理權的性質看，物業公司對業主是否封閉陽臺應尊重大多數業主的意見。

物業管理權是業主對其房屋物業所有權派生出的一種權利，從根本上講是屬于全體業主享有的一項權利。物業公司的所謂管理權并不具有行政管理性質，其實是業主授權后代表業主來行使的權利，如何行使該權利，應當由物的所有權人即業主來決定。業主服從物業公司的物業管理權，不是服從物業公司的權利，而是服從全體業主的權利。業主與物業公司之間是一種委托服務關系，物業公司只能是“管家”，而業主才是真正的主人，是物業的所有權人。在不侵犯其他業主利益的情況下，業主封閉陽臺是對自己正當權益的合法行使，物業公司加以阻撓，有違其作為受托者為業主提供服務的根本目的，且損害了業主基于其對物業的所有權所應享有的基本權利。本案中雖然業主委員會尚未正式成立，但從被告提供的小區入住者的民意調查中，絕大多數業主同意封閉陽臺，故物業公司應當按照大多數業主的意見提供物業管理服務。而且在業主委員會成立后，對不得封閉陽臺的約定，也可以合法程序決議改變。

四、從合同條款的效力看，不得封閉陽臺的約定系提供格式條款一方排除對方主要權利的情形，依據《合同法》第四十條的規定，該條款無效。

本案中的物業管理協議系原告物業公司為與眾多業主簽約而事先擬定的，并未就其內容與業主協商，依《合同法》第三十九條之規定，協議性質屬于格式條款，對于協議條款效力的認定應適用《合同法》第四十條關于格式條款的相關規定。根據商品房買賣合同中的約定，被告只有在與原告訂立物業管理協議后方能領取所購房屋的鑰匙，由此可見，被告簽訂協議時的意思自治受到了一定限制。因此，對于協議條款效力的認定應從嚴把握。原告制定不得封閉陽臺這一條款的目的是為了小區環境的整潔美觀，著力提高小區居住質量的用意本無可厚非。但是，陽臺為各房屋所有權人專有并獨立地支配使用，原告如從物業的整體美觀出發，可以對各業主封閉陽臺的方式等作一定的限制，卻無權排除各業主對陽臺的專有支配權。故該約定排除了合同相對人的權利，依法應屬無效條款。

綜上，筆者認為，在大多數業主同意的情況下，被告依法有權封閉陽臺，物業管理協議中有關不得封閉陽臺的約定無效，原告的訴訟請求應予駁回。